Ипотека не по зубам. Эксперты дали неутешительный прогноз рынку недвижимости России

2024 год стал разочарованием для многих потенциальных покупателей жилья. Некоторые не успели воспользоваться последними возможностями льготной ипотеки, другие решили отказаться от покупки квартиры из-за высоких цен на новостройки и процессов, связанный с ростом ключевой ставки. За период действия льготной ипотеки объем строительства многоквартирных домов в России увеличился на 15%. В мае 2020 года он составлял 100 млн кв. м, а к июню 2024 года достиг 115 млн. Однако цены на квартиры выросли в два-два с половиной раза. Вывод очевиден: льготная ипотека не способствовала значительному росту объемов строительства, но привела к резкому удорожанию жилья. Как же изменялась ситуация на рынке строящегося жилья с момента введения льготной ипотеки? На 30 крупнейших городов России приходится 63% всего объема строительства в стране, причем на тройку лидеров — Москву, Краснодар и Санкт-Петербург — приходится 25%. Что касается распределения строящегося жилья по количеству комнат и площадям, то здесь нет ничего неожиданного. В настоящее время в России возводятся дома с общим количеством квартир 2,4 млн. Более половины из них составляют «однушки» — 1,28 млн. На втором месте находятся «двушки» с 791 тыс., а на третьем — «трешки» с 311 тыс. Многокомнатные квартиры в новостройках представлены всего лишь 40 тыс. на всю страну. При этом 66% строящихся квартир имеют площадь не более 55 кв. м, и этот показатель остается неизменным на протяжении последних двух лет. Покупают однушки На региональных рынках недвижимости, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и республик Северного Кавказа, наблюдается дисбаланс в предложении между одно- и двухкомнатными квартирами и жильем с большим количеством комнат. Эта ситуация сохраняется с 2021 года. Несмотря на значительное преобладание небольших квартир, спрос на них остается высоким. Квадратный метр сейчас стоит недешево. Самые высокие цены на жилье традиционно фиксируются в Москве (300-400 тыс. рублей за кв. м в новостройках массового сегмента), Санкт-Петербурге (200-360 тыс.) и Сочи (200-400 тыс. рублей). В южных городах, таких как Туапсе и Новороссийск, а также на Дальнем Востоке (Южно-Сахалинск, Владивосток), стоимость квадратного метра составляет 170-200 тыс. рублей. В большинстве других городов цены варьируются от 100 до 150 тыс. рублей за квадратный метр. За последний год предложение на рынке новостроек увеличилось на 12% в квадратных метрах. Это увеличение связано с ранее нераспроданным жильем в крупных городах. На первичном рынке объем предложения составляет 52,9 млн. кв. м, а на вторичном — 50 млн. Следует отметить, что эти данные могут быть неточными, так как учитывались объявления только с онлайн-платформ. «Мы ожидаем, что в течение года-полутора объем предложения на рынке новостроек уменьшится, так как не все застройщики смогут запустить новые проекты. Это приведет к повторному дефициту предложения на рынке. В средних и малых городах уже сейчас заметен недостаток новостроек», — рассказал «Нашему городу» агент по недвижимости Вадим Фастов. Выбор в пользу вторички Что касается объемов ипотечного кредитования, то наблюдается сдвиг в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года доля кредитования составляла 47% для новостроек и 53% для «вторички» (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года эти цифры изменились на 41% и 59% соответственно. Неудивительно, что в 2024 году государство провело «регуляторную атаку» на рынок ипотеки — комплекс мер, направленных на снижение активности в сфере жилищного кредитования. Эти меры оказались эффективными: объем ипотечного кредитования в ноябре 2024 года составил 623 миллиарда рублей, что на 55% меньше по сравнению с ноябрем 2023 года. За год выдача ипотечных кредитов сократилась на 64%, что почти в три раза меньше, отмечает член комитета по ипотеке Ирина Киселева. В текущих условиях большинство россиян не могут позволить себе ипотеку по рыночным ставкам, а те, кто может, делают это только в крайних случаях. Согласно опросу Frank RG, ставкой, которая стала «заградительной» для многих, является 16%. Лишь один из ста респондентов готов платить такие проценты. Ставки выше 16% не приемлемы ни для одного из опрошенных. Каждый четырнадцатый согласен взять кредит под 15%, каждый двенадцатый — под 14%, и каждый третий — под 10%. Два из трех респондентов готовы согласиться на 7% годовых, а все без исключения — на 6%. Охлаждение спроса Согласно социологическим опросам, потенциальные покупатели жилья отложили свои планы на несколько лет. Большинство из них (60%) намерены решить квартирный вопрос в течение ближайших двух-трех лет. Каждый пятый (19%) считает, что не сможет сделать это быстрее, чем за пять лет, в то время как примерно столько же (21%) надеются успеть до конца 2024 года. Почему же цены на новостройки остаются стабильными как в столицах, так и в других крупных городах? Основной причиной являются программы поддержки от застройщиков. В стране продолжается рост цен как на новостройки, так и на готовое жилье, что связано с действующими Арктической и Дальневосточной ипотеками, а также ипотекой в новых регионах. Льготные ставки сохраняются, и это не дает оснований для снижения цен. К сожалению, то, что выгодно риелторам, не всегда хорошо для покупателей. Ситуация на вторичном рынке существенно отличается. В половине регионов цены на квартиры в старом фонде начали снижаться с июня 2024 года, в остальных это произошло осенью, за редким исключением. Еще одним важным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является внутренняя миграция, которая усилилась в последние месяцы. Основной поток россиян перемещается в Центральную Россию, тогда как в большинстве других регионов наблюдается уменьшение числа работающих. Наибольший отток населения фиксируется на Дальнем Востоке и Северном Кавказе, именно в этих регионах снижается интерес к покупке жилья. Ранее мы писали, что «индекс тревожности» покупателей квартир в Тюмени практически достиг 50%.