Процесс покупки недвижимости на Кипре
0
17
Почему иностранцы выбирают Кипр
Климат и хорошая экология – значительные факторы, которые влияют на выбор покупателей зарубежной недвижимости в пользу Кипра. Здесь очень мягкая зима - средняя дневная температура составляет 17 градусов, вода в море не опускается ниже 16 градусов, соответственно и сезон в стране очень долгий, - пожалуй, ни в одной стране Евросоюза такого больше нет. Частные английские и русские школы дают качественное образование и стоит это действительно не очень дорого. На Кипре есть два международных аэропорта, из которых в любую точку острова можно добраться максимум за полтора часа, благодаря развитой сети прекрасных автодорог. На протяжении всего года здесь всегда есть свежие местные фрукты и овощи, ведь урожай собирают 2-3 раза в год. Что касается недвижимости, то в пользу Кипра работают два важных фактора - отсутствие ежегодного налога на недвижимость и возможность получить ВНЖ, если стоимость объекта превышает 300 000 евро.
Выбор объекта
При выборе объекта на первичном рынке недвижимости Кипра необходимо четко проследить, прописаны ли в договоре сроки сдачи объекта (если дом еще строится или находится на стадии проекта) и обозначены ли штрафные санкции при неисполнении этих обязательств. Юрист, сопровождающий сделку, должен проверить у застройщика наличие всех необходимых лицензий на строительство данного объекта и кредитных обременений. И если таковые имеются, то нужно получить от банка соответствующие документы о том, что данная недвижимость будет выведена из-под залога на момент получения свидетельства о собственности на объект.
При покупке жилья на вторичном рынке недвижимости первое, на что стоит обратить внимание, это наличие титульного листа, то есть окончательного свидетельства о собственности. Если с момента сдачи дома прошло более трех-четырех лет, а титульный лист не получен, значит были зафиксированы нарушения при возведении данного проекта (либо имеются кредитные обременения у застройщика, если объект приобретается через него). Соответственно к такой покупке необходимо подходить с крайней осторожностью. Также встречаются случаи, когда покупатель не оформляет титульный лист просто потому, что хочет уйти от оплаты налога.
Процесс оформления сделки
Когда начинается оформление сделки, то алгоритм действий будет практически одинаковый вне зависимости от того, относится объект к первичной или вторичной недвижимости. Первый шаг - это внесение задатка, после чего эта дом или квартира (отличий при покупке разных типов объектов нет) снимается с продажи. Обычно резервационный взнос составляет сумму в размере от 1000 до 10 000 евро – обязательно выдается соответствующий подтверждающий документ. Оплаченная сумма этого взноса входит в стоимость приобретаемого жилья. Недвижимость за покупателем резервируется, как правило, сроком на один-два месяца.
Как раз за этот период юрист проверяет документацию на объект и организует освобождение недвижимости от залогов и обременений (если таковые имеются). Также юрист готовит договор купли-продажи, согласовывая его со всеми сторонами сделки. Отличие в нем могут быть в следующем: в документе прописывается график платежей и сроки приемки дома в случае, если дом еще не сдан, если же это вторичка, то ключи от дома после завершения платежей можно получить у юриста или у агента, через которого данный объект был найден.
После получения от юриста информации о готовности документов и договора купли-продажи, покупатель согласовывает с ним дату подписания договора – эту процедуру можно осуществить непосредственно на Кипре или дистанционно, направив подписанные со своей стороны документы на Кипр экспресс-почтой. Затем будущий собственник осуществляет платежи согласно указанных в договоре сроков.
Далее юрист при необходимости осуществляет подготовку заявления для получения разрешения от Совета министров Кипра на приобретение покупателем первой недвижимости. Данная процедура лишь формальность, так как совет Министров проверяет отсутствие у инвестора проблем с законом (его имя не должно значиться в списках Интерпола) и приобретаемое жилье является первым (для граждан стран, не входящих в ЕС).
Расходы на покупку жилья
При покупке вторички самым большим расходом помимо самой стоимости объекта становится оплата налога на переход права собственности (Transfer Fee) - до 85 000 это 3% от суммы сделки, свыше 85000 и до 170 000 5% от суммы сделки, а на все что свыше 170 000 8% от суммы сделки. Но сейчас на Кипре действует 50% скидка, так что все эти расходы уменьшаются вдвое. Например, для вторичной недвижимости стоимостью 500 000 евро Transfer Fee составит 16 600 евро.
Также в расходы необходимо заложить стоимость оплаты услуг юриста, сопровождающего сделку, - это, как правило, 0,5-1% от суммы сделки. Покупатель заключает договор с кипрским юристом на юридическое сопровождение сделки купли-продажи и выдает ему все необходимые доверенности. Важный момент: участие юриста необходимо при покупке недвижимости на вторичном рынке. При покупке недвижимости от застройщика услуги юриста предоставляет непосредственно застройщик или же покупатель при желании может воспользоваться услугами независимого юриста.
После совершения покупателем первого платежа, указанного в договоре (как правило, такой платеж составляет 30-40% от стоимости покупаемой недвижимости), юрист от имени покупателя вместе с представителем застройщика (или владельцем вторичной недвижимости) осуществляет оплату гербового сбора (Stamp Duty), регистрацию договора в Земельном комитете (Land District Office) на имя покупателя.
При покупке первичной недвижимости на Кипре необходимо отплатить НДС - если приобретается первая недвижимость на Кипре то размер налога составит 5%, если нет, то необходимо будет выплатить 19% от стоимости объекта. Льготный тариф может быть сохранен при покупке еще одной недвижимости на Кипре от застройщика при условии, что предыдущая недвижимость была куплена более 10 лет назад. После выплаты НДС покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости недвижимости согласно условиям и срокам, указанным в договоре купли-продажи.
Затем покупатель вступает в права владения своей недвижимостью и получает ключи на руки. После сдачи построенного объекта в эксплуатацию (в случае покупки жилья от застройщика) Земельный комитет (Land District Office) выпускает свидетельство о праве собственности (Title Deed). В случае покупки недвижимости на вторичном рынке, получив этот документ (Title Deed), покупатель оплачивает налог на переход права собственности (Transfer Fee) и становится зарегистрированным собственником жилья.
Права и обязанности владельца недвижимости на Кипре
Если собственник не является гражданином Евросоюза, то после приобретения недвижимости он может получить вид на жительство, позволяющий находиться постоянно в стране. Если объект относится к новостройкам и стоимость покупки превышает 300 000 евро, то можно достаточно быстро получить ПМЖ, если сумма покупки меньше и это вторичка, то вид на жительство будет ежегодно продлеваться.
Собственнику кипрской недвижимости важно вовремя оплачивать коммунальные платежи, не изменять фасад дома (если это жилой комплекс) и соблюдать правила пользования общими территориями комплекса.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Янниса Иллиадиса, менеджера компании Foutina
Сергея Смоленского, генерального директора компании Empire Property Cyprus
Климат и хорошая экология – значительные факторы, которые влияют на выбор покупателей зарубежной недвижимости в пользу Кипра. Здесь очень мягкая зима - средняя дневная температура составляет 17 градусов, вода в море не опускается ниже 16 градусов, соответственно и сезон в стране очень долгий, - пожалуй, ни в одной стране Евросоюза такого больше нет. Частные английские и русские школы дают качественное образование и стоит это действительно не очень дорого. На Кипре есть два международных аэропорта, из которых в любую точку острова можно добраться максимум за полтора часа, благодаря развитой сети прекрасных автодорог. На протяжении всего года здесь всегда есть свежие местные фрукты и овощи, ведь урожай собирают 2-3 раза в год. Что касается недвижимости, то в пользу Кипра работают два важных фактора - отсутствие ежегодного налога на недвижимость и возможность получить ВНЖ, если стоимость объекта превышает 300 000 евро.
Выбор объекта
При выборе объекта на первичном рынке недвижимости Кипра необходимо четко проследить, прописаны ли в договоре сроки сдачи объекта (если дом еще строится или находится на стадии проекта) и обозначены ли штрафные санкции при неисполнении этих обязательств. Юрист, сопровождающий сделку, должен проверить у застройщика наличие всех необходимых лицензий на строительство данного объекта и кредитных обременений. И если таковые имеются, то нужно получить от банка соответствующие документы о том, что данная недвижимость будет выведена из-под залога на момент получения свидетельства о собственности на объект.
При покупке жилья на вторичном рынке недвижимости первое, на что стоит обратить внимание, это наличие титульного листа, то есть окончательного свидетельства о собственности. Если с момента сдачи дома прошло более трех-четырех лет, а титульный лист не получен, значит были зафиксированы нарушения при возведении данного проекта (либо имеются кредитные обременения у застройщика, если объект приобретается через него). Соответственно к такой покупке необходимо подходить с крайней осторожностью. Также встречаются случаи, когда покупатель не оформляет титульный лист просто потому, что хочет уйти от оплаты налога.
Процесс оформления сделки
Когда начинается оформление сделки, то алгоритм действий будет практически одинаковый вне зависимости от того, относится объект к первичной или вторичной недвижимости. Первый шаг - это внесение задатка, после чего эта дом или квартира (отличий при покупке разных типов объектов нет) снимается с продажи. Обычно резервационный взнос составляет сумму в размере от 1000 до 10 000 евро – обязательно выдается соответствующий подтверждающий документ. Оплаченная сумма этого взноса входит в стоимость приобретаемого жилья. Недвижимость за покупателем резервируется, как правило, сроком на один-два месяца.
Как раз за этот период юрист проверяет документацию на объект и организует освобождение недвижимости от залогов и обременений (если таковые имеются). Также юрист готовит договор купли-продажи, согласовывая его со всеми сторонами сделки. Отличие в нем могут быть в следующем: в документе прописывается график платежей и сроки приемки дома в случае, если дом еще не сдан, если же это вторичка, то ключи от дома после завершения платежей можно получить у юриста или у агента, через которого данный объект был найден.
После получения от юриста информации о готовности документов и договора купли-продажи, покупатель согласовывает с ним дату подписания договора – эту процедуру можно осуществить непосредственно на Кипре или дистанционно, направив подписанные со своей стороны документы на Кипр экспресс-почтой. Затем будущий собственник осуществляет платежи согласно указанных в договоре сроков.
Далее юрист при необходимости осуществляет подготовку заявления для получения разрешения от Совета министров Кипра на приобретение покупателем первой недвижимости. Данная процедура лишь формальность, так как совет Министров проверяет отсутствие у инвестора проблем с законом (его имя не должно значиться в списках Интерпола) и приобретаемое жилье является первым (для граждан стран, не входящих в ЕС).
Расходы на покупку жилья
При покупке вторички самым большим расходом помимо самой стоимости объекта становится оплата налога на переход права собственности (Transfer Fee) - до 85 000 это 3% от суммы сделки, свыше 85000 и до 170 000 5% от суммы сделки, а на все что свыше 170 000 8% от суммы сделки. Но сейчас на Кипре действует 50% скидка, так что все эти расходы уменьшаются вдвое. Например, для вторичной недвижимости стоимостью 500 000 евро Transfer Fee составит 16 600 евро.
Также в расходы необходимо заложить стоимость оплаты услуг юриста, сопровождающего сделку, - это, как правило, 0,5-1% от суммы сделки. Покупатель заключает договор с кипрским юристом на юридическое сопровождение сделки купли-продажи и выдает ему все необходимые доверенности. Важный момент: участие юриста необходимо при покупке недвижимости на вторичном рынке. При покупке недвижимости от застройщика услуги юриста предоставляет непосредственно застройщик или же покупатель при желании может воспользоваться услугами независимого юриста.
После совершения покупателем первого платежа, указанного в договоре (как правило, такой платеж составляет 30-40% от стоимости покупаемой недвижимости), юрист от имени покупателя вместе с представителем застройщика (или владельцем вторичной недвижимости) осуществляет оплату гербового сбора (Stamp Duty), регистрацию договора в Земельном комитете (Land District Office) на имя покупателя.
При покупке первичной недвижимости на Кипре необходимо отплатить НДС - если приобретается первая недвижимость на Кипре то размер налога составит 5%, если нет, то необходимо будет выплатить 19% от стоимости объекта. Льготный тариф может быть сохранен при покупке еще одной недвижимости на Кипре от застройщика при условии, что предыдущая недвижимость была куплена более 10 лет назад. После выплаты НДС покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости недвижимости согласно условиям и срокам, указанным в договоре купли-продажи.
Затем покупатель вступает в права владения своей недвижимостью и получает ключи на руки. После сдачи построенного объекта в эксплуатацию (в случае покупки жилья от застройщика) Земельный комитет (Land District Office) выпускает свидетельство о праве собственности (Title Deed). В случае покупки недвижимости на вторичном рынке, получив этот документ (Title Deed), покупатель оплачивает налог на переход права собственности (Transfer Fee) и становится зарегистрированным собственником жилья.
Права и обязанности владельца недвижимости на Кипре
Если собственник не является гражданином Евросоюза, то после приобретения недвижимости он может получить вид на жительство, позволяющий находиться постоянно в стране. Если объект относится к новостройкам и стоимость покупки превышает 300 000 евро, то можно достаточно быстро получить ПМЖ, если сумма покупки меньше и это вторичка, то вид на жительство будет ежегодно продлеваться.
Собственнику кипрской недвижимости важно вовремя оплачивать коммунальные платежи, не изменять фасад дома (если это жилой комплекс) и соблюдать правила пользования общими территориями комплекса.
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Янниса Иллиадиса, менеджера компании Foutina
Сергея Смоленского, генерального директора компании Empire Property Cyprus