«Город стал во многом проигрывать»: алтайские эксперты объяснили причины всплеска популярности загородного жилья
На рынке недвижимости в Алтайском крае в 2023 году ожидаются изменения - все больше жителей региона готовы переехать в частные дома в пригороде, и эта тенденция, как считают специалисты, будет становиться все сильнее. Эксперты рассказали «Банкфаксу», что в регионе отмечен бум частного строительства, который начался на фоне пандемии и в 2023 году будет углубляться. При этом с начала года параметры различных государственных программ по ипотеке с льготной ставкой поменялись. Резкое развитие рынка малоэтажного жилья провоцируют выгодные условия по сельской ипотеке, несмотря на подводные камни. Влияние на рынок оказывают как мировые тенденции, так и события регионального масштаба. В этом уверены риелторы, экономисты и жители Барнаула.
Евгений Глотов, специалист по недвижимости:
- Тенденция малоэтажного строительства в регионе только на пути развития и в последующие годы спрос на частное жилищное строительство будет повышаться. В этом году причиной роста частного индивидуального строительства станут высокие коммунальные платежи. Люди, которые живут в трехкомнатных квартирах, отдают за «коммуналку» как будто за съем. Действительно, сейчас многие интересуются строительством готовых домов от застройщика. Причем спрос на недвижимость в этом сегменте будет только увеличиваться. Сельская ипотека, безусловно, играет в этом весомую роль. Платеж по сравнению с другими льготными программами наиболее выгодный.
Сельская ипотека наиболее успешно на сегодняшний день используется для приобретения и строительства домов в поселке Санниково – пригороде Барнаула. В целом спрос на частные дома можно разделить на две части: Индустриальный и Центральный район. Жители, которые привязаны к первому району, предпочитают строительство домов в поселках Авиатор, Власиха и Спутник, жители центра рассматривают поселки Фирсово, Центральный и Новый.
Ирина Савельева, юрист по ипотечным делам:
- Рост в сегменте частного индивидуального строительства в регионе возник в 2021-2022 году с началом пандемии коронавируса. На данный момент среди клиентов в Алтайском крае имеется большой интерес по сельской ипотеке, несмотря на подводные камни.
Льготные программы на сегодняшний день способствуют росту частного индивидуального строительства. Действительно, за последние два года количество строящихся частных домов стремительно растет. Свою роль сыграла пандемия, когда люди поняли, что жить в частном доме намного проще, чем в квартирах.
Выгодные условия стимулируют граждан пользоваться сельской ипотекой под 3 %, однако у данной льготной программы есть свои недостатки. В частности, она не имеет точного срока.
Если правительство продлит программу, то возникает вопрос - какой будет процент. Таким образом, оформляя такую ипотеку, люди рискуют. Плюс в сельской ипотеке есть свои специальные условия, и не каждому они подходят. Среди моих клиентов, с кем я общаюсь, есть большой интерес к сельской ипотеке, некоторые данную программу побаиваются из-за определенного перечня стандартов, внушительного пакета документов.
Георгий Мацуга, экономист:
- В целом рост объемов жилищного строительства в последние годы впечатляющий. Такая тенденция выглядит особенно парадоксально, поскольку происходит, если мягко выразиться, на фоне серьезного международного кризиса. Некоторые гипотезы такой тенденции у меня есть уже сейчас.
Во-первых, несмотря на катастрофические прогнозы, спад реального ВВП в прошлом году оказался не очень большим. Во-вторых, возможно, из-за международных санкций часть поставщиков переориентировалась с зарубежного рынка сбыта на российский, что обеспечило застройщиков необходимыми для строительства материалами. В-третьих, несмотря на тяжелую международную обстановку, власти демонстрируют относительно адекватное понимание экономической ситуации. Благодаря их действиям удалось сохранить сравнительную макроэкономическую стабильность, не допустить запредельно высокой инфляции и, при этом избежать перехода к режиму множественных валютных курсов.
Еще несколько лет рынок жилья России, в том числе в Алтайском крае, будет расти. Я не думаю, что в условиях предельно напряженной международной обстановки можно эффективно проводить институциональные реформы, поэтому и не уверен в устойчивости этого роста. Инфляция, как я думаю, после прошлогоднего шока начнет постепенно замедляться и приближаться к цели в 4 % в год, а вслед за этим будут снижаться и ставки, хоть и очень медленно. И, кроме того, нужно всегда помнить, что международная обстановка столь напряженная, что любые экономические прогнозы сейчас могут оказаться неверными.
Андрей Иванов, управляющий Отделением Барнаул Банка России:
- За 2022 год жители Алтайского края заключили более 19,5 тысяч ипотечных сделок на 51,8 млрд рублей. По сравнению с 2021 годом количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 38 %, а объем – на 21 %. Наиболее существенно ипотечное кредитование в регионе сжалось в апреле и мае на фоне высоких процентных ставок. Помимо этого, банки стали более требовательно подходить к оценке рисков потенциальных заемщиков. С июня 2022 года количество предоставленных гражданам ипотечных кредитов и их объем начали расти на фоне смягчения денежно-кредитной политики Банка России. Наибольший объем традиционно был выдан в декабре – 7,8 млрд рублей.
В 2022 году основным фактором поддержания спроса на ипотеку в регионе стали федеральные меры. С начала 2023 года параметры различных государственных программ по ипотеке с льготной ставкой поменялись. Программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2024 года, при этом ставка увеличилась с 7 % до 8 % годовых. По программе семейной ипотеки ставка сохранилась на уровне 6 % годовых. Действие программы расширено на семьи, в которых как минимум два ребенка младше 18 лет. Изменения коснулись и льготной ипотеки для IT-специалистов. В частности, поменялся возраст получателей от 18 до 50 лет включительно (ранее было от 22 до 44 лет включительно), изменился размер зарплаты, которую должен получать IT-специалист. Этот показатель теперь снижен со 150 тысяч до 120 тысяч рублей в месяц в городах-миллионниках, и со 100 тысяч до 70 тысяч рублей – в остальных населенных пунктах. Указанные программы рассчитаны на первичный рынок.
В частности, расширились условия и для сельской ипотеки. В рамках данной программы для приграничных территорий был снижен размер ставки до 0,1 %. На территории Алтайского края под действие программы попали Бурлинский, Змеиногорский, Ключевской, Локтевский, Табунский, Третьяковский районы и муниципальный округ город Славгород. Кредит в рамках сельской ипотеки можно взять на покупку готового частного дома, земельного участка, а также для строительства жилья на приобретаемом или уже имеющемся участке.
За январь 2023 года в крае было выдано 1,1 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 3 млрд рублей, что ниже выдач января 2022 года на 8 % в денежном выражении и на 22 % в количественном. Средневзвешенная процентная ставка за январь 2023 года составила 8,6 %.
В Алтайском крае 18 % от общей суммы выданных в регионе розничных кредитов по результатам января 2023 года приходится на ипотеку (остальное - традиционные более мелкие потребительские кредиты), по итогам 2022 года было 24 %.
В регионе по-прежнему сохраняется высокое качество ипотечного кредитного портфеля. На 1 февраля 2023 года доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам составила 0,3 %, что является одним из самых низких значений среди регионов Сибири.
Артем Гуднев, житель Барнаула:
- Цены на квартиры в Барнауле в последние годы растут высокими темпами. Если мы будем считать стоимость «квадрата» в новостройке и его же стоимость при строительстве частного дома, не беря в расчет стоимость участка под ним, то обнаружим, что дом выходит дешевле при том же, а то и более высоком уровне комфорта, что и квартира. И это в ценах по состоянию на февраль этого года. Если сравнивать частные дома и квартиры на вторичном рынке, то разница выйдет еще более весомой. В итоге за те же деньги мы получаем жилье большей площади со всеми коммуникациями – станцией биологической очистки, своей скважиной и насосной станцией, котельной и не только. Даже с учетом того, что чинить и менять это оборудование придется тебе, а не управляющей или ресурсоснабжающей организации, в долгосрочной перспективе все равно выходит дешевле, а главное качественнее.
Город стал во многом проигрывать мелким населенным пунктам, селам, находящимся на незначительном удалении, за исключением одного - рабочих мест. Однако дорога на работу в центр Барнаула с его окраин, даже когда был открыт мост на Ленина, занимала немало времени. Примерно столько же добираться и до целого ряда сел в сопредельных районах.
При этом за время пандемии различные онлайн-сервисы получили неплохое развитие. Пункты доставки различных маркетплейсов есть даже в совсем отдаленных селах края, и доступ к определенным товарам тоже перестал быть исключительно городской фишкой.
Решающим фактором становится возросшая потребность людей в личном пространстве, более широких личностных границах, об этом также говорят некоторые застройщики. Такой тренд действительно есть, и он устойчив. Колебания спроса на частные дома, конечно, видны, но они связаны скорее с неготовностью людей к большим тратам в текущих условиях, в том числе на рынке недвижимости.