Жилье в «квадрате»: к 2030 году градпотенциал страны вырастет с 239 до 502 млн квадратных метров

Вопрос стабильности

Одним из условий сохранения и дальнейшего наращивания объемов ввода жилья является наличие подготовленных под жилую застройку земельных участков. Оценить перспективы объемов будущего строительства позволяет градостроительный потенциал — максимально допустимая площадь жилых помещений в многоквартирных домах (МКД) или жилых малоэтажках, которые можно возвести на землях, уже получивших градостроительный план, но пока не получивших разрешения на строительство (РНС). Чтобы его рассчитать, необходимо исходить из предельных разрешенных параметров, таких как количество этажей, высота зданий и площадь жилых помещений. А для расчета максимально возможной площади жилья, которое будет построено в перспективе на той или иной территории, суммируются градпотенциал и площадь жилья по выданным РНС.

Курс на увеличение

По данным на 1 декабря 2022 года, градпотенциал 85 субъектов РФ (без учета новых регионов) составляет 239,030 млн кв. метров, что на 1,1% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Наличие достаточных территорий для будущего строительства — важный фактор, позволяющий сделать жилье более доступным.

«Наша задача — предпринимать все необходимые меры, способствующие конвертации данного потенциала в строящиеся метры и созданию возможности улучшения жилищных условий российских семей, — отметил глава Минстроя России Ирек Файзуллин. — По нашей оценке, площадь земельных участков, по которым застройщики уже получили разрешения на возведение новых проектов, равна 158,15 млн «квадратов», а площадь земель, по которым имеется градостроительный потенциал, — 239 млн. Так, суммарная площадь МКД, которые можно построить на указанных территориях, составляет порядка 397,2 млн кв. метров. То есть на 2,2% больше, чем годом ранее, и это означает, что при текущих темпах жилищного строительства, даже если прекратить вовлечение в оборот новых земельных участков, можно будет строить еще около шести лет».

Серьезным подспорьем для наращивания градпотенциала послужил механизм комплексного развития территорий (КРТ). В конце 2020 года был принят закон о КРТ, обеспечивающий возможность развития и благоустройства территорий с предварительным расселением и сносом аварийного и ветхого жилья. Благодаря внесенным в законодательство изменениям стало возможным эффективно вовлекать в жилищное строительство депрессивные территории со старым жилым фондом с целью его обновления без ожидания сроков признания такого жилья аварийным. Механизм КРТ позволил вовлечь в жилищное строительство более 23 тыс. гектаров земли с градостроительным потенциалом свыше 120 млн «квадратов». Сегодня в 85 регионах страны сформировано 811 территорий комплексного развития, чья общая площадь превышает 26 тыс. гектаров, а градостроительный потенциал — 155 млн кв. метров.

«Градпотенциальные фавориты»

Сбор и анализ показателей градостроительного потенциала ведет Проектная дирекция Минстроя России: с 2020 года — по субъектам РФ, а с марта 2022-го — по муниципалитетам. «Ежемесячный мониторинг градпотенциала позволяет проанализировать и оценить возможности регионов по достижению плановых показателей федерального проекта «Жилье» и по вовлечению земельных участков в жилищное строительство, в том числе в рамках КРТ, — рассказала «Стройгазете» руководитель Проектной дирекции Минстроя России Дина Сафиуллина. — На протяжении последних лет в большинстве регионов страны наблюдается планомерный рост числа новых жилищных проектов, а также наращивание градпотенциала. Исходя из нашего опыта, для выполнения планов по жилищному строительству градпотенциал в текущем году должен в 2,5-3 раза превышать планы по вводу жилья на ближайшие два-три года».

Сегодня в числе «градпотенциальных лидеров» Москва с 39 млн «квадратов», за которой следуют Тюменская, Московская и Новосибирская области — 24,3 млн, 16,7 и 15,0 млн соответственно.

«Наше взаимодействие с субъектами РФ заключается в консультировании коллег, оказании им методической помощи в достижении к 2030 году показателя обеспеченности жильем на человека не менее 34 «квадратов», — пояснил «СГ» начальник отдела мониторинга и взаимодействия с регионами ФП «Жилье» Проектной дирекции Минстроя России Юрий Ковалев. — Индивидуальные рекомендации даются регионам, являющимся аутсайдерами или по которым выявлены потенциальные риски: например, из-за недостаточного уровня градпотенциала, недостаточного объема выдаваемых РНС и т. д. Видя текущую ситуацию в регионе, можно совместно с ними — и, главное, своевременно — выработать комплекс мер по недопущению отклонения от показателей федерального проекта».

Как было в СССР

В Советском Союзе при установлении объемов жилищного строительства в государственных планах развития народного хозяйства исходили «из необходимости ликвидации в ближайшие 10-12 лет недостатка в жилищах для трудящихся». Анализа градостроительного потенциала как такового не было. Так, в послевоенные годы стройкомплекс интенсивно работал над восстановлением разрушенных городов, а в конце 1950-х появилась новая задача — в максимально короткие сроки обеспечить жильем как можно больше населения СССР, в связи с чем искали способы строить на всех свободных земельных участках. Поэтому 31 июля 1957 года советское правительство приняло постановление о массовом строительстве типовых жилых домов, которые впоследствии прозвали «хрущевками».

Застройка осуществлялась индустриальным способом, для чего в стране были созданы домостроительные комбинаты. Одновременно возводились целые микрорайоны, расположение которых определялось лишь наличием земель, пригодных для застройки в соответствии с генпланами развития городов.

Количество семей, улучшивших жилищные условия, в Советском Союзе тоже подсчитывалось: Центральное статистическое управление и Госкомстат СССР вели учет и публиковали данные по этому показателю с 1950-х и до конца 1980-х годов. Но этот показатель был недостаточно информативен, поскольку улучшением жилищных условий считался любой переезд семьи в квартиру большей площади — как в новую построенную, так и в квартиру в уже имеющемся жилфонде, освободившуюся при переезде другой семьи. По этой методике расчета с конца 1950-х и до конца 1980-х ежегодно улучшали жилищные условия 10-12 млн человек.

Справочно:

Размер градостроительного потенциала зависит от двух факторов: вовлечение новых земель (выдача градпланов) объем увеличивает, а выдача разрешений на строительство его сокращает. Соответственно, объем градпотенциала может сокращаться в случае, если: а) не будут выдаваться новые градпланы земельных участков; б) разрешения на строительство будут выдаваться более быстрыми темпами, чем темпы выдачи градпланов. Необходимо вести постоянный мониторинг и оценку перспектив развития земельно-имущественного комплекса, вовлекать в оборот новые территории, в частности, за счет синхронизации планов жилищного строительства с планами по развитию инфраструктуры, а также освоения неэффективно используемых земель.