Проценты вверх. Как рост ставок по ипотеке влияет на рынок недвижимости?
Ставки по ипотечным кредитам в крупнейших российских банках превысили десять процентов годовых. Основной причиной роста стало изменение ключевой ставки Центробанка России, которая в 2021 году увеличилась в два раза - с 4,25% до 8,5%. Как это скажется на рынке недвижимости Краснодарского края и чем застройщики и банки собираются привлекать покупателей?
Вслед за ставкой
В 2021 году в рамках борьбы с инфляцией Центральный банк России семь раз поднимал ключевую ставку. В итоге она поднялась вдвое - с 4,25% до 8,5%. Напомним, ключевая ставка - это процент, под который коммерческие банки берут деньги у Центробанка. То есть без всяких льгот и рек-ламных акций проценты по коммерческим кредитам не могут быть ниже 8,5%. Рост ключевой ставки повлёк за собой повышение процентов по ипотеке - к началу февраля у большинства банков ставки на приобретение новостроек и вторичного жилья превысили 10% годовых, у некоторых добрались до отметки в 11%.
«На сегодняшний день ставки по ипотеке перешагнули двузначное число, последний раз такое было в 2017 году, - говорит эксперт по недвижимости Андрей Окунев. - Это напрямую связано с повышением ключевой ставки ЦБ РФ. В текущих условиях ждать её понижения не приходится, напротив, в этом году ЦБ планирует неоднократное повышение. Значит, ставки по базовым ипотечным продуктам ниже не будут. Но это не означает, что нужно забыть о покупке недвижимости с использованием ипотеки до лучших времён. Мы можем ожидать от банков запуска акционных программ, совместных программ с застройщиками плюс до июля этого года действуют государственные льготные программы кредитования».
Сельская и семейная
Действительно, сейчас в Краснодарском крае действуют четыре программы господдержки по улучшению жилищных условий, проценты по которым ниже ключевой ставки. Семьи с детьми могут рассчитывать на «Семейную ипотеку» под 6% годовых. Условия - первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья, если ребёнок родился с начала 2018 года. В сентябре 2021 года программу продлили до конца 2023 года.
«В 2019 году у нас родился второй ребёнок, и я сразу переоформил ипотеку на «Семейную» плюс вложил в неё материнский капитал, - рассказывает краснодарец Андрей Коваленко. - Платёж сразу уменьшился с 13 тысяч в месяц до пяти. Сейчас даже смысла нет досрочно кредит закрывать».
Работает до июля 2022 года льготная программа для покупки жилья в новостройках - сумма до трёх миллионов рублей, первоначальный взнос - от 15%, ставка - 7% годовых.
«С учётом роста цен на недвижимость в Краснодаре за последние полтора года данная программа стала менее популярна, так как альтернативы в выборе квартиры у покупателя стало гораздо меньше, - говорит Андрей Окунев. - «Семейная ипотека» гораздо интереснее для заёмщика. Максимальная сумма по этой программе составляет шесть млн рублей, она позволяет расширить горизонты в выборе недвижимости. Но всё же последним аргументом для покупки является не ипотечная ставка, а стоимость квартиры».
Управляющий ВТБ в Краснодарском крае и Республике Адыгея Сергей Кадакин подтвердил, что драйвером роста рынка ипотеки в прошлом году стала программа господдержки. По ней банк провёл в регионе треть от всего объёма ипотечных сделок - 3 тысячи кредитов на 7,7 млрд рублей. По итогам января 2022 года интерес стал более умеренным из-за низкого лимита по сумме кредита, но популярность не угасает - на программу приходится четверть от общей суммы продаж. Эксперт отмечает, что после расширения условий «Семейной ипотеки» спрос на программу вырос в разы. В прошлом году ею воспользовались около 1 тыс. клиентов, оформивших кредиты на сумму свыше 2,3 млрд рублей. На данный момент по ней в регионе выдаётся каждый четвёртый жилищный кредит.
По словам руководителя ипотечного направления департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Ксении Соболевой, ужесточение требований государственной ипотечной программы летом 2021 года, из-за которых максимальная сумма займа была ограничена, несколько охладило ажиотаж на рынке ипотеки.
«Несмотря на то, что уровень одобрения банками ипотечных заявок рос, их количество снизилось, - говорит эксперт. - Поэтому кредитные организации и девелоперы стали разрабатывать совместные решения для поддержания спроса населения. Это инструменты субсидирования ипотечных ставок со стороны застройщиков и собственные программные продукты со скидками на приобретение жилья на первичном рынке, различные акции и проекты с агентствами недвижимости и т.д. Уверена, они останутся в тренде в 2022 году».
Продолжает действовать «Сельская ипотека» - ставка 3%, минимальный взнос от 10%, сумма до трёх млн руб-лей. По ней жильё в прошлом году в крае купили более 1600 семей.
«По этой программе лимит существует - мы хотели домик в Северском районе взять, но не попали в число счастливчиков, которым «Сельская ипотека» досталась», - сетует Николай Фомин.
Спрос снижается
Краснодарский край стал лидером в России по скорости роста цен на недвижимость. По данным сервиса ЦИАН, за 2021 год новое жильё на Кубани поднялось в стоимости на 74%, сервис «Мир квартир» насчитал за тот же срок 83,4%. Не стоит забывать, что скачок цен начался ещё в 2020 году, так что итоговое увеличение цен существенно больше.
«Мы купили однокомнатную квартиру на стадии котлована в 2018-м, - вспоминает Андрей Коваленко. - Обошлась она тогда нам в 1 млн 800 тыс. рублей. Сейчас в соседнем литере, на той же стадии и такого же метража, застройщик предлагает за 4 млн 800 тысяч - то есть почти в три раза за четыре года цена выросла».
По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, пик роста цен на недвижимость в России уже позади. Но и возвращения к старым ценникам тоже ждать не стоит. Сервис Работа.ру в январе провёл опрос среди пяти тысяч пользователей и выяснил, что Сочи и Краснодар входят в Топ-5 городов, в которых россияне хотят купить недвижимость. И половина при этом рассчитывает на ипотеку.
«Спрос уже снижается и говорить, что после завершения государственных льготных программ он упадёт еще сильнее, не приходится, - считает Андрей Окунев. - Скорее всего, девелоперы этого не ощутят. Покупатель ещё помнит цены 2020 года и не смирился с текущими реалиями. Именно в этом сейчас основная причина падения спроса. Пока же девелоперы ищут решение, одно из которых - запуск совместных программ с банками. В текущих условиях застройщики готовы брать на себя затраты по субсидированию ипотечной ставки, что в конечном итоге компилируется в совместных с банками программах. По ним ставки для заёмщиков могут составлять от 1%. Именно совместные продукты застройщиков и банков являются драйверами в ипотечной линейке на сегодняшний день».
Новые возможности
Депутат Государственной Думы от Краснодарского края Светлана Бессараб:
«Раньше «Семейной ипотекой» могли воспользоваться родители двух и более детей, теперь она доступна и с одним ребёнком. При этом у граждан есть возможность значительно сократить ежемесячный платёж по ипотеке при помощи материнского капитала, а также 450 тысяч, предоставляемых после рождения третьего ребёнка и налоговых вычетов. При таких возможностях семьям будет легче решиться на рождение ребёнка. Программы господдержки помогают значительно снизить финансовую нагрузку, купить первое жильё либо приобрести новое большей площадью.
В Краснодарском крае набирает популярность и «Сельская ипотека». Семьи могут оформить жилищный кредит на сумму до 3 млн рублей под 3% годовых. Первоначальный взнос может составить 10% от стоимости дома или квартиры. В 2021 году льготную ипотеку оформили более 1, 6 тысячи семей. Для нашего аграрного края программа имеет большое значение, с возможностью приобрести собственное жильё по льготным ставкам муниципалитеты смогут привлечь новые молодые кадры в сельскую местность».
Главный фактор - господдержка
Первый вице-губернатор Краснодарского края Игорь Галась:
«По предварительным данным, в 2021 году в Краснодарском крае выдали более 62 тыс. ипотечных жилищных кредитов, что на 15,6% больше, чем годом ранее, на общую сумму около 170,4 млрд рублей. Главным фактором роста стала реализация ипотечных программ с государственным участием. Их доля от общего объёма кредитов составила больше трети - 62 млрд рублей. Благодаря господдержке улучшить свои жилищные условия смогли свыше 27 тыс. кубанских семей».