По ставкам вдвое ниже рынка: более половины выданных в 2023 году жилищных кредитов придётся на долю льготных программ
В 2023 году на долю ипотеки с господдержкой впервые придётся более половины всех выданных в России жилищных займов, считают специалисты ВТБ. Растущий интерес к льготным программам аналитики во многом связывают с ужесточением денежно-кредитных условий в стране. Так, по данным компании «ДОМ.РФ», вслед за повышением ключевой ставки ЦБ до 15%, средний рыночный процент по кредитам на покупку квартиры впервые за полтора года превысил 16%. При этом специалисты не исключают возможность дальнейшего увеличения показателей в ближайшее время. В то же время льготная ипотека по-прежнему позволяет россиянам взять ссуду под 8%, семейная — под 6%, а дальневосточная — под 2%. По словам премьер-министра Михаила Мишустина, власти продолжат делать всё необходимое, чтобы граждане могли обеспечить себе достойные жилищные условия.
Рыночные ставки по ипотеке в России достигли максимального уровня за последние полтора года. Такой вывод следует из опубликованных в понедельник, 13 ноября, материалов компании «ДОМ.РФ».
По данным организации, если ещё в конце июля 2023-го средний процент по ипотечным кредитам на новостройки и вторичное жильё в 20 крупнейших российских банках составлял 11,09—11,19%, то по состоянию на 10 ноября этот диапазон вырос до 16,06—16,14% годовых. В последний раз аналогичные уровни можно было наблюдать ещё в апреле 2022-го.
«Ипотека, как и все прочие банковские продукты, подорожала вслед за ростом ключевой ставки ЦБ. Соответственно, если регулятор и дальше будет ужесточать денежно-кредитную политику (ДКП), мы можем увидеть новый рост ставок по жилищным кредитам», — объяснил RT директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Ещё летом на фоне оживления потребительской активности и ослабления рубля в России начали заметно расти цены на товары и услуги. Согласно подсчётам Минэкономразвития, всего за последние шесть месяцев уровень годовой инфляции в стране увеличился втрое — с 2,3 до почти 7%. В этих условиях для стабилизации обстановки Центробанк стал повышать ключевую ставку.
Такие действия регулятора обычно приводят к удорожанию кредитов и повышению доходности вкладов. В результате население и бизнес начинают реже брать займы, меньше тратить и больше сберегать, общая экономическая деятельность снижается и ценовое давление должно ослабевать.
Начиная с июля Центробанк повысил ключевую ставку уже четыре раза и поднял её с 7,5 до 15% годовых. При этом в ЦБ не исключают возможность дополнительного ужесточения ДКП в декабре.
«Ставка может остаться на этом уровне в этом году, но может быть и ещё одно повышение. Но потом по мере снижения инфляции мы говорим, что в следующем году мы начнём снижать ставку», — заявила глава регулятора Эльвира Набиуллина на заседании в Госдуме 9 ноября.
Впрочем, пока рыночные ставки по жилищным кредитам сохраняются на высоком уровне, «весомым подспорьем для граждан» остаётся льготная ипотека, считает Валерий Тумин. Похожей точки зрения придерживаются и специалисты ВТБ. По прогнозу экспертов банка, если в 2022 году доля субсидируемых кредитных программ в общем объёме займов на покупку недвижимости впервые достигла 47%, то по итогам 2023-го показатель вновь обновит рекорд и составит 55%.
«На фоне общего ужесточения денежно-кредитной политики регулятора доля сделок с господдержкой стала заметно больше. Учитывая все сложившиеся на рынке факторы, на сегодняшний день одни из самых доступных и выгодных условий кредитования действуют именно по льготным программам… В этом году россияне возьмут ипотеку на льготных условиях на рекордные 4 трлн рублей, что впервые составит больше половины от всего объёма выдач российских банков», — заявил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
На выгодных условиях
Напомним, сегодня в России на рынке жилья действует несколько кредитных программ с государственной поддержкой. В частности, речь идёт о льготной, семейной и дальневосточной ипотеке.
По условиям льготной все жители страны могут оформить заём на покупку недвижимости по сниженной ставке 8% годовых. В рамках семейной ипотеки россияне с одним ребёнком, родившимся с 2018 года, а также родители, у которых как минимум двое детей не достигли возраста 18 лет, имеют возможность взять кредит под 6% (5% для Дальневосточного федерального округа).
Обе программы предусматривают выдачу кредита на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся объекте, на возведение частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под строительство дач или коттеджей. При этом семейная ипотека позволяет купить вторичку жителям ДФО.
Взять льготную или семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам можно брать и кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.
«Например, если вы хотите взять кредит (по программе семейной ипотеки в регионе. — RT) в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а ещё 4 млн рублей по ставке на рыночных условиях (16,06%. — RT)», — объяснили в «ДОМ.РФ».
Программа дальневосточной ипотеки позволяет жителям ДФО оформить жилищный кредит под 2% годовых на сумму не более 6 млн рублей. Эти деньги также можно потратить на покупку готового жилья или недвижимости в строящемся объекте и на возведение частного дома своими силами или по договору подряда. Кроме того, участники программы могут приобрести вторичное жильё в сельской местности и в моногородах на Дальнем Востоке.
Любопытно, что сами банки зачастую выдают такие кредиты под более низкий процент, чем значится в программах. Так, в некоторых финансовых организациях оформить льготную ипотеку сейчас можно под 7,3—7,6%, семейную — под 5,5—5,7%, а дальневосточную — под 1,5—1,7% годовых.
По условиям программ с господдержкой сниженный процент будет действовать в течение всего срока кредита. Разницу между рыночной и льготной ставками банкам возмещает государство.
Всего за последние несколько лет, с момента запуска программ с господдержкой, россияне оформили уже свыше 2 млн льготных ипотечных кредитов на сумму более 8,5 трлн рублей. Причём по итогам 2023-го планируется выдать порядка 700 тыс. таких займов, и на эти цели уже в ближайшее время власти собираются выделить из бюджета дополнительно 95 млрд рублей.
«Президент подчёркивал, что одна из важнейших задач любой семьи, любого человека — обеспечить себе достойные жилищные условия. И государство должно сделать всё необходимое для её выполнения», — заявил премьер-министр Михаил Мишустин на заседании правительства 9 ноября.
Вместе с тем на фоне ажиотажного спроса ещё в сентябре власти решили изменить условия выдачи льготной ипотеки. Так, если раньше при оформлении кредита размер минимального первого взноса составлял 15% от стоимости жилья, то теперь эта планка повышена до 20%. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, инициатива правительства должна уберечь рынок от перегрева.
«Мера позволит избежать образования ипотечного пузыря и снизить риски отказа обслуживать долги со стороны заёмщика. Новые условия дают возможность сбалансировать рынок жилищного кредитования в России и повысить устойчивость банковской системы страны», — пояснил собеседник RT.
Как отмечают эксперты, повышение минимального первого взноса уже позволило несколько охладить ипотечный рынок. Так, по данным агентства Frank RG, в октябре объём выдачи ипотеки, в том числе льготной, уменьшился более чем на 19% по сравнению с сентябрём. По мнению Константина Апрелева, сохранение этой тенденции позволит избежать новых скачков цен на недвижимость.
«В целом уже сейчас начал замедляться рост цен на вторичном рынке, а в сфере новостроек появилось много предновогодних предложений. Застройщики готовы сделать скидки 5—15%, и тренд этот сохранится до конца года. Если говорить про 2024 год, то многое будет зависеть от решений правительства по параметрам льготной ипотеки. Если действующие инициативы будут продлены, то серьёзных изменений мы не увидим, наступит стабилизация рынка и цен», — заключил собеседник RT.