Риелтор Шмелев объяснил скидки на жилье у застройщиков маркетинговой политикой
Квадратный метр жилья в новостройке в России увеличился в цене в мае 2026 года до 189,5 тысячи рублей. Однако рост цен на первичное жилье и вторичную недвижимость продолжает замедляться. Как это отразится на стоимости «квадрата» в течение лета и к осени и что стоит предпринять тем, кто собирается покупать в ближайшее время квартиру, выяснил 360.ru.
Рост цен замедляется, но все равно существует
Помимо медленного, но все же роста цен на новостройки, разрыв между ценой в объявлении и реальной стоимостью на момент сделки становится все ощутимее: в мае этого года он вырос до 15,5%, что стало самым высоким значением с ноября 2023 года, рассказало РИА «Новости» со ссылкой на «Домклик».
Лидерами по цене за квадратный метр остаются Москва — 402,5 тысячи рублей, Санкт-Петербург — 270,5 тысячи и Московская область — 229,8 тысячи рублей.
«Статистика всегда имеет определенную погрешность. Такая специфика работы застройщиков: часто заявляют цены, которые намного выше реальных. Это маркетинговая политика, когда дается изначальная цена квартиры, а на две недели делается скидка 15%, что давит на клиента и заставляет его купить. Поэтому цены нередко сильно отличаются», — объяснил 360.ru эксперт по недвижимости Владимир Шмелев.
Средняя цена «квадрата» на вторичке по России заметно ниже: 125,8 тысячи рублей, и прирост за месяц составил всего 1%. Разрыв между ценой в объявлении и конечной на момент сделки снизился до 12,5%, хотя ранее мог превышать 15-20%.
«На рынке вторичного жилья сейчас главный — продавец. Однако торг и скидки все же бывают, поэтому цены в объявлениях и реальные тоже отличаются. Они не такие существенные, как в новостройках, как правило, на несколько сотен тысяч. Однако, по ощущениям экспертов, в мае рост цен на вторичку замедлился, начиная с начала года», — отметил Шмелев.
Почему рост цен на новостройки замедляется
Рост цен на новостройки замедлился из-за того, что сегодня вторичное жилье стало как никогда востребованным. Пять лет назад новостройки были дешевле, потому что их нельзя было посмотреть: приходилось ориентироваться только на рекламу и буклеты, невозможно было оценить отделку, вид из окна, в процессе строительства могли вылезти недостатки, которые выливались в многолетние судебные разбирательства.
По сравнению с этим вторичное жилье выигрывало в самом главном: его можно было посмотреть и оценить собственными глазами.
«Вторичка — это ведь необязательно старый фонд. Это может быть недавно сданный, свежий дом. Или квартира в новостройке, на которую уже оформили право собственности, то есть купили у застройщика. Поэтому логично, что еще несколько лет назад человек мог продать однокомнатную квартиру, добавить немного средств, приобрести в новостройке уже трешку, подождать два-три-четыре года, пока дом строится, и потом получить большую квартиру», — объяснил эксперт.
В текущих реалиях это просто невозможно. Ценообразование у девелоперов выглядит странно: можно купить квартиру в ипотеку на 10-20% дороже, чем если бы покупатель приобретал этот же лот полностью за свои средства или по рыночной ипотеке.
К сожалению конечного потребителя, цены на новостройки медленно, но продолжают расти: стоимость материалов и работ тоже ползет вверх. В таких условиях рынок вторичного жилья чувствует себя более чем уверенно: теперь все риски, которые люди терпели ради цены раньше, никто брать на себя не хочет. А там, где есть спрос, растет и цена.
По этой же причине рынок вторички сегодня как никогда активен, и получить скидку в 15%, как у застройщика, почти нереально: не хочешь покупать за полную стоимость — значит, квартиру просто купит кто-то другой.
«Обоснованный торг возможен, но не более чем на 100-300 тысяч. Но чаще всего, если объект в хорошей локации, скинуть 15% не получится», — отметил специалист в сфере недвижимости.
Как правильно торговаться на рынке недвижимости
Торг — это особое искусство, и основным его принципом считается сдержанность и умеренность. Шмелев назвал правила, которые сработают для вторичной недвижимости:
Если человек идет смотреть квартиру и она ему понравилась, нельзя показывать свой восторг прямо на просмотре. Однако и напористо критиковать объект тоже не следует. Логика здесь проста: если активно восхищаться, продавец не даст скидку, ведь покупателю квартира приглянулась, а значит, он и так ее купит. Если же критиковать, покупатель рискует настроить продавца против себя, и договориться о сделке будет сложно;
Если объект понравился, нужно обозначить сразу, что человек готов к оперативному выходу на сделку, сказать прямо, что покупатель готов или планирует купить объект (не конкретно этот, а вообще) в течение месяца или до какого-то числа. Это может стать преимуществом, если продавцу придется выбирать покупателя;
В качестве аргументации к скидке можно войти в положение продавца и дать ему без спешки переехать, помочь с переездом, показать намерение к сотрудничеству, выставить себя комфортным контрагентом.
А вот получить скидку на новостройку проще. Как правило, у застройщика уже есть маркетинговая кампания, которая подразумевает дисконты. Шмелев отметил, что даже если в первый визит не удалось получить нужную скидку, например, менеджер девелопера дал только 5%, то если в течение недели-двух покупатель не приходит снова, чтобы согласиться на нее, велика вероятность, что сотрудник позвонит и предложит дисконт выше. Однако это зависит от востребованности объекта, экономической ситуации у застройщика и других факторов.
«Бывает, что в моменте можно получить более выгодные условия покупки, но не всегда. Это как русская рулетка: завтра эта же квартира может стоить еще дороже», — подчеркнул Шмелев.
Что будет с ценой на квадратный метр до конца лета и осенью 2026 года
Цены этим летом будут зависеть от многих факторов, и один из них случится в ближайшую пятницу, 19 июня, — заседание Центрального банка России по ключевой ставке.
«По ощущениям многих, ключевая ставка будет снижена достаточно существенно — на 1-2 процентных пункта. Если прогноз сбудется, это станет существенным драйвером увеличения спроса на недвижимость, так как пропорционально снизятся ставки по рыночной ипотеке», — отметил эксперт.
Активности на рынке недвижимости поспособствует и то, что ставки по вкладам снизятся еще сильнее и деньги больше невыгодно будет держать в банках. А если вырастет спрос на инвестиции в недвижимость, вырастут и цены на нее.
Кроме того, ипотека станет более доступной, так как все те, кто не мог себе ее позволить, уже накопили первоначальные взносы и будут идти на покупки по более выгодным ставкам. Таким образом, сработает отложенный спрос.
Многих подстегнет и ужесточение условий семейной ипотеки. Те, кто пока подпадает под ее условия, будут стараться сесть в последний вагон уходящего поезда. Риелтор подчеркнул, что пока окончательного решения по этому вопросу нет, однако разговоры идут, и Минстрой, возможно, уже разработал условия.
Шмелев отметил, что, по его ощущениям и согласно перечисленным факторам, цены на жилье будут расти еще большими темпами, чем в первом полугодии этого года.
Что делать — ждать или покупать сейчас?
Лучший момент может не наступить никогда, отметил Шмелев и посоветовал брать жилье сейчас, если есть такая возможность.
«Через определенный период ставки по ипотеке, возможно, снизятся. При этом стоимость жилья будет существенно выше. Купив сейчас, семья уже сможет пользоваться этой недвижимостью, не тратить деньги на аренду или начать делать ремонт раньше», — отметил эксперт.
Шмелев напомнил: инфляции подвержены все товары и услуги, и жилье не исключение. Тем более, что потенциал для роста недвижимости еще есть.