«Пузырь» недвижимости: ждать ли Татарстану экономическую трагедию

В России не первый год проблемы на рынке недвижимости. Сейчас и вовсе заговорили о риске надувания и последующего схлопывания «пузыря» на рынке недвижимости. Коснется ли это всех регионов страны — в материале Inkazan. Ценовой «пузырь» с нами Сейчас в России цены на недвижимость растут быстро и, как кажется, необоснованно. Происходит это в том числе из-за активного льготного кредитования граждан и компаний, а также увеличения числа рискованных заемщиков. По своей сути это «пузырь», который рано или поздно может лопнуть. Это может привести к падению цен, дефолтам и финансовым потерям. У того, что на рынке недвижимости образуется «пузырь», есть и явные признаки. Например, рост цен на новостройки идет куда быстрее, чем на вторичное жилье. В некоторых регионах разница вовсе достигает 70-80%. Льготная ипотека усиливает спрос на новостройки по низкой ставке. В это же время высокая ключевая ставка — 17% — делает почти невозможной покупку квартиры на вторичном рынке. Либо же придется переплачивать конские проценты, на что готовы пойти далеко не все заемщики. Из-за этого новостройки дорожают еще больше. В I квартале 2025 года риск возникновения «пузыря» на первичном рынке недвижимости подтвердил Центробанк. Такие опасения были высказаны в «Обзоре финансовой стабильности». Причиной называли опережающий рост цен на недвижимость относительно доходов граждан и стоимости аренды жилья. Сам индикатор «пузыря» оказался максимальным с 2016 года. Угрозы «пузыря»: что ждать? Сам индекс «пузыря» на первичном рынке в начале этого года достиг значения в 1,6 пункта. И это довольно высокий показатель, пусть и не рекордный. Например, в Мюнхене индекс в 2019–2020 годах перевалил за 2, пишет швейцарский банк UBS. В Москве показатель тогда составлял 0,66. Финансовая организация отмечает, что риск «пузыря» высокий, если индекс выше 1,5. Профессор Финансового университета Александр Цыганов считает, что ситуация и правда вызывает опасения. Однако, по его словам, нужно дополнительно учесть и факторы охлаждения. Например, то, что россияне часто покупают квартиры не как инвестицию, а для сохранения денег на длительный срок, писала «Российская газета». Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN» Олег Репченко отметил, что ценовой пузырь на рынке недвижимости в России есть давно, особенно в Москве и ряде крупных городов. Эксперт заметил, что стоимость жилья на первичном рынке сильно оторвалась от вторички. А стабилизировать цены пока не получается. Если «пузырь» на первичном рынке лопнет, то это приведет к падению ликвидности вторичных домов и снижению доступности квартир для большинства граждан. В это же время будет риск резкого обвала цен, инвестиций в сомнительные проекты и усиления социальной напряженности. А цены на квартиры уже сейчас довольно высокие. Татарстан на «волне» подорожания Исключением по заполнению «пузыря» не стал и Татарстан, хотя ситуация в республике еще не настолько плохая, как в других регионах. В августе 2025 года, согласно данным сервиса «МирКвартир», стоимость 1 квадратного метра в новостройке выросла на 2,7% за месяц — до 247,6 тысячи рублей. В среднем новая квартира подорожала на те же 2,7% — до 12,2 миллиона рублей. Дороже «квадрат» жилья оказался только в Севастополе, Санкт-Петербурге, Москве и Сочи. Самое удивительное, что в Татарстане дорожает и вторичное жилье. За тот же август стоимость 1 квадратного метра выросла на 2,2% — до 187,5 тысячи рублей. Средняя цена вторичного жилья увеличилась на 1,8% — до 8,92 миллиона. Мало где в России в это же время росла стоимость квартир и их «квадрата». Другие сервисы дают похожие, но не точно такие же цифры. Например, по данным ЦИАН, в Казани стоимость 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в сентябре 2025 года составляла 200,3 тысячи рублей. Аналитики ГК «Садовое кольцо» отмечают, что за год цены на новостройки в столице Татарстана выросли на 15% — до 305,4 тысячи рублей. Как сообщили Inkazan в пресс-службе компании, в августе Казань вовсе стала среди российских городов-миллионников по росту цен на вторичное жилье. А за год средние цены на вторичку выросли на 13,4% — до 199,4 тысячи рублей. Росстат же отмечает, что в Татарстане во II квартале 2025 года стоимость 1 «квадрата» жилья в новостройке составила 193,4 тысячи рублей. В Казани — 234,9 тысячи рублей. Годом ранее 1 кв.м жилья в новом доме в республике стоил 167,8 тысячи рублей, а в столице региона — 203,2 тысячи. По Татарстану рост составил 15,25%, а по Казани — 15,6%. Еще более весомой кажется разницы по сравнению со II кварталом 2023 года. Тогда «квадрат» жилья в новом доме в республике стоил 129,9 тысячи рублей, в городе — 166,8 тысячи. За 2 года по региону показатель вырос на 48,88%, по столице республики — на 40,83%. Что касается вторичного жилья, то за год цены выросли примерно на уровне первичного жилья. Во II квартале 2025 года 1 кв.м жилья на вторичном рынке Татарстана стоил 154,8 тысячи рублей, в Казани — 155,7 тысячи. За год показатель по республике вырос на 15,09% (от 134,5 тысячи), а по городу — на 14,14% (от 136,4 тысячи). Но за два года разница в росте цен уже более значимая. По Татарстану квартиры на вторичке подорожали на 17,27% (132 тысячи рублей за 1 кв.м), а по Казани — на 17,07% (133 тысячи за «квадрат»). Таким образом, на большем расстоянии цены на новые квартиры растут значительно быстрее, чем на вторичку. В это же время средняя зарплата жителей Татарстана за год выросла на 22,33%, а за два года — на 44,21%. То есть, если верить Росстату, доходы татарстанцев поспевает за ростом цен на жилье. Но, как и всегда, есть огромнейший нюанс: ипотека. Нереальная ипотека, которую невозможно взять Ипотека в России сейчас буквально на недосягаемом уровне для большей части населения. Если говорить про Татарстан, то, например, «Ак Барс Банк» просит 50% от первоначального взноса при ставке в 29,3%. «Аверс» предлагает ставку в 24,5%, но далеко не всем, а только партнерам банка. А «Акибанк» предлагает не более 912 тысяч рублей по ставке в 24%. Федеральные банки дают условия чуть получше, в том числе со ставкой в районе 20%. Однако процесс оформления ипотеки от этого проще не стал. Даже если взять в ипотеку квартиру за 8 миллионов рублей с первоначальным взносом в 20%, то ежемесячно надо платить около 110 тысяч рублей. Средняя зарплата в Татарстане — чуть более 90 тысяч рублей. В Татарстане недавно появилась жилищная программа для участников специальной операции и их семей. Ипотека выдается сроком до 28,5 лет под 7% годовых. Первоначальный взнос — от 10%. Нюанс в том, что квартиру можно взять только по месту регистрации. Сумма кредита не уточняется. Объединенное кредитное бюро (ОКБ) на днях сообщило, что в августе 2025 года в Татарстане выдали более 2,9 тысячи ипотек. Это на 11% больше, чем в июле. Общий объем кредитования вырос на 8%, или на 13,3 миллиарда рублей. По числу выданных ипотек республика стала лидером в ПФО в августе. В июне 2023 года оформили 11,2 тысячи ипотек — на 286% больше. Риелтор одной из казанских компаний на условиях анонимности сообщил Inkazan, что сейчас рынок жилья в Татарстане по сути мертв. Сделки хоть и происходят, но бывает это намного реже, чем год или два назад. Из-за этого также многие риелторы покидают сферу, потому что их доходы значительно ниже, чем они ожидали. Так и получается, что с каждым годом в Татарстане становится все меньше людей, способных купить новую квартиру. И если доходы в целом пытаются поспевать за ростом цен на жилье, то ипотечные ставки так и говорят: «не сейчас». Как итог — ипотечных сделок стало заметно меньше, а темпы строительства новых домов замедлились.