Рекордное предложение против сжатия спроса: как изменился рынок складов в 2025 году
Рынок складской недвижимости России по итогам 2025 года завершил период острого дефицита и вступил в фазу сбалансированного развития, характеризующуюся рекордным вводом площадей на фоне охлаждения деловой активности. Ключевым индикатором смены тренда стало достижение доли вакантных площадей уровня 3,1% (+2,1 п. п. за год) – максимума с 2019 года – при одновременном сокращении реализованного спроса на 38%. Этот дисбаланс инициировал самую значительную в истории наблюдений нисходящую коррекцию средневзвешенной арендной ставки на 12%, согласно данным исследования Nikoliers.
В 2026 году аналитики компании ожидают достижение пика вакантности текущего цикла – около 4%, что сопоставимо с показателями 2016 года. Абсолютный вакантный фонд приблизится к 2,4 млн кв. м. Основными драйверами роста вакансии станут рекордный ввод спекулятивных площадей (3,4 млн м³) и умеренный рост чистого поглощения, прогнозируемый на уровне 9%. Коррекция арендных ставок продолжится, однако ее темпы замедлятся до 3–7% в год благодаря буферному эффекту от смягчения денежно-кредитной политики. Противодействие разнонаправленных макрофакторов, таких как повышение НДС до 22% (инфляционное давление на издержки) и снижение ключевой ставки (давление на доходность), создаст сценарий «буферизованной коррекции».
Московский регион
Подтвердил статус крупнейшего и наиболее динамичного рынка, установив исторический рекорд по вводу – 2,2 млн м³. Прогноз на 2026 год предрекает дальнейшее наращивание предложения до 3,6 млн м³, причем 59% этого объема составят спекулятивные помещения (в 2025 году доля спекулятивного строительства была еще выше – 63%). Уровень вакантности здесь преодолел отметку в 3%, достигнув 3,2%, а с учетом скрытого предложения в субаренду реальная доступность площадей оценивается в 5,2% (1,432 млн м³). Базовая средневзвешенная ставка аренды для объектов классов А и В в Москве составляет 11 005 руб./м³/год, при этом для строящихся объектов класса А она выше – 12 010 руб./м³/год. Структура спроса смещается: доля сделок BTS-продажи выросла до 17%, что обусловлено высокой стоимостью заемного финансирования и стремлением девелоперов к ускоренному возврату капитала. Лидерами по объему реализованного спроса стали логистика (32%) и дистрибуция (19%).
Рынок Санкт-Петербурга
Продемонстрировал третий по величине в своей истории объем ввода – 537 тыс. м³, при этом его структура кардинально отличалась от московской: 71% пришлось на BTS и собственное строительство. Однако прогноз на 2026 год показывает сближение трендов – доля спекулятивного девелопмента в новом предложении вырастет до 38%. Вакантность выросла до 3,8%, вернувшись в диапазон выше 3% впервые с 2019 года. Уникальной чертой рынка стала значительная доля вакантных площадей, выставленных на продажу (26,8%), что вместе с появлением крупных лотов в аренду по сниженным ставкам оказало сильное давление на цены. Базовая ставка опустилась ниже 10 тыс. руб./м³/год, составив 9 380 руб./м³/год для классов А и В. В структуре спроса произошел перелом: лидерство у онлайн-ретейла перехватили розничные сети (31%) и производственные компании (28%).
Региональные рынки
В совокупности обеспечили 60% общероссийского ввода, поставив рекордные 4,2 млн м³. При этом здесь также преобладало BTS-собственное строительство (71% в 2025 году). Регионы остаются единственным сегментом с вакантностью ниже 3% (2,9%), однако к 2026 году прогнозируется рост до 3,5%. Парадоксально, но на фоне роста вакантности здесь наблюдается и рост арендных ставок, диапазон которых составил 8 500–11 500 руб./м³/год. Спрос в регионах сократился вдвое, до 1 млн м³, что связано со сжатием экспансии онлайн-ретейлеров. Этот сегмент тем не менее остался ключевым потребителем, сформировав 51% реализованного спроса. Высокая доля субаренды (19%) указывает на активную оптимизацию площадей существующими арендаторами.
Отдельным драйвером роста стал рынок Light Industrial (LI), объем качественного предложения в котором за год вырос на 58%, превысив 1,4 млн м³. Около 80% этого фонда сконцентрировано в Московском регионе. Несмотря на рекордный ввод, арендные ставки в сегменте LI в Москве и Санкт-Петербурге проявили устойчивость, снизившись лишь на 2%. При этом средняя цена продажи в Москве выросла на 15%, до 122 тыс. руб./м³. Для сегмента характерна высокая вакантность (10,8% в Москве) и активная «вертикализация»: до 2028 года в столице планируется ввод более 1 млн м³ многоэтажных объектов. Девелоперы активно экспериментируют с новыми форматами, включая продажу промышленных таунхаусов.
«В 2026 году смягчение денежно-кредитной политики и умеренное оживление деловой активности создадут несколько более благоприятный фон. Однако сохраняющаяся дороговизна финансирования ограничит стимулирующий эффект, отложив существенное оживление рынка до 2027 года. Объем ввода останется на рекордном уровне в 7 млн м³ при сбалансированной структуре между BTS и спекулятивным девелопментом. Поскольку чистое поглощение будет отставать от предложения, тренд на рост вакантности продолжится, оказывая давление на ставки аренды. В таких условиях ключевыми требованиями к игрокам станут клиентоориентированность и фокус на операционной эффективности активов», – отметил региональный директор, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers Виктор Афанасенко.