Рекордные инвестиции в гостиничную недвижимость: рынок в России переходит к новой модели доходности
Объем инвестиций в гостиничную недвижимость России по итогам 2025 года достиг 60 млрд рублей, обновив максимум за последнее десятилетие.
Рост внутреннего туризма, дефицит качественных отелей и интерес инвесторов к доходным форматам усилили конкуренцию за гостиничные активы и апарт-отели, которые все чаще рассматриваются как альтернатива классической жилой аренде.
На фоне изменений в экономике рынок недвижимости в 2026 году остается неоднородным. С одной стороны, сохраняется высокий туристический поток, особенно в южных регионах, где спрос на курортное жилье остается устойчивым.
С другой — традиционная модель покупки квартиры для сдачи в аренду теряет стабильность из-за удорожания строительства, роста процентных ставок и увеличения расходов на содержание объектов.
В этих условиях инвесторы все чаще обращают внимание на гостиничный сегмент, однако его специфика требует более сложного анализа и профессионального управления.
Как отмечает CEO Domina Invest Алексей Музыка, гостиничная недвижимость перестала быть пассивным инструментом дохода и превратилась в полноценный инвестиционный продукт, где результат зависит не только от локации, но и от качества операционного управления, загрузки и сезонности.
По его словам, ошибки на этапе выбора проекта напрямую отражаются на доходности и сроках окупаемости.
Наибольшая динамика по-прежнему наблюдается в южных регионах России. В начале 2026 года Краснодарский край увеличил объем первичного рынка в 2,1 раза до 43 млрд рублей, Ростовская область — в 1,6 раза до 24 млрд рублей, Крым показал рост на 22% до 12 млрд рублей, а Адыгея — почти трехкратное увеличение до 7 млрд рублей.
При этом значительная часть этого роста была связана не только с естественным спросом, но и с ожиданиями изменений условий ипотечного кредитования, что усилило краткосрочную активность покупателей.
Несмотря на рост интереса к курортной недвижимости, рынок сталкивается с дефицитом качественного предложения.
В Краснодарском крае в 2026 году планируется ввод семи гостиничных проектов с общим объемом инвестиций около 77 млрд рублей и более 3 тыс. номеров, однако значительная доля действующего фонда по-прежнему приходится на частные гостевые дома, а сегмент отелей высокого класса остается ограниченным.
Это формирует одновременно потенциал роста и усиливает конкуренцию между новыми проектами.
Сервисные апартаменты и апарт-отели остаются одним из ключевых инструментов частных инвестиций, однако фактическая доходность часто отличается от заявленной в рекламных материалах.
По оценкам участников рынка, вместо обещанных 12–15% годовых реальные показатели после учета расходов, простоев и управления чаще находятся в диапазоне 8–10%, а срок окупаемости варьируется от 7 до 17 лет в зависимости от локации и качества проекта.
Параллельно усложняется и сама экономика девелопмента. Лучшие участки в курортных зонах уже распределены, поэтому новые гостиничные проекты все чаще реализуются на сложных территориях с высокой стоимостью инженерной подготовки и инфраструктуры. Это повышает требования к профессионализму девелоперов и управляющих компаний и снижает долю спонтанных инвестиционных решений.
В качестве примера зрелого рынка эксперты приводят Санкт-Петербург, где в начале 2026 года не было открыто ни одной новой гостиницы из-за высокой стоимости заимствований и роста операционных расходов.
При этом рынок остается стабильным: в городе действует около 185 гостиниц и апарт-отелей примерно на 25 тыс. номеров, средняя загрузка составляет около 48%, а доходность на номер остается на уровне 3,7 тыс. рублей. Даже в устойчивых туристических центрах рост доходов ограничен без повышения эффективности управления и качества продукта.
В целом рынок гостиничной недвижимости в России переходит к новой фазе, в которой ключевым становится не сам факт владения объектом, а его инвестиционная модель.
Для инвесторов все большую роль играют управляющий оператор, структура расходов, сезонность и ликвидность выхода из актива.
Гостиничная недвижимость остается привлекательным инструментом, однако требует более взвешенного и профессионального подхода, чем классические стратегии покупки недвижимости для сдачи в аренду.