ПОХОРОНЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: НОВЫЕ КВАРТИРЫ СТРОЯТ ДЛЯ МИГРАНТОВ

Тревожные вести с рынка жилья: квартиры "на стадии котлована", разлетавшиеся когда-то как горячие пирожки и даже лучше (мало кто купит пирожок в виде муки, маргарина, яйца, щепотки соли и элементов начинки), более не востребованы. Из 100 миллионов квадратных метров, строящихся или недавно построенных в России, 66% до сих пор не проданы. И хотя в этом подсчёте, как пишет РБК, учтены и 25 миллионов кв. метров, не выставленных ещё на продажу, цифра всё равно впечатляет. Такого не было очень давно, а скорее всего, никогда.

Не спрашивай, для кого строят "свечи"…

66 миллионов квадратных метров, не нашедших своих хозяев, – это много или мало? Если представить себе одноподъездный 15-этажный дом с 4 квартирами на этаже ("свечку"), где средняя площадь квартиры, например, составляет 50 квадратных метров, то в нём будет 3000 "квадратов" жилья.

Таким образом, на Руси стоят нераспроданными 22 тысячи таких "свечек". И это при том, что в "старой" Москве (в пределах МКАД), например, лишь 40 тысяч домов.

Теперь масштабы проблемы, кажется, стали понятнее.

Даже предельно корректный аналитический центр государственного "Дома.РФ" выступил с сильно запоздавшим предупреждением, что "баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения". Действительно, по данным Росреестра, в трёх первых кварталах продажи в новостройках снизились на 15,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и нет никаких сомнений, что в четвёртом, "мобилизационном" квартале падение резко ускорится.

Эмигрантский след

В самом деле, "релокация", а по факту массовая эмиграция привела к тому, что на рынок "вторички" одномоментно вышло несколько десятков тысяч объектов (квартир, домов, участков). Причём объектов достаточно качественных – уезжали в большинстве своём люди отнюдь не бедные. Но и им нужны деньги на обустройство за рубежом, поэтому продажа идёт срочно и цена, соответственно, сбивается. Самые отчаянные ставят пометку "срочно" (сейчас на ЦИАНе таких 12,5 тысячи, абсолютный рекорд), другие просто постепенно снижают запросы.

Покупатели, понятно, этим пользуются. Если перед вами стоит выбор – за одни и те же деньги брать новостройку с картонными стенами в мигрантском гетто или уютную квартиру в приличном обжитом районе, – выбор очевиден, даже несмотря на то, что на "вторичке" нет льготной ипотеки.

Процент ниже – цена выше

Вообще, принятая в 2020 году и действующая ныне система льготной ипотеки несколько перекосила рынок. Дело в том, что, пользуясь низкими (вернее, субсидированными государством) ставками, застройщики сильно подняли цены на свои объекты. Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков указывает, что наценка доходит до 20%, причём часть этой суммы отходит банкам за одобрение ипотечных кредитов.

В результате неготовый объект в новом районе с большими рисками (многие ли сдают жильё вовремя?) оказывается на 20% дороже готового жилья со всей инфраструктурой. Да, там дороже ипотека (в среднем на 7-8%), но ведь значительная часть квартир покупается вообще без кредитов.

Хотя, конечно, при ипотеке, например, на 10 лет переплата на "вторичке" без льгот станет уже существенно больше. Этим, собственно, и пользуются застройщики, поднимая цены.

Зачем строить ненужное?

Есть и ещё один аспект. Весь мир, независимо от режимов и идеологий, понимает, что нормальная жизнь нормальной семьи – в частном доме, в крайнем случае в просторном таунхаусе с общим участком. Многоквартирные дома, сиречь бетонные фавелы, – удел студентов, одиночек и, скажем так, людей, которым не повезло в жизни.

Это верно даже для Японии с её высочайшей урбанизированностью и скученностью. И только в самом большом государстве мира, на глазах расширяющем свою территорию, личный дом до сих пор является какой-то роскошью, а стремление его построить не встречает у государства практически никакого понимания. Льготная ипотека вроде бы есть, но её реальная ставка начинается с 8,3% годовых для семей без детей и 5,3% по "Семейной ипотеке". Напомним, уровень инфляции на 2023 год запланирован в размере 5,5%, а дальше вроде бы будет ещё ниже. Так что льготы на строительство частных домов гораздо меньше, чем на покупку клетушек в человейниках.

Тем не менее люди всё равно пытаются осесть на своей земле (зачастую, правда, в домиках площадью по 50 метров), выставляя на продажу городские квартиры. А в квартиры эти – кто через аренду, кто через покупку, кто через мошенничество – рвутся "новые горожане", приехавшие из регионов и стран, и без того дотируемых из небогатого русского бюджета.

Граждан не спросили

И тут встаёт принципиальный вопрос: нужна ли льготная ипотека за счёт государства, то есть налогоплательщиков? Вот лично я, обычный небогатый гражданин, прекрасно понимаю, почему за счёт моих налогов и взносов содержатся медицина и полиция, государственный аппарат и дорожное строительство (но не платных дорог!), социальные и даже культурные учреждения; я понимаю, когда из этих денег выдают субсидии на развитие производства. Но почему я должен софинансировать покупку нового жилья по завышенным ценам совершенно незнакомыми мне гражданами, мне неясно. Я не хочу давать на это деньги. И уверен, что подавляющее большинство читателей со мной солидарны.

Чтобы получить поддержку здравомыслящих людей, программа льготной ипотеки должна быть полностью исключена для Москвы и ближнего Подмосковья, Санкт-Петербурга, Казани, Краснодара, Сочи, Екатеринбурга и других благополучных и востребованных городов и регионов. Государство – то есть мы с вами – должно поддерживать развитие там, где оно действительно нужно, а не там, где избыточно.

Есть, правда, один ресурс, который через некоторое время сможет увеличить спрос на жильё.

Государство платит приличные деньги мобилизованным и добровольцам; не будет преувеличением сказать, что минимум для 80% из них это самая высокая зарплата в жизни. Нет сомнений, что часть заработанных средств пойдёт именно на улучшение жилищных условий, причём не в Москве или Сочи (таких денег бойцы не получают), а в их родных регионах. Но для этого сначала надо решить все боевые задачи.

Что с того?

Глобальных последствий и даже потрясений для всей русской экономики ждать, к счастью, не приходится. Хотя и там и там фигурирует недвижимость, в нашей ситуации нет ничего общего с ипотечным кризисом 2007 года в США (который аукнулся всему миру, впервые показав полную зависимость этого мира от американских банков). В США был именно финансовый кризис, связанный с массовым невозвратом кредитов; выброс на рынок больших объёмов отобранного у должников жилья стал лишь одним из его последствий.

У нас же типичный кризис перепроизводства: продукт есть, но платёжеспособный спрос закончился. Учитывая солидный вброс предложений на вторичном рынке и снижение доходов населения, исправить ситуацию можно лишь резким снижением цен.

В рыночной экономике, которую мы так долго пытались построить, именно это и произошло бы. А в том, что мы реально построили, строительное лобби намного влиятельнее демографического, нашего русского "лобби народосбережения".

Поэтому СМИ сейчас просто завалены проплаченными или продиктованными статьями о том, каким недоступным будет жильё, если не продлить на 2023 год программу льготной ипотеки, прямо обогащающей банки и застройщиков за счёт всех налогоплательщиков. А заодно облегчающей мигрантам проникновение в наше общество, которое многие из них откровенно и деятельно ненавидят.

Спад спроса на жильё при спаде доходов – объективное явление. Искусственно вытягивать застройщиков через льготную ипотеку можно только там, где это отвечает интересам России, то есть в провинции, которая действительно нуждается и в человеческом ресурсе, и в комфортном жилье.

Конечно, какое-то время у нас постоят дома́ и целые районы-призраки, но постепенно распродадут всё. Цены, думается, под давлением "вторички" пусть немного, но снизятся в I–II кварталах 2023 года. Главное – чтобы не усугублять проблему, надо уже сейчас сокращать число новых проектов высотных комплексов и, более того, переходить к планомерному расселению людей по сельской местности и коттеджным посёлкам. Это единственный путь. Что бы там ни вякали назначенные застройщиками чиновники, какие бы расчёты они ни подводили под жадность своих хозяев.