Не новостройкой единой: разрешат ли использовать семейную ипотеку для покупки «вторички» многодетным
Сегодня активно обсуждается предложение Общественной палаты РФ, касающееся того, чтобы разрешить использование льготной «семейной» ипотеки многодетными семьями для приобретения жилья не только в новостройках, но и на вторичном рынке, независимо от города. Аргументация «за»: социальная справедливость и ликвидность капитала
С точки зрения социальной политики, предложение абсолютно обосновано. Многодетные семьи сегодня находятся в наиболее уязвимом положении на рынке жилья по следующим причинам:
а) Разрыв в ценообразовании
В большинстве регионов России (за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и их областей) разница между «первичкой» и «вторичкой» составляет 20–40%. Семья с тремя детьми, имеющая ограниченный бюджет и материнский капитал, часто просто не может позволить себе переплату за «котлован» или квартиру в новостройке, которую нужно ждать годами.
б) Неэффективность маткапитала
Сейчас многодетные семьи вынуждены либо входить в «долевку» с высокими рисками застройщика, либо тратить материнский капитал на покупку вторичного жилья без использования льготной ставки, фактически «сжигая» льготный ресурс под рыночные 17-18% годовых.
в) Потребность в площади «здесь и сейчас»
Многодетная семья не может ждать сдачи дома через 2-3 года, снимая при этом другое жилье. Им нужны метры немедленно, а вторичный рынок – этоготовое жилье с понятной инфраструктурой (школы, сады во дворе), что критически важно для многодетных.
С этой точки зрения, распространение льготной ипотеки на «вторичку» для этой категории – это не привилегия, а инструмент устранения дискриминации по признаку платежеспособности.
Экономические риски
Возможные возражения со стороны финансово-экономического блока Правительства могут быть связаны с тем, что такая мера разрушает архитектуру денежно-кредитной политики и создает неконтролируемый разгон цен.
А. Разгон цен на вторичном рынке
Семейная ипотека – это самый мощный по объему льготный инструмент. Если «открыть шлюзы» для «вторички» даже с ограничением по многодетности, рынок может столкнуться с дисбалансом спроса и предложения.
В регионах, где новостроек мало или они есть только в бизнес-классе, льготный спрос мгновенно переключится на «вторичку». Это может привести к тому, что продавцы поднимут цены на готовое жилье на величину, эквивалентную выгоде от льготной ставки, тогда экономический смысл субсидии будет присвоен продавцами, а не семьями. Фактически это станет прямой дотацией текущим владельцам жилья за счет бюджета.
Б. Удар по застройщикам
Сегодня вся модель жилищного строительства завязана на том, что «первичка» субсидируется, а «вторичка» – нет. Если многодетные семьи массово уйдут на вторичный рынок, это снизит спрос на новостройки (которые часто переоценены). Застройщики, лишившись части платежеспособного спроса, либо будут вынуждены дополнительно сократить стройки, либо станут закладывать еще большие риски в цену квадратного метра, что усугубит разрыв между рынками.
В. Нагрузка на бюджет и системные риски
Льготная ипотека – это не бесплатная мера. Банки выдают кредиты по ставке ниже ключевой, разницу им компенсирует государство. В условиях текущей ключевой ставки (16–18%) субсидирование «вторички» для многодетных – в это огромные бюджетные расходы, которые могут быть не заложены в действующие параметры федерального бюджета.
Узкие места предложения Общественной палаты
Предложение звучит как «разрешить вне зависимости от города». С точки зрения экономики регионов, это самый опасный пункт.
Также необходимо учитывать, что при отсутствии жестких критериев (например, запрета на покупку аварийного жилья или ограничения по максимальной цене за кв. метр) возможны схемы, где льготная ипотека будет использоваться не для улучшения условий многодетных, а для вывода неликвидных активов (ветхое жилье) по завышенным ценам.
Таким образом, сама по себе идея расширения семейной ипотеки на вторичный рынок для многодетных социально справедлива и экономически целесообразна, но только при условии точечной настройки механизмов, исключающих рыночные перекосы.
Если эта мера будет принята «в лоб», рискуем получить:
- взлет цен на «вторичку» на 15–25%;
- дополнительное ухудшение ситуации на рынке новостроек;
- вымывание доступного жилья для других категорий граждан (молодых специалистов, пенсионеров), которые не подпадают под льготные программы и окажутся выдавленными с рынка.
В целом, предложение, озвученное заместителем секретаря Общественной палаты РФ Владиславом Грибом – это своеобразный «крик души» рынка, который показывает, что существующая модель (льготная только «первичка») перестала работать для самых нуждающихся слоев населения из-за гигантского ценового разрыва. Однако расширение программы без жестких антиспекулятивных фильтров может привести к «съеданию» субсидии рынком и росту социального неравенства, а не к реальному решению жилищного вопроса многодетных семей.
В качестве мер по «умной настройке» данной инициативы представляется целесообразным рассмотреть:
1) Введение регионального коэффициента. Разрешить такую ипотеку только в моногородах и малых городах, где новостроек нет физически, а жилье нужно. В мегаполисах оставить только «первичку».
2) Установление лимита стоимости квадратного метра. Зафиксировать предельную стоимость жилья по этой программе на уровне не выше 80% от средней рыночной стоимости нового строительства в регионе, чтобы исключить перекуп и спекуляцию.
3) Установление запрета на покупку по данной программе аварийного жилья и микростудий. Сделать обязательным условием покупку жилья с избыточной площадью (например, не менее 18 кв. м на человека), чтобы программа работала именно на улучшение жилищных условий, а не просто на использование льготной ставки.
Автор: заместитель председателя комитета по экономической политике Государственной Думы РФ Артем Кирьянов.