«Ушли в отрыв?» Разрыв цен на новостройки и вторичное жильё в Севастополе продолжает расти, но есть нюанс
Цены на новое жильё в России продолжают уверенно отрываться от стоимости вторичных квартир. Согласно данным Института жилищного развития «Дом.РФ», этот тренд активно развивался с 2019 года, когда разница составляла скромные 9%. Уже к концу 2024 года средний показатель увеличился до внушительных 56%. Почему возникает такой резкий рост и каковы перспективы рынка?
Причины роста ценового разрыва
Основная причина быстрого расширения разности цен заключается в особенностях современного строительства и состоянии жилого фонда. Рассмотрим основные аспекты подробнее:
- Новое строительство предлагает современные стандарты качества. Большинство новых жилых комплексов оснащены современными коммуникациями, улучшенными планировками и качественными строительными материалами.
Это привлекает покупателей, готовых платить больше ради комфорта и удобства проживания.
- Устаревшие объекты на вторичном рынке становятся менее привлекательными. Большая доля старого жилого фонда требует капитальных ремонтов и замены инженерных сетей. Особенно остро это проявляется в многоквартирных домах советской эпохи, где расходы на поддержание инфраструктуры зачастую перекладываются на собственников.
- Высокий спрос на новые проекты стимулирует увеличение стоимости. Государственная поддержка в виде льготных ипотек и программы реновации существенно повысила привлекательность новостроек для молодых семей и инвесторов.
- Экономические условия влияют на динамику рынка. Усиление инфляции, высокая ставка Центрального банка и нестабильность рубля оказывают давление на весь сектор недвижимости, повышая себестоимость нового строительства и создавая дефицит ликвидных предложений на вторичном рынке.
Основные выводы
Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём в России вырос с 9% в 2019 году до 56% к концу 2024 года.
Новостройки в 2019 году стоили в среднем 64,1 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как вторичное жилье — 58,5 тыс. рублей. К концу 2024 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 177,9 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 114,1 тыс. рублей.
Разрыв зависит от возраста здания. Дома, построенные в период с 1970 по 1995 годы, дешевле новостроек на 68%. Жильё, построенное с 1945 по 1970 годы, дешевле на 45%.В зданиях, введённых в эксплуатацию с 1995 по 2015 годы, цены ниже всего на 7%.
Причины различия цен
Старые дома имеют устаревшие планировки и требуют значительных вложений на ремонт и модернизацию инженерии. Наиболее значимый вклад в общий рост разницы вносят дома, построенные в промежутке 1945 -1995 гг., поскольку они составляют большую долю рынка (~60%).
Некоторые старые дома дороже новостроек
Цены на вторичное жилье превышают стоимость новостройки в следующих случаях:
Для домов, построенных до 1920 года (+34%). Для зданий, построенных в 2015 - 2025 годах (+13%). Для объектов, возведённых в период 1920 - 1945 гг. (+11%).
Региональная специфика
В крупных городах ситуация отличается от общей картины по стране. Москва демонстрирует меньший разрыв (лишь 20%), особенно в домах 1970–1995 гг.
В домах старше 1920 года цены значительно выше (до +55%) по сравнению с новостройками.
Факторы роста разрыва
Основными факторами роста разрыва являются повышенные ипотечные ставки, а также падение спроса на вторичный рынок недвижимости.
Однако важно отметить, что далеко не вся вторичная недвижимость уступает новым объектам. Жилые комплексы, построенные недавно, могут стоить даже дороже новой застройки из-за повышенного интереса к современным технологиям энергосбережения и инфраструктуре.
Регионы демонстрируют разные тенденции
Важно учитывать региональные особенности, ведь динамика различается в зависимости от плотности населения и уровня экономического развития территорий. Например:
В столице ценовые показатели заметно отличаются от средних российских показателей. Здесь наиболее заметное отставание показывают квартиры в панельных домах 1970-х—1990-х годов, тогда как старинные особняки и дореволюционные доходные дома сохраняют высокую цену.
Города-миллионники отражают общую картину по стране, демонстрируя стабильный рост стоимости первичной недвижимости относительно старой застройки.
Меньшие населённые пункты часто сталкиваются с нехваткой качественных предложений и отсутствием масштабных проектов жилой застройки, что увеличивает ценность доступной вторичной недвижимости.
Изучив основные причины, которые возникают на рынке недвижимости страны, когда стоимость первичного и вторичного жилья существенно отличаются друг от друга, в Севастополе сохраняется менее выраженный разрыв в стоимости. На данным момент стоимость «квадрата» первичного жилья составляет 226 923 руб. (+ 8,48%), а на вторичное – 175 472 руб. (+ 1,6%). Разница составляет 29,32%, причём отрыв случился в первых числах мая, когда новостройки существенно подорожали.
Несмотря на рост цен в новостройках, вторичное жильё также сдвинулось с мёртвой точки, ведь довольно длительный период наблюдалась околонулевая динамика.
Поэтому нет оснований говорить о кардинальной разнице в стоимости первичного и вторичного жилья в Севастополе.
Ближе к лету «вторичка» может хорошо стартовать, и тогда этот разрыв сократится, ведь цены на квартиры в новостройках Севастополя и так приближаются по стоимости к Ялте. Сегодня стоимость квартир в новостройках Ялты составляет 278 484 руб. за кв. м, а на вторичном рынке – 216 667 руб. за кв. м. Разница в стоимости – 28,53%.
Использовались данные аналитического портала RealtyMag, которые дают объективную оценку состояния рынка недвижимости Севастополя.
Перспективы рынка недвижимости Севастополя
Будущие прогнозы предполагают сохранение данной тенденции в текущем году. По мере повышения стандартов жизни и улучшения технологий строительства покупатели будут отдавать предпочтение современному комфорту, способствуя дальнейшему увеличению ценового разрыва.
Государство должно реагировать на ситуацию путем стимулирования качественного обновления жилого фонда и поддержки доступных форм приобретения жилья. Комплекс мер включает развитие современной инфраструктуры, поддержку строительных компаний и разработку эффективных схем финансирования покупки жилья на первичном рынке.
Таким образом, несмотря на существующий разрыв цен, российская экономика имеет инструменты для сглаживания дисбаланса, предоставляя гражданам возможность выбора оптимального варианта недвижимости в рамках доступного бюджета.
Материалы по теме:
«Динамика есть». Какая цена на новостройки в Севастополе и Симферополе в апреле 2025 года?
Динамика рынка новостроек в апреле 2025 года: Симферополь подорожал, но так и не догнал Севастополь