«Один регион страны может открыть только одну подобную компанию». Что будет с рынком жилья в Севастополе, если микрокредитным организациям разрешат выдавать ипотеку?
По итогам второго полугодия 2024 года выдачи льготной ипотеки с господдержкой сократились в 1,5 раза по сравнению с первым полугодием
За первые три недели января 2025 года выдача жилищных кредитов по льготным программам упала в 2,7 раза, говорится в отчёте Центробанка. Было выдано таких кредитов на сумму 44 млрд рублей, это почти втрое меньше, чем за такой же период декабря. Тогда банки выдали льготной ипотеки на сумму 118 млрд рублей.
Выдача льготной ипотеки упала. Источник: ЦИАН
В январе 2025 года объём выдачи ипотеки по льготным программам снизится. Такое снижение характерно для начала года, отмечают аналитики.
Однако не эта новость сегодня главная. Аналитики горячо обсуждают инициативу депутатов Государственной Думы разрешить микрокредитным организациям выдавать ипотечные займы. Такую инициативу одобрил к первому чтению профильный комитет ГД.
Речь идёт о компаниях, 100% акций или долей которых принадлежит субъекту РФ или единственным учредителем которой является субъект РФ, а ЦБ установит дополнительные требования и сформирует список таких организаций. Закон начнет действовать через 90 дней после публикации.
Ранее Госдумой были приняты поправки в законодательство, согласно которым уполномоченные организации из перечня ДОМ.РФ были лишены права на выдачу ипотечных займов.
«Принятие указанных изменений законодательства было обусловлено необходимостью снижения рисков на рынке жилищного кредитования ввиду существующих со стороны ряда уполномоченных организаций многочисленных недобросовестных практик. Кроме того, деятельность уполномоченных организаций не подлежит контролю и надзору со стороны Банка России», - указывают авторы документа.
Инициатива была внесена в Госдуму в июле 2024 года. Её авторами выступили сенаторы Надежда Ильина, Александр Ролик и Алексей Синицын.
Данная инициатива не была донесена до севастопольцев, а поэтому региональной дискуссии не возникло.
Между тем, не всем пришлось по душе такое решение, принятое на высоком государственном уровне.
Финансовый эксперт, аналитик Виталий Калугин не до конца понимает смысл нововведения. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
«Микрофинансовые организации обычно выдают 10–20 тыс. рублей до зарплаты. Средний размер ипотеки давным-давно перешагнул за рубеж в 3 млн рублей. И даже если МФО принадлежат субъектам РФ, каким образом региональные власти смогут их фондировать? Откуда они деньги возьмут, чтобы выдавать ипотечные кредиты?» — спросил специалист.
Также Виталий Калугин усомнился в том, что микрозаймовые организации смогут выдавать ипотеки по льготным программам, которые субсидируются государством.
«Лимиты выделены на банки, а не на МФО. Я ничего не слышал о том, чтобы лимиты на микрозаймовые компании вышли. Ну пускай они выдают ипотеки под 20–25%. Если субъект захочет субсидировать кредиты по каким-то своим программам, то может быть. Но разве не проще в этом случае выдавать ипотеки через какой-то региональный банк? Странная инициатива, которая, по моему мнению, не имеет никакого смысла», — высказался аналитик.
Ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев законопроект, напротив, охарактеризовал положительно.
«Многообразие вариантов подстёгивает добросовестную конкуренцию — в данном случае с участием банков. Новый игрок, возможно, предложит более интересные условия для заёмщиков на первых порах для привлечения аудитории. Речь не обо всех МФО, в том числе с сомнительной репутацией, а об организациях со 100%-ным участием субъекта РФ, которые полностью подчиняются требованиям Банка России», — пояснил он.
Спикер добавил, что один регион страны может открыть только одну подобную компанию, и это будет закрытый круг организаций, полностью соответствующих законодательству. При этом следствиями нововведения, по его мнению, могут стать рост рисков и увеличение количества исполнительных производств в случае невозврата.
«МФО под госрегулированием, скорее всего, после попыток вернуть долг будет передавать такие дела приставам, путь до исполнительного производства станет более коротким. Обычно банки предлагают больше альтернатив — реструктуризация, заморозка и так далее. Многие располагают собственными отделами по возврату задолженности и только в случае необходимости продают долг коллекторам», — заключил Игорь Расторгуев.
Если закон примут, то ипотечные займы в МФО станут альтернативой банкам, однако и ещё одной финансовой кабалой для севастопольцев.
Одним из самых главных рисков может стать элементарная финансовая неграмотность севастопольских потенциальных заёмщиков. У нас пенсионеры умудряются продавать квартиры и передавать деньги мошенникам, а при возникновении ещё одной структуры есть вероятность появления липовых теневых структур под видом вывески микрокредитных организаций.
Ещё один эксперт предположил, что с помощью ипотеки, выдаваемой через МФО, региональные власти смогли бы привлекать и удерживать кадры. Например, для улучшения жилищных условий аграриев, бюджетников или работников промпредприятий. Но более конкретно оценить пользу нововведения можно будет только после того, как появится понятный механизм проверки заёмщиков и выдачи кредитов.
Но, в любом случае, пока ключевая ставка не снизится, покупать квартиры будет невыгодно.
Тем не менее рынок жилья в Севастополе в конце первого месяца 2025 года заметно оживился, так как цены на новостройки пошли вверх. Стоимость «квадрата» первичного жилья составляет 185 182 руб. за кв. м (+ 4,96%). В среднем однокомнатная квартира стоит 9 млн руб. (+ 3,34%), «двушка» - 12,2 млн руб. (+ 8,42%), «трёшка» - 11,5 млн руб. (+ 4,32%). Цены неплохо подросли к концу января. Месяц назад стоимость «квадрата» на новостройки составляли 176 425 руб.
Что ещё более удивительно: на вторичном рынке произошло потепление, цена сдвинулась с мёртвой точки. «Квадрат» месяц назад стоил 168 852 руб. за кв. м, а в конце января - 169 424 руб. за кв. м (+ 0,33%). По средним ставкам на вторичном рынке «однушка» стоит – 6,05 млн руб. за кв. м (+ 0,05%), «двушка» - 8,3 млн руб. (+ 1,84%), «трёшка» - 10,2 млн руб. (+ 0,88%).
По мнению экспертов, рынок ипотеки в 2025 году останется под давлением высоких ставок, что, скорее всего, сделает ипотечные кредиты дорогими для большинства покупателей. Рынок жилья перейдёт в стадию снижения активности, где будут «на коне» покупатели с высокой платежеспособностью или те, кто способен оплачивать недвижимость без кредитов, считают эксперты.
Как на эту ситуацию повлияет наличие микрокредитной организации, которая будет выдавать ипотеку на жильё в Севастополе, покажет время.
Материалы по теме:
«Динамика цены лота». В январе 2025 года в Севастополе «вторичка» дороже, чем в Симферополе
«Бомба замедленного действия». Что ждёт рынок недвижимости Крыма в 2025 году?
Крым в топ регионов России с самыми высокими рисками дефицита предложения в новостройках