Деньги ищут качество: на рынке недвижимости меняется инвестиционная модель
КРТ меняет города
Открывая дискуссию о роли государства, участники сессии сосредоточились на практических мерах поддержки отрасли. Важным инструментом развития становится механизм КРТ.
Директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Мария Синичич напомнила, что сейчас по стране насчитывается 1 247 таких территорий с потенциалом строительства 204 млн кв. м, причем разрешения уже получены на 20 млн «квадратов». Государство стимулирует процесс рублем: в 2025 году объем кредитов регионам составил 1,3 трлн рублей, из которых более половины (678 млрд) пошло на инфраструктуру — ЖКХ, производство, туризм и создание рабочих мест.
«Системная поддержка регионов через инфраструктурные кредиты и субсидии позволяет не только запускать новые проекты КРТ, но и обеспечивать их качественной социальной и инженерной инфраструктурами, что напрямую влияет на качество жизни людей», — отметила Мария Синичич. Она подчеркнула, что помощь будет продолжена: в 2026 году на создание объектов капстроя по стране выделят 150 млрд рублей, а регионы с низкой бюджетной обеспеченностью дополнительно получат 10 млрд рублей субсидий.
Масштаб применения КРТ в Москве уже позволяет говорить о настоящей перестройке городской ткани. Как именно изменится столица, на конференции показал генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев. По его подсчетам, в Москве этот инструмент обеспечивает более 65% жилья для программы реновации (7,8 млн кв. м). Сегодня КРТ — это не точечная застройка, а создание полноценных городских кварталов: из 57 млн «квадратов», запланированных к строительству в рамках московских проектов, 19,9 млн придутся на общественно-деловые функции, а 4,5 млн — на современную индустриальную и коммунальную инфраструктуру.
«Цифры говорят сами за себя: в индустриальном сегменте КРТ даст плюс 100% к текущему объему рынка. Это значит, что мы не просто строим жилье, а создаем новую экономику на месте бывших промзон», — резюмировал Владимир Пинаев. Он добавил, что жилой фонд Москвы сегодня оценивается примерно в 320 млн кв. м, и реализация КРТ обеспечит его прирост примерно на 9%. В части общественно-деловой недвижимости проекты добавят 19,9 млн кв. м к существующим 30,8 млн кв. м.
Инвестиционный разворот
Рынок инвестиций в недвижимость прожил 2025 год в режиме турбулентности, но итоги этого периода оказались неочевидными. Общий объем вложений снизился на 18%, до 1,1 трлн рублей, однако за этими цифрами скрывается фундаментальная перестройка спроса. Ключевой тренд, который обозначили эксперты, — это разворот от жилья к коммерческим активам и выход на сцену нового типа инвесторов.
С цифрами и трендами выступила старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова. Если смотреть на структуру падения, то становится очевидно: рынок «просел» не равномерно, а за счет одного конкретного сегмента. Вложения в площадки под жилье рухнули на 54% год к году, достигнув рекордно низкого за пять лет уровня в 186 млрд рублей. При этом коммерческая недвижимость не просто устояла — она удержалась на рекордных отметках 2024 года (889 млрд рублей).
«В условиях неопределенности недвижимость продолжает работать как защитный актив», — объяснила Ирина Ушакова.
Доля регионов России за год незначительно выросла — на 4 процентных пункта, до 12%, но основная активность по-прежнему происходит на столичном рынке — 80%.
Абсолютным лидером второй год подряд становятся офисы: 453 млрд рублей, или 48% всех инвестиций. Но важна не только сумма, но и качество сделок. Рынок фиксирует резкое сокращение покупок под собственные нужды (-30%) и взрывной рост вложений с инвестиционными целями (+37%). Бизнес больше не покупает офисы «для себя» — он покупает их, чтобы зарабатывать, сдавая в аренду. Особенно показателен рост сегмента retail-офисов, то есть покупки блоками и этажами: их доля подскочила с 6% до 15%.
На втором месте по объему инвестиций в 2025 году оказался сегмент складской недвижимости с показателем 229 млрд рублей (21% от общего объема вложений). Несмотря на снижение на 11% год к году, существенную поддержку сегменту оказали сделки с фондами: 43% (99 млрд рублей) совокупного объема инвестиций в складскую недвижимость пришлось на покупку структурами ЗПИФ.
Однако, как объяснил старший директор CORE.XP Антон Алябьев, рынок складов входит в фазу коррекции: согласно базовому сценарию компании, пик вакантности придется на 2026 год, когда доля свободных площадей в Московском регионе может достичь 9,2%. Это связано с замедлением экономической активности и высокой стоимостью заемного финансирования, что сдерживает инвестиционные решения. В ретейле, напротив, на фоне эффекта низкой базы зафиксирован рост на 31% — до 118 млрд рублей, при этом 63% сделок по покупке торговых объектов пришлось на Москву. Вложения в сегмент гостиниц выросли более чем вдвое — до 70 млрд рублей, причем половину объема обеспечили три крупные сделки, включая Hilton Moscow Тверская Люкс и Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park.
Почему офисы?
Как отметил управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк Анатолий Слуцкий, в Москве и Санкт-Петербурге свободно всего 5-6% качественных офисных площадей. Дефицит толкает ставки вверх — в 2025 году рост на 60-80% по некоторым объектам, а высокая ставка делает офис привлекательным активом для инвестора. Складской рынок, хоть и переживает временную коррекцию вакансии, в среднесрочной перспективе также вернется к дефициту. Антон Алябьев прогнозирует, что уже с 2027 года доля свободных площадей резко сократится — до уровня около 3%, что соответствует состоянию структурного дефицита. Ключевыми факторами станут восстановление темпов роста ВВП, снижение ставок и дальнейшее расширение электронной торговли. Что касается торговых центров, здесь будущее за изменением формата и привлечением арендаторов, генерирующих трафик. Отдельно спикер выделил гостиничный сектор, который наиболее активно пользуется господдержкой: кредитный портфель Сбера в этом сегменте уже достиг 329 млрд рублей.
Параллельно формируется новый мощный слой игроков. Основатель PARUS Asset Management, президент Central Properties Денис Степанов отметил переход рынка коллективных инвестиций в фазу устойчивого роста. Физические лица через ЗПИФ и инвестплатформы получают доступ к коммерческой недвижимости, которая раньше была вотчиной только крупных институциональных инвесторов. По его прогнозу, к 2030 году объем этого рынка может достичь 5 трлн рублей. Согласно данным PARUS Asset Management, рынок уже демонстрирует ускорение: в 2024 году объем коллективных инвестиций оценивался примерно в 600 млрд рублей, а в 2026-м прогнозируется рост до 1,3 трлн рублей.
Москва резиновая
Девелоперский взгляд на ситуацию представил Александр Ручьёв, акционер, президент ГК «Основа». Он подтвердил, что прогнозы прошлого года оправдались: фактический рост цен на жилье составил 30%. В текущем году тенденция продолжится, хотя и с небольшим замедлением. Основной вывод спикера: в Москве цена квадратного метра, скорее всего, поднимется еще на 25%. Драйверами роста он назвал увеличение себестоимости из-за налоговой нагрузки и нехватку трудовых ресурсов, а также недостаточно быстрое, с точки зрения бизнеса, снижение ключевой ставки ЦБ. При этом Ручьёв выразил уверенность, что объем продаж по Москве не сократится, а вырастет на 5-10%. Предложение на рынке, по его мнению, может пополниться за счет сегмента апартаментов, который движется в сторону легализации, а также набирающей популярность загородной недвижимости.
Коррекция без паники
Взгляд в будущее, который представила Ирина Ушакова, показывает, что 2026 год станет годом коррекции. CORE.XP прогнозирует снижение общего объема инвестиций еще на 15-25% — до 800-900 млрд рублей. Однако эта коррекция будет «умной»: рынок продолжит консолидироваться вокруг самых надежных и дефицитных активов. Интерес к коммерческим сегментам сохранится, особенно к дефицитным офисам и дата-центрам, а вот вложений в новые площадки под жилье по-прежнему не ожидается — основная доля сделок будет проходить со строящимися жилыми проектами или площадками с уже утвержденными ТЭП.
Что касается складских ставок, то в 2026 году они будут оставаться на текущем уровне (около 10 тыс. рублей для готовых объектов) из-за увеличения доли свободных площадей и замедления экономической активности. Однако в сегменте built-to-suit (строительство под заказчика) стоимость аренды будет выше, что продиктовано динамикой себестоимости проектов. Антон Алябьев подчеркнул временный характер коррекции: уже в 2027-2028 годах, по оценке CORE.XP, ставки аренды на склады будут расти в среднем на 6% в год за счет восстановления спроса со стороны ретейла и e-commerce.
Основные ожидания по доходности на 2026 год выглядят следующим образом: в офисах — 10,25-11,25%, в складах — 11,2512,25%, в торговых центрах — 11,50-12,50%. При этом в жилом сегменте, несмотря на охлаждение инвестиций, цены продолжат расти, что создает парадоксальную ситуацию: жилье дорожает для конечного покупателя, но теряет привлекательность для профессионального инвестора, который уходит в офисы и склады.