Смена форматов. Почему ушла эпоха ТЦ и что будет с невостребованными объектами

В России почти перестали строить торговые центры: по итогам 2025 года в стране (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) возвели 94,3 тыс. квадратных метров ТЦ. Это почти на 71% меньше, чем в 2024 году, и минимальное значение за всю историю наблюдений, сообщает РБК со ссылкой на исследовании аналитиков NF Group. Тенденция объективна: посещаемость торговых центров последние годы падает. Иногда настолько, что некоторые объекты переформатируют в склады.

Эксперты отмечают: большинство ТЦ и морально, и технически устарели, им необходима реконцепция, однако собственники не готовы вкладывать десятки миллионов рублей в масштабные преобразования. Кроме того, со всех сторон давят маркетплейсы, и ТЦ теряют арендаторов. В 2026 году из-за повышения НДС с 20% до 22% и снижения порога дохода, при котором бизнесмены обязаны платить НДС (теперь 20 млн достаточно, чтобы фирма уплачивала налог), прогнозируют массовое закрытие компаний. В том числе в сфере торговли. Сокращение числа арендаторов станет еще одним ударом для торговых центров. Есть ли будущее этих объектов – разбирался amic.ru.

Давят со всех сторон

Около 80% торговых центров в России в 2025 году столкнулись с падением трафика. При этом у более 21% объектов посещаемость снизилась более чем на 10%, сообщает РИА Новости со ссылкой на вице-президента Союза торговых центров Наталью Кермедчиеву.

Негативный тренд прослеживается в первую очередь в крупноформатных объектах, уверен региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгений Хакбердиев. При этом некоторые ТЦ показывают снижение трафика в 2025 году до 20-30%, добавляет президент Magic Group (развивает универмаги Slava) Александр Перемятов.

Другая "тревожная" статистика связана с сокращением среднего времени, которое люди проводят в торговых центрах. Если в первом квартале 2025 года посетители стали задерживаться в ТЦ всего на 1-1,5 часа, тогда как год назад этот показатель составлял 2,5-3 часа. Об этом пишут "Ведомости", ссылаясь на исследование Fashion Consulting Group и "МТС геоэффект".

Многие устарели. Что должно быть сейчас в торговых центрах Барнаула и для кого они выгодны

Эксперты озвучивают ряд причин, почему россияне теряют интерес к торговым центрам. Во-первых (и, пожалуй, главных) – популярность онлайн-торговли. Покупатели отдают предпочтений маркеплейсам, где и приобретают товары. В ТЦ они приходят только за тем, что уже решили купить. Особенно это заметно среди жителей крупных городов, которые стремятся экономить время и не хотят долго добираться или искать нужные магазины внутри комплекса.

"Маркетплейсы могут себе позволить предлагать товар ниже как по цене, так и по качеству, если говорить о контрафакте. Это связано с несбалансированными условиями работы разных каналов продаж", – обращает внимание вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.

Кроме того, некоторые покупатели переключаются на более доступные форматы — магазины у дома, дискаунтеры, небольшие торговые точки в составе жилых комплексов. Такие форматы редко располагаются в ТЦ, что снижает их привлекательность.

Также играет роль и переход потребителей к сберегательной модели поведения. Покупатели стали рациональнее подходить к тратам: тщательно изучают рынок, сравнивают цены и ждут скидок, отказываясь от импульсных покупок.

Пообщаться и отдохнуть

Все это приводит к тому, что торговые центры, предлагающие мультиформат (и торговля, и общепит, и развлечения, и бьюти-услуги, и спорт), еще более-менее держатся, а вот "районные" ТЦ (где есть "якорный" продуктовый арендатор и небольшие "вещевые" отделы) теряют актуальность.

В Барнауле сейчас несколько крупных торговых центров ждут покупателей. И большинство из них – в центре города. Руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев отмечает: некоторые торговые центры (которые были построены 15-20 лет назад) технически устаревают, они не отвечают современным требованиям по планировке, отделке, не могут похвастаться высокими потолками, архитектурными изысками, стильными интерьерами общественных и торговых зон. Это также отпугивает посетителей.

"Раньше вот мы видели стеклянные перегородки, это было "вау". Сейчас это не "вау", сейчас другие стандарты", – говорит эксперт.

Кто владеет барнаульскими ТРЦ и сколько на них зарабатывает?

Кроме того, в городе происходит миграция населения: строятся и заселяются новые кварталы в Индустриальном районе. Здесь популярны и востребованы небольшие торговые центры и магазины у дома, куда барнаульцы могут забежать после работы.

"Стрит-ритейл в 1,5-2 тыс. квадратных метров жив и неплохо развивается. Первые этажи в новостройках "забиты", но в центре такой формат часто стоит: потому что падает плотность населения, оно стареет, каких-то сервисы там вообще не востребованы", – отмечает Константин Никитеев.

Среди ТРЦ в Барнауле востребованы современные объекты в удобной локации, с просторной парковкой (в том числе подземной), с развитой фудкортной зоной, детскими и игровыми комплексами, зонами отдыха и спорта. Другой "магнит" – бренды и отделы, которых не встретить в других ТЦ.

"Магазины по-прежнему нужны людям, но в торговые центры будут идти не только за шопингом, как 20–25 лет назад. Они уже стали "третьим местом" (после дома и работы), где люди могут встретиться, пообщаться, получить новый опыт, сходить в ресторан или в фитнес-центр, позаботиться о своем здоровье. Теперь тут объединяются коммерция и общественная жизнь", – прокомментировал в интервью v1.ru основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.

Какие ТЦ сейчас продают в Барнауле и сколько они стоят

ТЦ "Норд-Вест" (проспект Ленина, 155а), 975 млн рублей;
ТЦ "Пассаж" (проспект Ленина, 2Б), 870 млн рублей;
ТЦ "Портал" (ул. Попова, 220 г), 420 млн рублей (кстати, объект построен совсем недавно и еще даже не открылся);
ТЦ "Империя" (проспект Ленина, 124), 249 млн рублей;
ТЦ "Россия" (проспект Ленина, 71), 270 млн рублей;
Часть площадей в ТЦ "Бум" (ул. Попова, 86), 323 млн рублей.

Новые возможности

Что же делать объектам, которые теряют посетителей и терпят убытки? Можно сменить профиль. Так, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, владельцы торговой недвижимости выставляют на рынок аренды свои объекты в качестве складских площадей. Так, за январь-октябрь 2025 года объем таких преобразований достиг 587 тыс. кв. м, что в шесть раз превышает показатели всего 2024 года. Это означает, что примерно 15% всего предложения складских помещений в стране теперь приходится на бывшие торговые площади, пишет "Коммерсант".

При этом перепрофилирование идет непросто: конструктив и архитектура торговых центров изначально не предназначена для складов — нет зон для маневров грузового транспорта, недостаточно развиты системы погрузки-разгрузки, складские операции сложно организовать эффективно. Тем не менее, определенный спрос на такие площади сохраняется.

Другой вариант – смена формата. Но она требует колоссальной работы и такого же объема инвестиций. Для этого требуется привлечь команду из аналитиков, бренд-стратегов, маркетологов, дизайнеров, "пиарщиков" и других специалистов. И выиграют те, кто смогут спрогнозировать развитие рынка торговли и смещение интереса покупателей, уверены эксперты.

"Рынок недвижимости переживает непростое время, и коммерция – тоже. Надо смотреть, держать руку на пульсе, заходить в новые форматы. То, что вчера работало, не факт, что будет работать завтра. Нужно меняться, ловить новые тренды. И кто-то выживет, а кто-то закроется", – считает Константин Никитеев.