ДОМ.РФ: льготные ипотечные программы не исчерпали свой потенциал
Управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова специально для проекта "ДП" "Бизнес двух столиц" — об актуальных тенденциях на рынках ипотечного кредитования и жилищного строительства.
Ряд участников рынка заявляют, что льготные ипотечные программы, в том числе семейная ипотека, исчерпали свой потенциал. Согласны с этими заявлениями или ресурс у льготной ипотеки ещё остаётся?
— Потенциал льготных ипотечных программ, в частности, "Семейной ипотеки", ещё далеко не исчерпан. Они пользуются высоким спросом у россиян и имеют ключевое значение для поддержания стабильности отрасли. Сегодня с их помощью в стране выдаётся примерно каждый третий ипотечный кредит. В общей сложности с начала года льготными ипотечными программами, оператором которых выступает ДОМ.РФ ("Льготная", "Семейная", "Дальневосточная", "IT-ипотека", выплаты до 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей) уже воспользовались более полумиллиона семей — выдано кредитов и компенсаций на сумму свыше 1,8 трлн рублей.
В частности, программа "Семейной ипотеки" не просто сохраняет свою актуальность, но по уровню спроса уже превзошла показатели всего прошлого года: по состоянию на середину ноября в рамках данной меры выдано более 147 тыс. кредитов, тогда как за весь прошлый год — 133 тыс. кредитов. Востребованность программы значительно выросла, после того как в июле 2021 года она была распространена на семьи с одним ребенком. В этом году по "Семейной ипотеке" был продлён срок выдачи льготных кредитов — до 1 июля 2024 года, это решение позволит дополнительно улучшить жилищные условия ещё 130 тыс. семей в 2023–2024 годах, для которых квартирный вопрос — ключевой фактор при принятии решения о рождении ребенка.
Важно отметить, что сегодня две трети всех ипотечных заёмщиков в стране — семьи, имеющие детей или планирующие их рождение. При этом стеснённость жилищных условий зачастую становится главным препятствием для рождения детей. То есть поддержка семей в покупке жилья не только решает непосредственно их жилищный вопрос, но и способствует повышению рождаемости. Именно поэтому мы выступаем за то, чтобы на базе "Семейной ипотеки" сформировать постоянную, бессрочную программу, которая распространялась бы на все семьи с несовершеннолетними детьми. Сейчас "Семейная ипотека" охватывает лишь те семьи, где ребёнок родился в 2018–2023 годах. Такая программа может стать базовой не только для поддержки рынка жилья, но и в части поддержания демографии.
Высоким спросом пользуется и наиболее универсальная "Льготная ипотека" со ставкой до 7%, она не имеет ограничений по возрасту и семейному положению заёмщиков. За время её действия уже выдано свыше 917 тыс. кредитов на 3 трлн рублей. Данная программа является антикризисной мерой поддержки, ожидается, что она будет завершена 31 декабря 2022 года.
Ещё одна программа, доказавшая свою эффективность, — "Дальневосточная ипотека", нацеленная на жителей ДФО. Она действует с конца 2019 года, за этот период выдано более 53 тыс. кредитов на сумму свыше 221 млрд рублей. Застройщики, видя стабильный спрос на квартиры, запускают новые проекты строительства. Как результат, портфель многоквартирного строительства в регионе вырос с 2,1 млн м2 в январе 2020 года до примерно 4 млн м2 по состоянию на середину ноября 2022 года, то есть почти удвоился. Продление программы до 2030 года дополнительно окажет благотворный эффект на отрасль жилищного строительства, простимулирует спрос и создаст условия для увеличения многоквартирного строительства в регионе. По оценкам ДОМ.РФ, продление позволит дополнительно выдавать ещё по 20–25 тыс. кредитов ежегодно и после 2024 года.
Какие перспективы есть у рынка ИЖС в Москве и Петербурге? Сможет ли частное домостроение в ближайшей перспективе стать конкурентом массовой застройке?
— Сегодня мы видим, что большинство россиян (68%) рассматривают частный дом как идеальный формат проживания. Таковы результаты опроса, проведённого ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ в этом году. Больше половины жителей многоквартирных домов хотели бы перебраться в частное жилье. Это огромный ресурс спроса на индивидуальные дома, который на сегодня остаётся по большей части нереализованным. Так, в прошлом году крупнейшие банки выдали всего 10,3 тыс. кредитов на ИЖС — это меньше 1% всей ипотечной выдачи.
Однако мы видим, что ситуация постепенно меняется. Государство делает последовательные шаги по развитию рынка ИЖС и появлению доступной ипотеки на этом рынке. В частности, возможность взять кредит на строительство собственного дома добавлена в периметр всех ипотечных программ с господдержкой. Результат мы видим в статистике: за 10 месяцев этого года крупнейшими банками выдано 23,5 тыс. кредитов на ИЖС — в два с лишним раза больше, чем за весь прошлый год. За 10 месяцев этого года в сегменте ИЖС введено 54,2 млн м2 жилья — больше, чем за весь прошлый год (49,1 млн м2).
ДОМ.РФ успешно тестирует массовые ипотечные продукты на ИЖС: в прошлом году запустили льготную программу, выдали кредитов на 1,4 млрд рублей. В этом году с 1 июня по решению правительства запустили новую меру: программу "Льготная ипотека" распространили на строительство домов хозяйственным способом. Эта программа — ответ на запрос многих семей, которые хотели бы построить частный дом, но не готовы обращаться к услугам профессиональных подрядчиков.
Для дальнейшего развития рынка на системном уровне принимаются шаги, которые позволят снизить стоимость рыночных кредитов на ИЖС. Ключевым условием для этого является стандартизация рынка, подразумевающая внедрение типовых проектов и процедур в индивидуальном жилищном строительстве, которые повысят его прозрачность, качество и позволят банкам без рисков кредитовать такое домостроение. В прошлом году Минстрой совместно с ДОМ.РФ провели конкурс на лучшие типовые проекты индивидуального домостроения, по итогам которого создаётся общедоступный реестр типовых решений. Также запущен суперсервис "Строим дом", с помощью которого граждане могут подобрать типовой проект дома, получить персональную рекомендацию по строительству, выбрать застройщика, подобрать ипотечный кредит.
Принципиальное значение для развития ИЖС имеет и распространение на сектор правил, действующих на рынке новостроек, — строительство с привлечением средств населения на счета эскроу, которые дают полную гарантию сохранности средств граждан.
Каковы объёмы кредитования застройщиков в 2022 году? Растёт ли доступность проектного финансирования?
— По состоянию на 1 октября 2022 года объём открытых застройщикам кредитных линий составил 11,1 трлн рублей — в два раза больше, чем было годом ранее. Причём в сентябре мы увидели рекордный месячный прирост этого показателя — примерно на 850 млрд рублей. Фактическая задолженность застройщиков по кредитам превысила уже 4,3 трлн рублей — тоже почти двукратное увеличение за год.
Стоит отметить, что своевременный запуск Минстроем программы субсидирования процентных ставок по проектному финансированию для застройщиков позволил сохранить высокие темпы в строительной отрасли в текущей экономической ситуации. Программа разрабатывалась в период существенного увеличения размера ключевой ставки Банка России (с 9,50 до 20,0%), что привело к росту величины процентных ставок для застройщиков, что особенно могло негативно сказаться на проектах в раннеё стадии готовности. Был риск, что кредиторы приостановят не только финансирование новых проектов, но и выдачу по текущим. В итоге принятые меры по поддержке застройщиков помогли сдержать возможные негативные последствия. Действие программы было завершено с августа 2022 года, когда ключевая ставка вернулась к значениям начала года. В итоге было поддержано более 1,8 тыс. проектов жилищного строительства, а это порядка 23 млн м2 жилья.