Недоделка помещений. Что делать, если новая квартира оказалась с сюрпризами

В первой половине 2024-го россияне купили полмиллиона квартир в новостройках (за год цифра выросла на 18%). Между тем, когда дома сдаются в эксплуатацию, у обладателей нового жилья вместо радости нередко появляется вся гамма негативных эмоций — от недоумения до злости.

Причина — квартиры с недоделками. «АиФ» выяснил, что делать в этом случае.

Стена вместо окна

Дефекты бывают самые разные: от незначительных косметических нарушений до серьёзных строительных.

«Доходит до того, что сан­узел оказывается в проходном месте, комнаты перепутаны местами, а в одном из помещений вместо окна — глухая стена», — подтверждает риелтор Алексей Найдёнов.

«На моей памяти клиенты приняли новую квартиру, в которой нарушена теплоизоляция у оконного блока, — рассказывает руководитель агентства недвижимости Евгений Харитонов. — Весь угол комнаты был в чёрной плесени. Жильцы по­тратили почти год на то, чтобы добиться от застройщика устранения проблемы. Пришлось заново делать утепление, спиливать часть стен, чтобы снять плесень, заново делать ремонт».

Недоделки и откровенный брак можно встретить не только в квартирах, но и в домах. «Было такое, что строители не забили при возведении частного дома сваи. Иногда пренебрегают проектированием, инженерно-­геологическими изысканиями, думают, что фундамент и так выдержит, — вспоминает руководитель компании "Центр строительных конструкций" Денис Главинский. — По квартирам есть пример, когда застройщик продавал объекты в черновой отделке, а в договоре вместо "стяжка пола" указывал "защитный слой трубопровода". Покупатели не особо вникали и подписывали договор, отрезая тем самым возможность что-то предъявить застройщику. А там под защитным слоем — полусухая стяжка, у которой низкая прочность».

Ошибочка в метрах

Итак, первое правило на приёмке квартиры — осматривать объект после получения ключей только вместе с представителями застройщика. На осмотр может прийти как собственник, так и специалист, но ему нужна нотариальная доверенность.

Самое главное — не ставить подпись в акте приёма-передачи квартиры, если застройщик только на словах обещает устранить проблемы.

«Все разногласия обязательно фиксируются — или в том же акте, который принёс представитель застройщика, или отдельным документом, — подчёркивает риелтор Юлия Кропачева. — Недостатки устраняются в сроки, прописанные в договоре долевого участия. Чаще всего это до 60 дней, но застройщики могут и затягивать».

Если на приёмке обнаружились расхождения в планировке, есть два варианта развития событий. Первый — вас всё равно устраивает квартира. Тогда подписывайте акт приёма-­передачи. Второй — вы не готовы закрыть глаза на разницу между планом и фактом. В этом случае застройщик должен либо устранить недостатки, либо предложить другой вариант решения вопроса. Например, в виде денежной компенсации.

«Опять же бывает, что площадь купленной квартиры не совпадает с тем, что указано в договоре, — говорит Найдёнов. — Если расхождения в пределах 5% от метража, обычно это допустимо и прописывается в договоре с застройщиком. Когда цифры разнятся больше не в пользу покупателя, он должен настаивать на компенсации от застройщика по цене квадратного метра на момент сделки».

Сколько можно отсудить

Не всегда с застройщиком удаётся договориться мирным путём, особенно когда по­следствия строительных ошибок вскрываются уже после приёмки жилья. Но шансы отстоять свои права всё же есть.

Так, жительница Соликамска отсудила у застройщика приличную сумму за недоделки в квартире, которую она купила за 9,4 млн рублей. После новоселья всплыло много дефектов. Нанятые эксперты подсчитали, что на их устранение требуется 556 тыс. рублей. Вместе со всеми неустойками и штрафом набежало 1,63 млн рублей. Вся сумма взыскана судом с застройщика.

Ещё один пример — из Красноярска. Там владелец новой квартиры смог доказать, что содержание опасного для жизни и здоровья формальдегида в ней превышает допустимые нормы в 10 раз. Дело рассматривали в суде, общая сумма, взысканная с застройщика, — около 7 млн рублей, включая оплату расходов на экспертизу, неустойку и моральный вред. И это при стоимости квартиры в 2,5 млн рублей.

Что и как проверять

— Для инспекции вам по­требуются рулетка, уровень, ровная рейка длиной не менее 1 м, зажигалка, компактный светильник, — советует эксперт по недвижимости Артём Горбунов.

Итак, приступаем к проверке:

Двери и окна. Попробуйте открыть и закрыть их. Ход фурнитуры должен быть плавным, через уплотнители, а также под подоконниками и порогами не должно сквозить. Стёкла, рамы, откосы — без повреждений и сколов.

Стены. Приложите рейку к каждой стене в нескольких местах — это позволит оценить их кривизну. С помощью уровня можно проверить горизонтальность и вертикальность поверхностей. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм. Отклонения проёмов дверей — до 10 мм. Если наклеены обои, они должны быть без «пузырей» и без зазоров на стыках.

Водопровод и канализация. Из кранов должна идти горячая и холодная вода в соответствии с маркировками на вентилях. Если вода не успевает уходить в канализацию и скапливается в раковине (ванне), значит есть проблемы со сливом. Места стыков труб проверьте на следы подтекания воды. На приборах учёта ГВС и ХВС должны стоять целые пломбы.

Вентиляция. Закройте окна и двери. Поднесите горящую зажигалку к вентиляционному отверстию на кухне и в санузле: если огонь не отклоняется в сторону вентиляции, значит что-то не в порядке.

Электророзетки. Вставьте вилку светильника в каждую розетку и включите её, чтобы убедиться, что розетки работают.

Отопительные приборы. Если в местах соединения деталей есть подтекания, это повод потребовать от застройщика устранения неисправности.

Какие документы запросить

При приёмке нового жилья на руках у покупателя должны остаться следующие документы:

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

технический план квартиры;

паспорта на приборы учёта воды, тепла, электроэнергии;

акт приёма-передачи (составляется в 2 экземплярах).

Если квартира взята по переуступке права требования, нужно сохранить договор переуступки и запросить у продавца договор долевого участия, по которому была ранее приобретена квартира.