Оставаться в курсе или исправить это сейчас? Дилемма ипотечного трекера

Европейский центральный банк, как и его коллеги по всему миру, повышает процентные ставки с угрожающей скоростью на фоне стремительного роста инфляции.

Прошлым летом базовая ставка по займам была нулевой, а с финансовых учреждений взималась плата за размещение денег в Европейском центральном банке.

Сегодня ставка по займам составляет 2,5%, а по депозитам — 2%, и есть предположения о повышении процентных ставок в будущем.

В то время как крупные банки относительно медленно передавали повышение ставок заемщикам, выбравшим соглашение с фиксированной ставкой (они начали это делать), те, кто имеет отслеживаемые ипотечные кредиты, ощутили на себе всю тяжесть повышения ставок.

Ограниченное сочувствие

Держатели ипотечных кредитов с отслеживанием были хорошими в течение долгого времени, поэтому вполне вероятно, что те, кто платил более высокие ставки по стандартным ипотечным соглашениям с фиксированной или плавающей ставкой, вероятно, теперь будут испытывать меньше симпатии к этой группе.

Однако всплеск их платежей за последние несколько месяцев был весьма драматичным.

Трекеры названы так потому, что они «отслеживают» базовую ставку ЕЦБ, но обычно имеют соответствующую маржу.

Так, например, кому-то, у кого была процентная маржа, посчастливилось платить только 1% по своей ипотеке с начала 2016 года до июля прошлого года.

Теперь тот же человек будет платить по ставке 3,5% — скачок на 2,5 процентных пункта всего за шесть месяцев.

Эта ставка близка или даже выше, чем у некоторых стандартных предложений с плавающей ставкой от крупных банков.

Таким образом, держателям ипотечных кредитов с отслеживанием рекомендуется обратиться к своим калькуляторам и посмотреть, является ли трекер по-прежнему их лучшим вариантом или им следует проверить некоторые из относительно привлекательных вариантов с фиксированной ставкой, представленных на рынке прямо сейчас.

Резкое увеличение

Дараг Кэссиди, глава отдела по связям с общественностью сайта сравнения цен bonkers.ie, немного подсчитал цифры.

Он подсчитал, что держатель ипотечного кредита с 200 000 евро, оставшимися на его кредите, с учетом трех отдельных повышений со стороны Европейского центрального банка с июля, теперь будет платить примерно на 220 евро в месяц больше, чем в июне прошлого года.

Это составляет 2600 евро в год в дополнение к тому, что владелец ипотеки платил, например, в 2021 году.

Однако банки прекратили предлагать трекеры в 2008 году, а это означает, что последний из этих продуктов выпущен как минимум на 14 лет позже срока ипотеки.

Марк Коуэн из moneysherpa.com, используя данные центрального банка, определил, что средний размер ипотечного кредита в Ирландии составляет 132 000 евро со средним оставшимся сроком погашения 15 лет.

Средняя ставка для премиальных трекеров — это действующая ставка ЕЦБ плюс 1,15%.

Это соответствует средней ставке трекера в размере 3,65% при среднем ежемесячном платеже в размере 953 евро.

Он определил, что наилучшая фиксированная ставка на рынке — четырехлетняя фиксация — составляет 3,17% APRC (годовая процентная ставка, которая рассчитывает общую сумму процентов, подлежащих выплате за весь срок кредита. Обычно она отличается от заявленная процентная ставка).

Он подсчитал, что, перейдя на этот продукт, средний держатель ипотечного кредита сэкономит около 5 580 евро в течение оставшегося срока ипотеки.

«С учетом резкого роста ставок в феврале, установка сейчас может не только сэкономить деньги, но и защитить держателей ипотечных кредитов от будущих повышений», — сказал Коуэн.

«Несмотря на это, клиенты трекинга, особенно те, кто платит маржу в размере 1% или меньше, могут утешаться тем фактом, что их тарифы по-прежнему относительно конкурентоспособны», — добавил он.

Исправлять или не исправлять?

В этом и заключается дилемма владельцев устройств слежения. Владельцы недвижимости все еще обслуживают около 244 000 ипотечных кредитов, но не все они созданы равными!

Некоторые предлагают спреды ниже среднего, что означает, что некоторые из них по-прежнему очень дешевы в контексте более широкого рынка.

По словам Брендана Берджесса, основателя веб-сайта финансовой информации askaboutmoney.com, в 2007 году AIB ввел маржу на уровне 0,45%, что соответствует ставке на 3% меньше, чем сейчас, для тех, кому посчастливилось получить и сохранить этот максимум. Низкая маржа — хоть и редко.

Однако, если базовая цена поднимется до 3 или 3,5%, даже самый нижний трекер сделок начнет выглядеть менее привлекательным, и фиксированные цены, вероятно, также вырастут в этот момент.

«Не так давно можно было получить фиксированную ставку всего в 1,90% — хотя и с оговорками», — отметил Дарраг Кэссиди.

Он предупредил, что к этому времени в следующем году более низкая ставка, вероятно, превысит 4%.

Другими словами, в расчетах также следует учитывать возможную будущую траекторию фиксированных ставок, и они могут вскоре соответствовать очередному повышению.

Джой Шихан, руководитель кредитного отдела Online Brokers, MyMortgages.ie и автор, сказала: «Несмотря на ослабление инфляции, похоже, что в этом году мы увидим повышение ставки в 2-3 раза, поэтому клиенты трекеров столкнутся с Ипотечный рост еще на какое-то время.Ипотечный тренер предупредил.

«Вероятно, это будет самое важное финансовое решение, которое вы примете в 2023 году, поэтому рассмотрите свои варианты и поймите, где вы находитесь с точки зрения затрат и потенциальной экономии», — сказал он, добавив, что домовладельцам следует обратиться за советом к брокеру, прежде чем предпринимать такие шаги. .

на другой стороне…

Таким образом, очевидно, что в ближайшие месяцы ставки, скорее всего, увеличатся, но в остальном уверенности мало.

Аналитики ожидают, что к лету основная ставка по займам ЕЦБ сдвинется к 3%, что приблизит их к тому, что можно было бы считать «нормальной» процентной ставкой.

Тем не менее, надвигающаяся рецессия в большей части мировой экономики, которая в какой-то момент может посетить еврозону, все еще может быть в руках Европейского центрального банка.

Если замедление окажется более глубоким, чем ожидалось, и инфляция вернется ниже целевого уровня ЕЦБ в 2%, может ли банк быть вынужден изменить курс и снова снизить ставки?

«ЕЦБ не боялся действовать, когда это необходимо, и делает это сейчас», — отмечает финансовый советник Падрик Кейсин.

Это действие показало, что оно двигалось в разных направлениях, в зависимости от экономической ситуации в то время.

Он добавил: «Оглядываясь назад в качестве примера решительных действий, базовая ставка ЕЦБ составляла 4,25% в июле 2008 года, но с сентября 2008 года по май 2009 года она упала с 4,25% до 1%».

Если ему придется отступить перед лицом замедления или очень низкой инфляции, ЕЦБ это сделает.

В случае, если это произойдет, после передачи своего трекера владелец собственности, скорее всего, не сможет получить его снова.

«Многие, если не все, за некоторыми исключениями, не разрешат вернуть трекер, поэтому, если я вас починю, вы потеряете свой трекер», — пояснил г-н Кисан.

Тревор Грант, президент Ирландской ассоциации ипотечных консультантов, поддержал это мнение.

«Решение отказаться от отслеживания ставок не следует воспринимать легкомысленно», — сказал он.

«Очень важно, чтобы все клиенты с отслеживающей ставкой пересматривали свои существующие условия и получали рыночные рекомендации от своего ипотечного брокера. Брокер может помочь им понять варианты процентных ставок и потенциальные последствия отказа от отслеживающей ипотеки для их ставок. — для большинства — это будет означать, что у них не будет возможности вернуться к своей скорости отслеживания в будущем».

баланс

Брендан Берджесс советует, что, как правило, если ставка отслеживания так же высока, как базовая ставка ЕЦБ плюс 1,75% или более, продукт имеет небольшую ценность, и держатель ипотечного кредита обязательно должен это исправить.

Если маржа отслеживания составляет всего 0,5%, это, вероятно, не исправит ситуацию.

Другие элементы, такие как оставшаяся продолжительность срока ипотеки, также необходимо учитывать при расчетах.

В случае ремонта клиенту рекомендуется убедиться, что он достаточно долгий, чтобы либо довести ипотеку до завершения, либо что осталось всего несколько лет.

«Нет смысла отказываться от дешевого трекера, чтобы починить его в течение двух лет, так как в конце двух лет вы столкнетесь с более высокими преобладающими ставками», — отметил Брендан Берджесс.

Падраик Киссан придерживается той же точки зрения, но с немного измененным порогом отказа от трекера.

«Если оставшийся срок составляет 15 лет или более, а ваша маржа составляет ЕЦБ плюс 1,25% или меньше, я бы придерживался трекера, несмотря на привлекательность текущих фиксированных ставок. Я не думаю, что возвращать контроль над ставкой банку после указанный период имеет смысл».

Кисан сказал, что подход «один размер подходит всем» не может быть использован, потому что существует так много переменных, которые зависят от обстоятельств человека.

Он пришел к выводу: «Крайне важно получить соответствующий совет относительно того, стоит ли устанавливать цену на то, что лучше для вас и вашей семьи, с учетом всех соответствующих вопросов в этом вопросе».