Квартиры выгоднее валюты и депозитов для «долгих» инвестиций

Здесь и сейчас мало что может сравниться с выгодой от размещения свободных средств на банковских вкладах под 22% годовых – таков средний показатель. А если стратегия предусматривает приумножение капитала в долгую, например, на пять лет? Тогда не всё так однозначно, что доказывает ретроспективный анализ классифайда Витрина недвижимости Restate. Мы изучили, какой доход смог бы извлечь инвестор за последние пять лет, вложив деньги в новостройку в одном из российских мегаполисов. И сравнили её с доходностью от покупки валюты и процентов по банковским вкладам.

Недвижимость, депозиты и валюта: что растет быстрее?

Средняя стоимость «квадрата» в новостройках городов-миллионников пять лет назад составляла 72 тыс. рублей, следовательно, однокомнатная квартира обошлась бы в 2,9 млн рублей. Стоимость этой же квартиры на вторичном рынке сейчас, исходя из средней цены за кв. метр в 151 тыс. рублей, составит 6,05 млн рублей. Получаем чистую прибыль в 3,15 млн рублей, то есть более 100% от изначальных вложений. А что с валютой? На те же самые 2,9 млн рублей в 2020 году можно было купить $45 525 (по официальному курсу ЦБ на 20 февраля 63,7 рубля за доллар). Продав их сегодня по курсу 93 рубля за доллар, получим 4,23 млн рублей. То есть чистый доход - всего 1,33 млн рублей. Ну а депозиты? Средние ставки по вкладам в 2020 году были меньше 4% годовых, в 2021-22 гг. поднялись до 6,5%, в 2023-м – до 7,5%, а в феврале прошлого года подобрались к 15% (данные Банка России). При капитализации процентов через пять лет 2,9 млн рублей превратились бы в 3,6 млн рублей, то есть заработать удалось бы лишь 600 тысяч. Причем из них около 10% пришлось бы отдать в качестве налога (введен в 2021-м, был впервые начислен за доход по вкладам в 2023 году).

Города с прибылью: где выгодно покупать недвижимость

Вне конкуренции оказалась жилая недвижимость в Сочи. В феврале средняя стоимость «квадрата» в новостройке составляла 139 тыс. рублей, а 40-метровой «однушки», соответственно, 5,56 млн рублей. На сегодняшний день средний ценник на вторичном рынке составляет 389 тыс. рублей за кв. метр. То есть продать купленное пять лет назад жилье можно за 15,56 млн рублей - почти втрое дороже. Те же 5,56 млн рублей в феврале 2020 года можно было поменять на $87 300. И продать их сейчас за 8,12 млн рублей. То есть доходность примерно вдвое ниже, чем при покупке-продаже квартиры. Депозит принес бы 8,22 млн рублей, из них вычитаем налог – примерно 200 тыс. рублей. Итого остается 8 млн рублей, так что прибыль составит около 2,5 миллионов «чистыми».

Столичные метры: как менялись цены в мегаполисах

В Москве цены выросли не столь сильно. Купив 40-метровую квартиру в новостройке за 8,12 млн рублей, сейчас ее можно было бы продать за 17,5 миллионов. То есть получить 9,38 млн рублей чистой прибыли. Доход от покупки и продажи доллара получаем 11,85 млн рублей или всего 3,73 миллиона в качестве дохода. Со вклада на депозите забираем даже меньше – 11,4 миллиона (прибыль – 3,3 миллиона). В Санкт-Петербурге цены на недвижимость росли гораздо медленнее, чем в других «миллионниках». Соответственно, разница между покупкой (5 млн рублей) и продажей (9,24 млн рублей) – всего 83% или 4,24 миллиона. Продав доллары, можно было бы выручить 7,3 млн рублей (2,3 миллиона чистой прибыли). Или 7,1 млн рублей с депозита, заработав чуть больше двух миллионов. В Новосибирске в 2020 году нетрудно было купить «однушку» за 2,44 млн рублей, а сейчас её можно попробовать продать за 5,16 миллиона. Чистая прибыль в 111% за всё время (то есть больше 20% годовых) – отличный показатель. Зато за счёт манипуляций с долларами удалось бы выручить всего 3,56 млн рублей, то есть чуть более миллиона чистого дохода. А с депозита – лишь 3,34 миллиона, заработав всего 900 тысяч.

Низкая доходность: города с минимальным ростом цен

Самый скромный доход при всех трех способах инвестиций – в Перми. Приобретая однокомнатную квартиру за 2,60 млн рублей, сейчас можно выручить за неё 4,4 млн рублей. Покупая и продавая доллары, получаем 3,85 млн рублей, а из банка заберем всего 3,55 миллиона. То есть разброс чистого дохода – от 1,8 млн рублей до 950 тысяч. В Екатеринбурге за счет купли-продажи квартиры доход составил бы 2,5 миллиона рублей, что на миллион больше, чем при сбережениях в валюте и на 1,2 миллиона – при использовании депозита. Примерно такое же соотношение чистой прибыли и во всех остальных российских городах-миллионниках. Что лишний раз доказывает, что на длинном временном отрезке конкурентов у инвестиций в недвижимость нет, хотя на коротких те же депозиты могут приносить бОльшую прибыль.

Методика подсчёта

Мы брали сумму в рублях, которую необходимо было потратить на приобретение квартиры на рынке новостроек в феврале 2020 года, исходя из средних цен. На эту же сумму виртуально покупали доллары США по действующему на тот момент курсу ЦБ. И так же виртуально размещали её на годовом депозите с продлением каждые 12 месяцев по актуальной ставке на тот момент. Для примера была взята однокомнатная квартира площадью 40 кв. м. Покупка совершалась без ипотеки и рассрочки Предполагается, что продажа совершается по истечении трех лет владения жильем (для первичного рынка отсчитывается со дня заключения ДДУ) Цена покупки рассчитана по средней стоимости квадратного метра на первичном рынке, а продажи – на вторичном (для каждого города). Отдельная выборка по т.н. «новой вторичке» не делалась. Возможные скидки с продажной цены, указанной в объявлениях, тоже не учитывались В расчёт не брались возможные дополнительные доходы от сдачи квартиры в аренду, а также расходы на отделку, если она приобреталась без неё. Все данные предоставлены Restate