Ипотека потекла не туда: почему в конце зимы выдачи жилищных кредитов обвалились
В феврале количество ипотечных кредитов сократилось на 25% по сравнению с предыдущим месяцем, составив 65,93 тысячи (в январе — 88,02 тысячи). В годовом же измерении, к январю 2025-го, показатель снизился на 22%. На первый взгляд, эта статистика от Объединенного кредитного бюро отражает всё более плачевное состояние ипотечного рынка в России, его неуклонное сжатие. Однако, по словам экспертов, ситуация намного сложнее и пока рано говорить о скорой кончине «пациента». Фото: Геннадий Черкасов тестовый баннер под заглавное изображение
По данным ОКБ, объем выданных в феврале жилищных займов сократился на 41% относительно января — с 426,07 млрд до 251,91 млн рублей. В годовом отношении он вырос на 8% (в 2025 году — 233, 43 млн рублей).
В топ-5 регионов по объему ипотечного кредитования вошли Москва — 5,1 тысяча кредитов на 31,47 млрд рублей, Московская область — 3,88 тысячи на 19,51 млрд рублей, Санкт-Петербург — 3,26 тысячи на 15,51 млрд рублей, Свердловская область — 2,86 тысячи на 9,39 млрд рублей, Татарстан — 2,14 тысячи кредитов на 8,03 млрд рублей.
Между тем, с 1 февраля вступили в силу новые, разработанные Минфином, условия выдачи льготной программы «Семейная ипотека», согласно которым супруги обязательно должны выступать созаемщиками. Как сказано в материале на сайте финансового ведомства, «данная мера призвана предотвратить злоупотребления, сделав систему поддержки граждан более справедливой».
Речь идет о том, чтобы пресечь распространенную практику использования льготных кредитов для инвестиций, а не по своему прямому назначению — для улучшения жилищных условий россиян. Собственно, это и есть ответ на вопрос, почему февральская статистика выдач оказалась настолько вялой.
«Снижение выдач ипотеки в феврале выглядит резким только на первый взгляд, но если смотреть на контекст, оно вполне объяснимо, — говорит управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев. — С 1 февраля 2026 года существенно изменились правила по «Семейной ипотеке»: та модель, что раньше позволяла части заемщиков заходить в программу несколько раз, фактически перестала работать. Государство закрыло эту возможность и ужесточило требования к получателям льготных кредитов. В результате из рынка выпала значительная доля спроса: прежде всего, со стороны тех россиян, кто использовал льготную ипотеку не только как инструмент решения жилищного вопроса, но и как способ инвестиционного входа в недвижимость».
При этом, по словам эксперта, речь идет не столько о структурном падении интереса к ипотеке, сколько о корректировке после изменения правил. Часть спроса просто сместилась. Люди, которые рассматривали недвижимость как инвестицию, начали переориентироваться на другие стратегии и альтернативные активы — в первую очередь, на сегмент коммерческой недвижимости. Это не значит, что интерес к жилой недвижимости исчезает, но он становится более «чистым» — без избыточного инвестиционного перегрева.
Пока рано делать вывод о долгосрочном спаде ипотечного рынка. Текущая динамика во многом носит временный характер: по мере адаптации заемщиков к новым условиям и с учетом снижения ключевой ставки можно ожидать постепенного восстановления выдач. Более того, резюмирует Бахчеев, именно фактор стоимости денег будет играть ключевую роль в ближайшие месяцы: по мере удешевления кредитов ипотека снова начнет набирать обороты. Рынок просто проходит через этап перенастройки — с более жесткими правилами входа и более взвешенным спросом. Что в долгосрочной перспективе даже делает его более устойчивым.
«Февральская статистика легко объяснима: с 1-го числа в рамках программы «Семейная ипотека» действует железное правило, согласно которому каждый домочадец в отдельности уже не не сможет получить жилищный кредит, — рассуждает директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. — В дальнейшем, пока Банк России не опустит ключевую ставку до 6-8%, количество и объемы выдач будут сокращаться; оживления рынка коммерческой ипотеки ждать не стоит. Разумеется, ситуация несет дополнительные риски застройщикам, которые никак не могут продать свою продукцию и при этом не желают снижать цены. У нас ФАС регулирует стоимость яиц перед Пасхой, не озабочиваясь вопросом, почему цены на недвижимость в стране в два с лишним раза выше её себестоимости. В итоге купить жилье, даже с ипотекой, могут лишь 10% россиян».