Хорошо, но мало: адвокат о законе для защиты сделок от "схемы Долиной"
СИМФЕРОПОЛЬ, 27 июл – РИА Новости Крым. Очередной закон, призванный защитить от "схемы Долиной" права покупателей недвижимости и автомобилей, не решит проблему. Необходимо менять сам механизм совершения таких сделок в части признания человека вменяемым или невменяемым. А также обязать проводить сделки исключительно через нотариусов и предусмотреть "период охлаждения", подобный тому, с каким работают банки при выдаче кредитов. Такое мнение в эфире радио "Спутник в Крыму" высказал адвокат Тейфук Гафаров.
Госдума приняла в первом чтении законопроект, который наконец ставит точку в истории с так называемой "схемой Долиной". Теперь не только для недвижимости, но и для автомобилей. Автор инициативы предложил обязать продавца возвращать деньги покупателю, если сделка признана ничтожной из-за недееспособности продавца, а он при этом объявляет себя банкротом и отказывается вернуть средства.
Но и этого мало
По мнению Гафарова, оценивать новый законопроект можно будет спустя год-два после вступления его в силу. Но так или иначе проблему в корне этот документ не решит, поскольку даже четко расписанный механизм возврата денег обманутому покупателю не гарантирует, что средства он получит, ведь их у продававшей стороны уже может просто не быть."То, что законодатель обратил на это свое внимание, конечно, хорошо. Вопрос в другом: как это будет работать на практике. Да, будет определенное законодательство, оно будет предписывать порядок возврата денежных средств. Но если человек ими распорядился – потратил, передал кому-то, кто-то из близких родственников продавца что-то на них приобрел и в наличии отсутствуют и деньги, и имущество для возврата, – вернуть деньги будет достаточно сложно", – сказал адвокат.
Кроме того, до сих пор вызывает вопросы то, как продавца могут признать невменяемым уже после заключения сделки, даже после его смерти, и потребовать у покупателя вернуть приобретенный товар, добавил он.
"Когда просто на основании показаний близких родственников уже после смерти человека родственников допросили в суде – и у нас экспертиза делает выводы относительно того, что человек невменяемый. И потом встает вопрос о том, что сделка проведена незаконно. Соответственно, у нас отдельный момент по отмене сделок, достаточно сложный, неоднозначный. И тут надо нам еще много, я думаю, с судебной практикой работать", – считает Гафаров.
Три пути решения одной проблемы
Он делает вывод, что для того, чтобы наладить ситуацию с возвратом денежных средств в подобного рода делах и в целом обезопасить россиян от заключения сделок по "схеме Долиной", законодателю надо больше уделить внимания самому механизму совершения сделок. В частности, критериям признания человека вменяемым или невменяемым, заметил Гафаров."Есть методики, по которым эксперты работают, и здесь более внимательно, детально надо подойти, насколько они честны при даче того или иного заключения. И достаточно ли действительно было данных, которые у них были для того, чтобы дать соответствующий вывод о невменяемости человека", – сказал адвокат.
Кроме того, он считает, что все подобные сделки без исключения должны проводиться через нотариуса.
"Все сделки должны проводиться исключительно через нотариусов. В данном случае, я считаю, это исключит большой процент сложных ситуаций, когда человек якобы не понимал значения своих действий. Нотариусы многие сделки просто не проведут, а оставшиеся будет не так легко уже оспорить в суде, поскольку нотариус изучил документы, задал вопросы, разъяснил суть", – сказал эксперт.
Это важно еще и в части передачи денег, поскольку часто нотариальные конторы оборудованы специальными помещениями, в которых можно передать средства, сделав все это в присутствии нотариуса и под видеофиксацией, акцентировал Гафаров.
"А это все те вопросы, которые могут в последующем способствовать тому, что сделка не будет обжалована в судебном порядке. Это нюансы, на которые обычно ссылаются у нас любители "схем Долиной": "не знал", "не понимал", "деньги не передавались" и так далее, – вот они все будут просто пресечены", – добавил специалист.
Но и это еще не все: по мнению Гафарова, обезопасить от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости и автомобилей может помочь, помимо прочего, период охлаждения по примеру того, какой с недавних пор используют российские банки при выдаче кредитов.
"То есть совершили покупку, и чтобы деньги какое-то время находились на некоторых счетах, чтобы сразу продавец не получил деньги, а покупателю сразу недвижимость не перешла. Какой-то период охлаждения. В течение месяца явно человек может прийти в себя и сказать: "Слушайте, я там под влиянием мошенников, давайте мы сделку отменим". Соответственно, деньги на банковском счету находятся, их обратно возвращают покупателю, и я забираю обратно свою недвижимость", – поделился идеей адвокат.
Все перечисленные механизмы позволят минимизировать последствия нечестных сделок, а некоторые станут и их профилактикой, уверен Гафаров.
Вопросы к Верховному суду остались
А чтобы по-настоящему поставить точку в истории со "схемой Долиной", необходимо решить еще один вопрос, считает адвокат, и связан он с защитой прав тех людей, которые уже обмануты и остались без недвижимого или движимого имущества и без крупной суммы денег.Он привел пример из собственной практики, в которой его клиенты купили у пожилой женщины квартиру и остались ни с чем.
"Бабушка продала им квартиру в Алуште... А сразу после сделки ее родственники ведут, делают справку о том, что она имеет проблемы со здоровьем, и начинают эту сделку отыгрывать обратно. В итоге по судебным решениям недвижимость возвращается родственникам, а мои доверители деньги получить не могут. Поскольку встал вопрос, а подтверждается ли передача, а есть ли эти деньги, кто будет возвращать, и так далее", – поделился собеседник.
И здесь все дороги опять ведут в Верховный суд, считает он.
"У нас, к сожалению, не прецедентное право, чтобы можно было сказать: есть решение – и все должно быть только таким образом. И вопрос: что делать с теми решениями, которые имеются на сегодняшний день? Надо как-то продумать механизм их пересмотра. В таком случае можно будет права людей защитить. У нас в Верховном суде России много компетентных специалистов. У них все хорошо налажено, и неплохо было бы, если бы они больше пересматривали тех судебных дел, где люди остались по вине мошенников и без квартиры, и без денежных средств", – подытожил адвокат.
Термин "схема Долиной" появился в период судебного разбирательства по делу российской певицы Ларисы Долиной, которая в 2024 году продала квартиру за 112 миллионов рублей, а потом заявила покупательнице Полине Лурье, что совершала сделку, не осознавая значения своих действий, так как стала жертвой мошенников.