КРТ без тормозов: российским застройщикам развязывают руки
В России разработали законопроект, который должен упростить запуск и реализацию проектов комплексного развития территорий (КРТ), а также минимизировать риски для застройщиков. Документ предлагает продление сроков реализации без штрафных санкций, решение проблемы с «потерянными собственниками» и ослабление некоторых требований к участникам проектов.
Проект поправок в Градостроительный и Жилищный кодексы страны опубликован на портале нормативных правовых актов. Инициатива направлена на устранение ключевых препятствий, затрудняющих девелоперам внедрение проектов КРТ.
Механизм комплексного развития территорий, которому всего пять лет, нуждается в «тонкой настройке». Проекты часто сталкиваются с проблемами на фоне нестабильной финансовой ситуации в мире, международных санкций, а также из-за юридических сложностей при изъятии недвижимости в рамках КРТ.
Одно из ключевых предложений законопроекта — предоставить застройщикам возможность продлевать сроки строительства без штрафов в случаях, когда задержка вызвана не зависящими от них обстоятельствами. Сейчас любое отставание от графика грозит санкциями и судебными разбирательствами.
Еще одно значимое изменение касается так называемых «потерянных собственников». В ситуациях, когда права на недвижимость не зарегистрированы или владельцы не выявлены, предлагается предоставить органам власти право через суд оформлять такие объекты в государственную или муниципальную собственность для их последующего включения в проекты КРТ.
Сложности с установлением собственников обычно возникают из-за отсутствия данных в ЕГРН, незарегистрированного наследства или ликвидации юридических лиц. Эти факторы нередко приводят к затягиванию проектов.
Среди нововведений документа также предлагается установить предельный срок внесения изменений в градостроительные документы — до 90 дней, а также уточнить порядок исключения домов из проектов КРТ для минимизации юридических споров.
Изменения коснулись и требований к участникам программы КРТ. В частности, пересмотрены критерии опыта застройщиков, что позволит расширить круг компаний-участников и повысить конкуренцию.
Механизм комплексного развития территорий сегодня используется для редевелопмента промышленных зон и устаревших жилых кварталов. Однако в реальности проекты нередко затягиваются из-за длительных процессов согласования, трудностей с поиском владельцев недвижимости и жестких условий по договорам.
Принятие предложенных поправок сделает механизм КРТ гибче и эффективнее, ускорит реализацию проектов и принесет выгоду всем заинтересованным сторонам: бизнесу, властям и жителям.
Для бизнеса принятие инициативы станет сигналом того, что государство пытается снизить регуляторные барьеры и риски в строительной сфере. В результате реализация проектов станет менее затратной по времени и более предсказуемой по срокам. Тем не менее перераспределение прав на «бесхозные» объекты может усилить роль государства в управлении территориями, что потребует от застройщиков повышенного внимания к юридическим деталям.
Ранее совет уже дал положительное заключение по другому кварталу этой зоны, теперь согласован уже второй этап реализации масштабного плана. Такой последовательный подход позволяет контролировать качество архитектуры.
Рассмотренный на заседании проект предусматривает строительство двух многоквартирных домов. Архитекторы предусмотрели каскадное понижение этажности от 9 до 5 уровней в сторону общественных зеленых зон, а дефицит парковочных мест компенсируется за счет подземной стоянки между домами.
Однако утверждение архитектурного облика — это лишь часть работы. Члены архитектурно-художественного совета сделали особый акцент на необходимости тщательной проработки благоустройства придомовой территории.
Застройщику предстоит уделить пристальное внимание озеленению, качеству малых архитектурных форм (МАФ) и освещению, чтобы дворы стали комфортным продолжением жилой среды. Впереди предстоит проектирование и согласование облика остальных кварталов, которые последовательно пройдут тот же путь утверждения, формируя новый современный район на Балаклавском шоссе.