Прогноз-2026: «Вторичка» вырастет в цене, новостроек станет меньше, но рынок в целом непредсказуем

Рынок недвижимости в 2026 году видится специалистам в значительной степени непредсказуемым. Меняются правила игры для застройщиков, повышаются налоги, не вполне ясна ситуация с инфляцией и ключевой банковской ставкой.

Всё это вызывает разноголосицу в прогнозах экспертов, с которыми побеседовала «Свободная Пресса».

В наступившем году следует ожидать увеличения стоимости первичного жилья, считает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

— Соглашусь с теми, кто ожидает серьезный рост на него — он составит, видимо, 10−15 процентов, и это, пожалуй, минимальное значение.

«СП»: Почему так?

— Прежде всего, по причине повышения налогообложения. Подъем налогов будет неизбежно закладываться в цену квартиры в новых домах. Помимо этого, рост налогов вызовет подорожание бензина, строительных материалов, транспортных расходов и так далее.

Окажет влияние и уменьшение ключевой банковской ставки, которая будет снижаться. Возможно, она опустится примерно до 12−13 процентов в течение года. Высокая ставка сформировала отложенный спрос, который, судя по всему, затронет новостройки.

Люди будут приобретать себе квартиры, банковские депозиты в связи с этим станут менее интересными. Ведь недвижимость по-прежнему остается, скажем так, вариантом сбережения денежных средств, выгодным вложением.

«СП»: В силу наших устойчивых традиций?

— Все-таки, для многих сограждан квартира — это понятный объект, в отличие от тех же акций или облигаций. Наши люди подчас не очень понимают ценность вложений денег в эти активы. Квартиру они, условно говоря, могут потрогать, увидеть, продать, поменять, сдать, заложить, взять под нее кредит.

Возможно, этот объект не будет приносить им сверхдоходов, но стабильные и устойчивые средства с него реально получать регулярно. Именно этим, в том числе, покупка жилья привлекает россиян.

«СП»: Что будет происходить с ценами на вторичное жилье?

— «Вторичка» вырастет в цене, особенно в условиях снижения ключевой банковской ставки, хотя и не сразу. Те, кому окажется не по карману первичное жилье, переключат внимание на этот сегмент рынка.

Если будут более интересные проценты по ипотеке, а также рост инфляции — многие граждане сосредоточатся именно на приобретении вторичного жилья. Эта тенденция, полагаю, будет характерна для рынка в 2026—2027 годах.

«СП»: Многие аналитики заявляют, что 2026 год будет непростым для застройщиков и количество проектов у них упадет.

— Об этом говорилось еще с начала прошлого года. Действительно, многие застройщики притормозили с запуском новых проектов. Это связано с тем, что проектное финансирование идет под очень жесткие проценты, а инструмента для продаж практически нет.

У нас не так много вариантов льготной ипотеки — для IT-шников, семейная. К тому же застройщикам хотят запретить продажу новостроек в рассрочку, это также отразится на рынке, на количестве объектов.

Ведь любые рассрочки закладываются в том числе в стоимость недвижимости. Застройщику нужно пополнять эскроу-счета, чтобы можно было продолжать работать и строить. А он вынужден будет продавать квартиры сразу, но если на эскроу-счета то и дело поступают недостаточные суммы — это негативно сказывается на ценообразовании объектов недвижимости.

«СП»: Выходит, любая ключевая ставка, как и общее повышение налогов ведут к росту цен на жилье. Цугцванг для потребителя какой-то.

— Ключевую ставку, конечно, надо опускать. Налоги, конечно, думаю, не стоило увеличивать, но мы понимаем, почему это происходит. А вот введение пошлин было бы неплохим вариантом. На каждую сделку стоит увеличить пошлину, и все бы спокойно ее уплачивали бы. Это пополняло бы бюджет, но не влияло на общее ценообразование. Ведь повышение налогов означает рост цен буквально на все. А поднятие пошлины не окажет такого негативного влияния на уровень инфляции.

Эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Академия риэлтора» Андрей Сердюк не ожидает в 2026 году резкого роста цен на рынке недвижимости.

— Скорее, это будет период стабильности и адаптации к дорогим деньгам. Покупатели станут осторожнее и будут чаще выбирать не «по эмоциям», а по расчету. Это усилит разрыв между качественными, ликвидными объектами и всем остальным предложением.

Хорошие квартиры в престижных локациях продолжат продаваться, а переоцененные объекты будут дольше находиться в продаже и чаще корректироваться в сторону понижения стоимости. Эти особенности будут больше характерны для Москвы.

В целом в 2026 году мы увидим развитие ровного рынка, если можно так выразиться, где ключевую роль будет играть грамотная оценка и профессиональный подход.

«СП»: Какова будет политика застройщиков?

— Они чаще всего будут работать точечно — через рассрочки и индивидуальные условия.

«СП»: Насколько в регионах ситуация с недвижимостью будет отличаться от столичной?

— Она всегда отличается. Скорее всего, темпы продаж недвижимости в Москве будут сильно выше, чем в регионах. В 2026 году эта разница останется весьма заметной.

Эксперт по недвижимости Алексей Болсанов полагает, что серьезных изменений в стоимости недвижимости ожидать не следует.

— Причин для каких-то серьезных ценовых колебаний я не вижу — ни в столице, ни в мегаполисах, ни в средних и малых городах. Всплески возможны в населенных пунктах, близких к Москве, где строится метро, где транспортная доступность аналогична столичным окраинам. Других мегаполисов — Санкт-Петербурга, Новосибирска — это не касается.

«СП»: Ваши прогнозы по ипотечному кредитованию?

— В силу экономической ситуации прогнозировать ситуацию не берусь. Очевидно, что рост процентных ставок уменьшит спрос, но как минимум не снизит цены.

«СП»: Насколько устойчивым будет спрос на новостройки и вторичное жилье?

— Новостройки будут пользоваться устойчивым и стабильным спросом, потому что далеко не все покупают для проживания — это инвестиции, причем выше банковского процента. Когда эта жилплощадь станет вторичкой — ее станут сдавать, что многие делали и делают. Положение с вторичным жильем сильно не изменится.

Спрос будет умеренный. Скажем, я отслеживаю сейчас несколько сделок. Из 13 потенциальных покупателей вторичного жилья задаток внес только один. Потому что люди нередко передумывают, подыскивают другие варианты, когда речь идет о вторичной жилплощади. Этот сегмент рынка имеет свою «неспешную» специфику, которая сохранится в 2026 году.