Земля дорожает, спрос огромный и налоги растут: аналитика кадастрового пересмотра в Севастополе
0
125
На заседании регионального штаба по экономической стабильности в Севастополе, которое прошло 14 апреля, обсуждали льготные налоговые ставки для предпринимателей на упрощённой системе налогообложения.
Но губернатор Михаил Развожаев сразу обозначил: одной этой темой ограничиваться нельзя. «Если есть ещё какие-то мысли — прошу не стесняться», — сказал он. И мысли не заставили себя ждать.
Александр Савин, председатель Союза промышленников и предпринимателей Севастополя, сразу поднял вопрос, который волнует местный бизнес. В 2026 году предстоит пересчёт кадастровой стоимости земли. По закону такая актуализация проводится раз в четыре года, и сейчас наступил очередной срок.
Коррективы, по мнению Савина, наверняка будут сделаны в сторону удорожания. Глава Севастополя согласился: «Дорожает земля в Севастополе, и спрос огромный».
За этой короткой репликой стоит системная проблема. Кадастровая стоимость — это не абстрактная цифра в реестре. Это база для расчёта земельного налога, который платят и предприниматели, и владельцы частных домов, и гаражные кооперативы. Когда кадастровая стоимость растёт, растёт и налоговая нагрузка. Для бизнеса это прямое влияние на себестоимость, для граждан — на семейный бюджет.
Предыдущая переоценка земли в Севастополе проводилась в 2018 году — впервые в российском правовом поле после возвращения города в состав России. Процесс сопровождался многочисленными скандалами. На расширенном заседании комитетов заксобрания представители гаражных кооперативов назвали результаты оценки «ужасом». По данным Департамента имущественных и земельных отношений (ДИЗО), правом оспорить оценку тогда воспользовалось 350 человек, хотя недовольных было значительно больше. В итоге 75% претензий севастопольцев были удовлетворены.
Этот опыт показал две вещи.
Во-первых, массовое недовольство возникает, когда люди не понимают, как формируется кадастровая стоимость, и не имеют возможности повлиять на процесс.
Во-вторых, система оспаривания работает, но она сложна и требует ресурсов: времени, денег, экспертизы. Не каждый гражданин или малый предприниматель может себе это позволить.
Теперь, в 2026 году, бизнес хочет избежать повторения сценария.
Савин предлагает обсудить понижающие коэффициенты, которые смягчат налоговую нагрузку, — и сделать это своевременно, до вынесения вопроса на публичное обсуждение.
Михаил Развожаев согласился с логикой, но предложил отложить разговор до осени. «Надо в общем понимать, что у нас осенью будет с экономикой происходить, и с исполнением бюджета в том числе», — сказал он.
Эта пауза имеет смысл, но создаёт неопределённость. Предприниматели планируют бюджеты на год вперёд. Если они не знают, какой будет налоговая нагрузка с 2027 года (когда новые кадастровые стоимости вступят в силу), им сложнее принимать решения об инвестициях, расширении, найме сотрудников. Неопределённость — один из главных врагов бизнеса.
Для Севастополя вопрос кадастровой стоимости имеет особую остроту. Город с ограниченным земельным ресурсом, высоким туристическим потоком и стратегическим статусом. Спрос на землю растёт, цены — тоже. По данным аналитиков, средняя стоимость земельного участка в Севастополе в 2025 году достигла 8-12 миллионов рублей за сотку в прибрежных локациях. В глубине города — 3-5 миллионов. Это существенно выше, чем в большинстве региональных центров России.
Ещё один нюанс: в 2027 году россиян ждёт пересмотр кадастровой стоимости объектов капитального строительства — жилых домов, квартир, коммерческой недвижимости.
Для Севастополя это означает двойную волну: сначала земля, потом здания. Если обе переоценки пойдут в сторону удорожания без смягчающих мер, совокупная налоговая нагрузка может вырасти на 20-30% для отдельных категорий собственников.
Власти понимают эти риски. В бюджете Севастополя на 2026 год заложено около 2,1 миллиарда рублей поступлений от земельного налога — это примерно 3,5% от всех налоговых доходов города. Рост кадастровой стоимости потенциально может увеличить эту статью на 15-20%, что даст дополнительные 300-400 миллионов рублей. Но если рост налогов приведёт к оттоку бизнеса или снижению инвестиционной активности, потери могут превысить выгоду.
Глава Севастополя, предлагая отложить обсуждение коэффициентов до осени, фактически берёт паузу для анализа. К тому времени будут известны данные по исполнению бюджета за первое полугодие, оценка туристического сезона, динамика малого бизнеса. Это рациональный подход — принимать решения о налогах нужно на основе данных, а не предположений.
Но для бизнеса пауза — это время неопределённости. Предприниматели хотят понимать правила игры заранее. Если обсуждение коэффициентов начнётся только осенью, а новые кадастровые стоимости вступят в силу с 2027 года, времени на адаптацию останется мало.
Опыт 2018 года показывает: когда люди не понимают, как формируется налог, и не видят возможности повлиять на процесс, растёт недовольство, которое потом приходится гасить через оспаривание и корректировки. В этот раз власти имеют шанс избежать повторения сценария — если обеспечат прозрачность расчётов, своевременное обсуждение и понятные механизмы смягчения нагрузки.
Кадастровая стоимость — не просто цифра. Это инструмент, который может либо стимулировать развитие, либо тормозить его. Если новые оценки будут адекватными, а коэффициенты — продуманными, Севастополь получит дополнительный ресурс для инвестиций в инфраструктуру. Если нет — рискует потерять лояльность бизнеса и граждан.
Михаил Развожаев сказал: «Если решение сегодня и не примем, то как минимум возьмём на заметку».
Сейчас важно, чтобы эта «заметка» превратилась в конкретные меры — до того, как недовольство снова станет массовым. Бизнес не просит льгот навсегда. Он просит понятных правил и времени на адаптацию. Власти, судя по всему, это понимают. Осталось перевести понимание в действия.
Материалы по теме: