Пандемия и закрытые границ разогнали цены на рынке жилой недвижимости
Пандемия и закрытые границы переформатировали рынок жилой недвижимости. Предложение новых квартир комфорт- и эконом-класса обвалилось в Московском регионе на 20% и вернулось к уровню 2015 года. В итоге цены бьют рекорды. Особенно на российских курортах. Там они сравнялись и даже стали выше московских. Ждать сдутия пузыря на рынке недвижимости в ближайшие пару лет не стоит, считают эксперты.
На столичном рынке жилья предложение квартир в новостройках массового сегмента снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года, подсчитали аналитики "Метриум". В феврале застройщики продали 11,8 тыс. квартир, что на 20% меньше аналогичного периода прошлого года.
Эксперты "Метриум" объясняют такую тенденцию несколькими причинами. Во-первых, застройщики начали выставлять меньше квартир на продажу в расчете на один проект.
Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством в 168 квартир.
С 2018-2019 годов, общее число жилых комплексов в продаже принципиально не увеличилось. Среднее количество ЖК – примерно 85-90. Среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 единиц.
Вторая причина - реформа системы долевого строительства, начавшаяся с середины 2018 года. "Теперь привлекать деньги дольщиков напрямую застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не простым, что серьезно повлияло на активность девелоперов", - отмечает коммерческий директор "Кортрос-Москва" Дмитрий Железнов.
Конкуренция среди покупателей обостряется
По словам Железнова, некоторые девелоперы, в том числе крупные, были вынуждены пересмотреть сроки строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации некоторых новых проектов. В итоге общее предложение жилья стагнирует.
Спрос при этом резко вырос. Это третья причина для заметных перемен на рынке недвижимости. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году - 83 тыс.
То есть, рынок строящегося жилья в Москве вырос за пять лет более чем в четыре раза.
Хотя проектов по-прежнему много, количество недорогих и поэтому наиболее ликвидных квартир постоянно уменьшается, конкуренция среди покупателей обостряется, рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует, отмечает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая.
"Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новыми предложениями", - говорит Литинецкая.
Рост спроса на недвижимость стал также логичным результатом запуска меры поддержки в виде льготной ипотеки под 6,5% годовых, добавляет председатель комитета "Деловой России" по строительству Владимир Кошелев. "Эта мера простимулировала создание ажиотажного спроса на жилье. Но краткосрочность этой меры не позволяет застройщику реагировать на новые проекты, потому что он понимает, что с окончанием господдержки и спрос будет остановлен. Как следствие, возникает проблема с количеством предложения на рынке", - говорит Кошелев.
И леc, и интернет
Рост спроса в свою очередь подстегнули пандемия и закрытие границ. Режим самоизоляции заставил многих россиян переоценить своё представление о комфортном жилье. Наиболее социально активные резиденты в деловой сфере или в светской жизни осознали, что связь с городом, центром, теперь не столь жёсткая. А современные коммуникации помогают вести бизнес, реализовывать проекты, просто общаться с друзьями или партнерами, не покидая дома. Конечно, технические возможности для этого были (и использовались) раньше, но самоизоляция ускорила сдвиг в сознании и часть россиян потянулась за город, за пределы региона и очередь дошла даже до отечественных курортов, отмечают эксперты "Метриум".
Основные тренды пандемийного года - это ажиотажный спрос и спрос, не соответствующий сезонности, согласна омбудсмен по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елена Киселева. "Так, лето традиционно становится периодом спада, когда покупатели отправляются в отпуск, и покупка жилья откладывается на осень. В прошлому году с середины лета наблюдалась нетипичная огромная активность на рынке недвижимости", - уточняет бизнес-омбудсмен Киселева.
По ее расчетам, аномальный спрос и рост цен стартовал не с самого начала пандемии. С января по апрель 2020 года сначала пошли в рост цены на аренду однокомнатных квартир. В Москве они выросли в среднем на 4%, если сравнивать с тем же периодом 2019 года. "С августа по октябрь цены снизились на 5%. Это было связано с оттоком арендаторов из столицы из-за возможности работать удаленно", - говорит Киселева.
В июне был небольшой рост цен. Повлияла, в том числе, пандемия. Те, кто не мог уехать из города, стали активно подыскивать себе более комфортное жилье. Впрочем, осенью съемное жилье снова стало дешеветь: в октябре снижение составило в среднем 13%. Но при этом обозначился более масштабный тренд.
"Люди, перешедшие на удаленку, уезжали из мегаполисов пожить в родные пенаты, в небольшие городки и поселки или на российский юг, к морю. Это видно по динамике цен на съемное жилье в разных регионах", - отмечает Киселева.
Уже в первом квартале 2020 года спрос на курортную недвижимость вырос на треть относительно четвертого квартала 2019 года, уточняет Кошелев из "Деловой России".
Барселона далеко, а Сочи рядом
"Именно с лета прошлого года покупатели за стали больше обращать внимание на рынок российской курортной недвижимости вместо зарубежной. Повлияли более понятные для российского покупателя условия содержания и обращения с недвижимостью, знакомая система налогообложения. Кроме того, на отечественных курортах сейчас развивается инфраструктура и сервис, что повышает привлекательность юга России в глазах потенциальных покупателей", - считает Кошелев.
Недвижимость в так называемом Большом Сочи (примерно 120 км побережья Краснодарского края) к сегодняшнему дню едва ли не удвоилась в цене. "В последнюю неделю цены в Сочи растут так, как не было никогда,. Например, в одном из популярных жилых комплексов за день цена квадратного метра сначала увеличилась на 20 тысяч рублей, а затем ещё на 30 тысяч рублей", - говорит директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. Если ещё в начале прошлого года небольшую студию в Сочи можно было приобрести за 2-2,5 млн рублей, то теперь средний чек по студиям - в районе 10 млн.
Из-за дефицита предложения в Сочи и высокой динамики роста цены, часть покупателей этой весной и летом, скорее всего, переориентируется на другие города Краснодарского края: Анапа, Геленджик, Новороссийск. "Все большим спросом у россиян пользуется недвижимость в Крыму. Если раньше к ней относились с опасением, то теперь покупатели готовы рассматривать ее как альтернативу Черноморскому побережью Краснодарского края", - считает Хусаинов из компании "Этажи".
Профессор экономического факультета РУДН Владимир Пизенгольц предупреждает потенциальных покупателей недвижимости, что курортная зона Черного моря очень сильно разнится по климатическим и финансовым условиям. "Если самая дорогая недвижимость находится в районе Сочи (по ценам сопоставимая с московскими, иногда даже выше), то в более мелких населенных пунктах, которые находятся в нескольких десятках километров от центра Сочи, цены остаются вполне доступными", - говорит Пизенгольц.
По его мнению, недооценен отрезок побережья от Анапы до Тамани. Есть районы, где купальный сезон длятся дольше. Например, в районе Адлера, там курортный сезон на 2 неделе дольше, чем в той же Тамани. Это все стоит учитывать, обсуждая сделку с риелтором.
"В 2000-х была интересная практика, касаемая испанской и болгарской недвижимости. Тогда одну и ту же квартиру или дом приобретали несколько владельцев. Они устанавливали график, в какое время и кто будет там отдыхать. Экономили на коммунальных платежах и налогах. Такая ситуация прослеживается сейчас и у нас", - заключает профессор РУДН Пизенгольц.
Курортный пузырь
Курортное жилье вскладчину - вполне реальный выход для россиян с небольшими доходами. Разворота цен в ближайшее время ждать не стоит. С 1 июля 2021 года власти Сочи вводят на два года ограничение на строительство многоквартирных домов, чтобы разработать новый генплан города. Во время ограничительных мер будет разрешено строительство только индивидуальных жилых домов площадью не более 300 кв. м и высотой не более 12 м.
Итог такого ограничения очевиден - новый виток цен, не сомневаются эксперты. Гендиректор РАСК Николай Алексеенко при этом считает, что Сочи является одним из самых уникальных городов России и, конечно, такой город "должен развиваться по современным стандартам, при внедрении которых требуются иногда и столь радикальные временные решения". "Понятно при этом, что в ближайшие годы произойдет снижение объемов жилищного строительства и как следствие – рост стоимости новостроек", - заключает Алексеенко.
Сейчас на местных информресурсах Сочи можно найти немало объявлений о продаже гаражей под видом студий. На фото видны даже трехэтажные гаражи, зато по приемлемой цене.