«Инвестиции инвестициям рознь». В квартиру или коммерческую недвижимость выгоднее вложить деньги в Севастополе?
Какой солдат не мечтает стать генералом? Или какой собственник одной квартиры не мечтает обладать наибольшим количеством недвижимости, чтобы получать солидный доход?
Эта история стара как мир, во все времена недвижимость приносила доход. Но не всем подвластна тайна успешности получения выгоды подобного рода, ведь, как и в любом другом бизнесе, в этой сфере есть свои законы.
Недвижимое имущество занимает особое место в экономической и социальной жизни общества, выступая в качестве важного материального ресурса, необходимого для обеспечения минимального уровня комфорта граждан.
На данный момент наблюдается рост спроса на объекты недвижимости в качестве источников дохода. Даже государственные структуры и муниципалитеты реализуют недвижимое имущество с целью получения прибыли, например, сдают его в аренду гражданам или организациям.
Следовательно, сейчас востребована не просто экономика объекта, а эффективная экономика с возможностью прогнозов и просчётов рисков, считают эксперты.
Любая недвижимость может являться коммерческой, если граждане получают доход от сдачи её в аренду. Допустим, обстоятельства сложились в вашу пользу и встал вопрос приобретения недвижимости в инвестиционных целях.
Здесь важно просчитать все варианты дальнейшего развития событий, так без знания основ управления недвижимым имуществом, оно может стать ярмом на шее.
Основным индикатором эффективности экономики объекта является прибыль, а также эффективность управления. Без грамотного руководства прибыли может вообще не быть или того хуже - владелец может нести убыток.
Ярким примером этого может служить простой помещения без арендатора, вследствие этого владелец не получает прибыли от реализации своего актива, попутно неся затраты на содержание помещения, такие как: оплата коммунальных услуг, расходы на охрану, уплата налога на имущества и прочих выплат.
Некоторые эксперты утверждают, что в Севастополе лучше вкладывать деньги в коммерческие помещения, а не квартиры. Это офисы, склады, магазины, отели, гостевые дома и т.д. А у других своя правда – квартиры лучше, потому что спрос на жильё всегда преобладает. И всё же, чем коммерческие помещения выгоднее, чем квартиры?
Уровень дохода
Средняя доходность от сдачи коммерческих помещений в аренду составляет 8–12% годовых, тогда как жилая недвижимость приносит лишь 4–6%. Разница объясняется долгосрочными договорами аренды: бизнес-арендаторы заключают контракты на 3–10 лет, в отличие от жильцов, которые часто меняют локации. Например, кофейня или аптека годами остаются стабильными источниками дохода.
Кроме этого, эксперты финансового рынка отмечают, что в настоящее время инвестиции в коммерческую недвижимость даже выгоднее банковских вкладов.
К примеру, в Гагаринском районе Севастополя «двушка» в аренду стоит 37 307 руб. в месяц с тенденцией к росту. Чтобы арендовать в Гагаринском районе коммерческую недвижимость, придётся платить за аренду 1 026 руб. за кв. м. в месяц.
Помещение, в котором можно открыть высокодоходный бизнес, например, алкомаркет, должно быть не менее 50 кв. м. Как правило, арендаторы ищут более просторные помещения, и при наличии недвижимости площадью 70 кв. м, можно иметь стабильный высокий доход. А если таких в наличии два или даже три, то по сравнению с арендными квартирами, доход будет в разы выше.
Срок окупаемости
Цена коммерческой недвижимости выше по сравнению с жилой, однако и ежемесячная арендная плата за коммерческие помещения более высокая. Если также принять во внимание долгосрочные договоры аренды, то коммерческая недвижимость выглядит более привлекательной с точки зрения инвестиций, так как можно быстрее «отбить» свои вложения, правильно подобрав арендатора.
Однако, и сам инвестор, прежде чем приобрести актив, должен взвесить все «за» и «против», и не жать экономического чуда от арендатора. А для этого необходимо сделать важные шаги: провести оценку помещения или здания; подсчитать срок окупаемости объекта; проверить информацию о собственнике продаваемого объекта, использовав для этого все современные методы получения достоверной информации и исключив риски обременений.
Инвестиционные характеристики объекта
Здесь важно всё, начиная от инженерно-технических коммуникаций и заканчивая экологией. В первую очередь опытный инвестор оценивает трафик или проходимость места. Например, перед покупкой помещения под магазин самым простым способом будет посчитать всех проходящих мимо и входящих, делая соответствующие пометки на любом носителе, чтобы потом можно было проанализировать информацию.
Если это магазин с наличием алкогольной продукции, то мужской контингент будет добавлять посещаемости. Наличие рядом детских учреждений не будет способствовать развитию данного вида бизнеса, а поэтому стоит десять раз подумать, под что в дальнейшем можно использовать помещение.
Стоит учитывать и возможность привлечения арендатора с наиболее привлекательным видом бизнеса. Опытные инвесторы не рискуют и изучают объявления, где помещения продаются с готовым бизнесом и наличием арендатора, который работает не менее пяти лет, не имея налоговой задолженности и иных долгов.
Например, на ул. Большая Морская продаётся готовый бизнес – уютная кофейня в центре города.
[image=/uploads/_pages/157390/2201ef294b423e276ed9af3b0ce85902.png gotovyj-biznes.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/157390/gotovyj-biznes.png[/image]
Уютная кофейня на Большой Морской. Источник: «Авито»
Стоит почти 3 млн руб., общая площадь составляет 55 кв. м. Кофейня полностью готова к работе: заходи и начинай зарабатывать. Продавец обещает при необходимости помочь с обучением персонала, освоением учётной системы, а также передать базу надёжных поставщиков. В настоящий момент там находится арендатор, стоимость месячной платы составляет 80 тыс. руб.
Или, например, в Гагаринском районе Севастополя продаётся коммерческое помещение, которое используется под магазин продтоваров.
[image=/uploads/_pages/157390/5a0a8640d4edec8452ac3c41f263c53b.png 5a0a8640d4edec8452ac3c41f263c53b.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/157390/5a0a8640d4edec8452ac3c41f263c53b.png[/image]
Помещение магазина на ул. Руднева. Источник: «Авито»
Однако в объявлении продавец указывает, что это помещение свободного назначения. Стоит проверить, может рентабельность просела в связи с низкой покупательской активностью, либо есть конкуренты, которые не дают развиваться с более высокими показателями. В любом случае, у инвестора стоит задача отсечь любые доводы продавца и сделать свой собственный инвестиционный анализ. А если покупать просто, чтобы вложить свободные деньги, то можно попасть в неприятную ситуацию.
Однако в целом привлекательность коммерческой недвижимости в Севастополе не вызывает сомнений. В среднем по Севастополю стоимость аренды коммерческой недвижимости составляет 991 руб. за кв. м. Самые дорогие объекты находятся в Гагаринском районе Севастополя – микрорайон Летчики - где цена за квадратный метр составляет 1 426 руб. за кв. м. Далее идёт Ленинский район – 1064 руб. за кв. м и Нахимовский район – 619 руб. в месяц.
Что касается квартир, которые могут в совокупности приносить неплохой доход, то лучше всего их приобретать в непосредственной близости от туристических локаций – пляжей и культурно-исторических объектов.
Стоит отметить, что по объективным обстоятельствам у Гагаринского района сегодня больше перспектив для развития бизнеса, тогда как некогда самый дорогостоящий исторический центр Севастополя утратил свои позиции. Существует мнение севастопольских экспертов, которые считают, что отсутствие одной из главной достопримечательности этого района – Исторического бульвара как туристического центра, будущее которого туманно, существенно сократило инвестиционный потенциал этой локации города.
Таким образом, нет таких мелочей, которые бы не влияли на стоимость недвижимости в Севастополе. Остаётся только внимательно изучать рынок и держать нос по ветру в поисках прибыльных активов недвижимости.
Материалы по теме:
«В два раза ниже рыночной». ТОП самых дешёвых арендных квартир в Севастополе
«Не угнаться». Стоимость сотки земли в Ленинском районе Севастополя превысила отметку 3 млн рублей
«Тепло, светло и тихо». В Севастополе купить офис дороже, чем в Симферополе