Продажа и покупка недвижимости в Крыму: как обезопасить сделку
СИМФЕРОПОЛЬ, 26 окт – РИА Новости Крым. Неспособность одного из участников сделки с недвижимостью осознавать свои действия из-за психического заболевания является лишь одним из возможных оснований для ее оспаривания и признания недействительной – исключить возможные риски нужно заранее. Советы о том, как обезопасить себя в разных случаях, в том числе от недобросовестных покупателей и продавцов, в эфире радио "Спутник в Крыму" дала адвокат Екатерина Денисова.
Внимание психическому здоровью
К покупке жилых и нежилых помещений на вторичном рынке недвижимости в Крыму следует подходить очень внимательно, поскольку оснований для оспаривания таких сделок в дальнейшем может оказаться довольно много, сказала Денисова."Признание сделки недействительной в силу неспособности человека осознавать свои действия из-за психического заболевания является только одним из возможных для оспаривания. Рисков гораздо больше", – отметила адвокат.
Тем не менее, по словам Денисовой, риск в виде психического заболевания одного из участников сделки, как правило это продавец, является одним из самых распространенных и чаще всего рассматриваемых в судах для признания сделки недействительной.
Она подчеркнула, что в этом случае срок исковой давности может не сработать.
"Многие знают об основном сроке исковой давности – три года – и считают, что если три года прошло, то уже все безопасно и никаких судебных споров не может быть. Но есть нюансы: срок считается не с момента сделки, а с момента, как лицо, чьи права нарушены, узнало об этом. А учитывая, что у человека имеется психическое заболевание, узнать он может в любой момент в силу своего недуга. Поэтому трехлетний срок не гарантирует на 100%, что ваша сделка не будет оспорена", – пояснила адвокат.
Вероятность наличия таких заболеваний как деменция и ее распространенный тип болезнь Альцгеймера у людей пожилых очень высока, и процент риска увеличивается с возрастом продавца вторичной недвижимости, предупредила Денисова. В этой связи во избежание дальнейших проблем адвокат советует обезопасить себя заранее, для чего запастись нужными документами.
"Желательно получить справку у психиатра об отсутствии постановки лица на учет, что уже снизит риск (оспаривания сделки в будущем – ред.). И желательно, чтобы в этой справке психиатр прописал, что данное лицо на момент осмотра осознает свои действия и руководит ими", – сказала Денисова.
Это позволит компенсировать убытки, если сделку оспорят и приобретенное имущество изымут, отметила она. Тем не менее такое медицинское заключение не гарантирует, что суд не отменит сделку, поскольку в процессе рассмотрения дела назначается судебная психиатрическая экспертиза и полное обследование, в ходе которого может быть установлено психическое заболевание – риск имеется, предупредила эксперт.
Внимание этому вопросу очень важно еще и потому, что продавец недвижимости может быть и здоров, но на момент сделки находиться под воздействием препаратов, влиявших на его способность осознавать свои действия и руководить ими, подчеркнула специалист.
Такие случаи, по словам Денисовой, тоже весьма распространены и имеют место, как правило, когда продавец болеет каким-то тяжелым заболеванием и ему прописаны сильные обезболивающие.
"В этом случае заинтересованные лица, это может быть даже не сам этот человек, а наследники, родственники, которые впоследствии могут заявить об оспаривании, могут сделку признать ничтожной", – уточнила адвокат.
Проверка и снова проверка
Кроме того, адвокат рекомендует непременно проводить сделку у нотариуса."Сделки нотариальные также оспариваются в суде. Однако все-таки нотариус проверяет все по открытым базам доступа, прописывает многие формулировки юридически значимые, которые покупатель недвижимости, скачивая договор из интернета либо обращаясь к каким-то знакомым, как часто это бывает, может упустить. Поэтому сделка у нотариуса также обеспечивает некую проверку", – сказала Денисова.
Также она советует при покупке вторичной недвижимости обязательно запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть полную цепочку истории ее собственников, чтобы было понимание, как долго ею владеет конкретный человек и были ли ранее сделки, добавила адвокат.
Другие риски при сделках с недвижимостью в Крыму
Еще одним распространенным в Крыму риском отмены сделки с недвижимостью является ее оспаривание в рамках банкротства, предупредила адвокат."Не многие знают, что если вы покупаете квартиру, но предыдущий собственник подает на банкротство либо на него подают на банкротство, то арбитражным управляющим могут быть оспорены сделки в течение трехлетнего периода, предшествующего банкротству и образованию долга", – уточнила Денисова.
Отстоять приобретенную собственность можно, только доказав свою добросовестность, то есть проявленную при покупке недвижимости должную осмотрительность, сказала она, и в качестве примера привела историю одного и своих клиентов.
"Приобретались апартаменты в Алуште у физического лица. Спустя 2,5 года приходит извещение, что сделка признается недействительной, а имущество изымается в конкурсную массу банкрота. Сделка проходила путем безналичного расчета, у нотариуса, и никаких к этому не было оснований. Нам удалось защитить клиента, признав его добросовестность, и сделка не была оспорена", – рассказала специалист.
Под добросовестностью, в частности, подразумевается незанижение цены, сказала она.
"Многие любят в целях уменьшения налоговой базы уменьшать цену сделки. В Крыму это очень сильно было распространено и сейчас продолжает встречаться. Так вот если у вас цена будет на порядок ниже рыночной, то суд не признает вас добросовестным – это автоматически говорит о вашей недобросовестности. То есть если цена сильно занижена, вы должны доказать почему она была занижена", – пояснила адвокат.
Избежать рисков в этом случае поможет проведение банком оценки сделки на день ее проведения.
"Когда оформляется ипотека, банк собирает пакет документов, потому что тоже не заинтересован в оспаривании сделок и всегда делает оценку, чтобы доказать в случае каких-либо судебных споров, что на момент сделки цена соответствовала рыночной и не было никаких рисков при покупке непосредственно у покупателя", – пояснила Денисова.
Как еще себя обезопасить
Не лишним также будет заказ у юриста, адвоката либо другого специалиста по проверке недвижимости правового заключения в письменном виде с заверенной подписью печатью, которая будет также говорить о том, что поступили добросовестно, обратились и провели максимальное количество проверок, сказала Денисова. Это особенно важно, если есть хоть какие-то сомнения, отметила она."Это заключение в том числе снизит ваши риски при выборе недвижимости. А случае оспаривания в суде позволит доказать, что вы все-таки были добросовестным покупателем – в целях получить компенсации", – сказала адвокат.
И отметила, что если упустить хоть один шаг, то будет велик риск оспаривания сделки, возвращения имущества предыдущему собственнику, включения в конкурсную массу, а учитывая тот факт, что лицо банкротится, вероятность возмещения ущерба будет очень низкой.
Также, по словам Денисовой, самым безопасным способом проведения оплаты за недвижимость является открытие эскроу-счета либо аккредитива.
"Это очень удобный и безопасный инструмент для покупки. Потому что продавцу денежные средства приходят только в том случае, если сделка прошла регистрацию и покупатель документы предоставил в банк", – объяснила специалист.
Оплата же наличными самая опасная, предупреждает адвокат, поскольку есть риск, что сделка может не пройти регистрацию по каким-либо причинам.
"А это бывает нередко, когда возникают проблемы при регистрации в ЕГРН и выясняется наличие каких-либо обременений либо недостатков, и имеется ряд оснований, чтобы эту сделку приостановить", – подытожила эксперт.