Какие понятия введены правилами землепользования и застройки Севастополя?

Граждане Севастополя сталкиваются с различными понятиями и формулировками относительно градостроительной деятельности на территории города Севастополя. При этом зачастую не всем известны определения терминов и их значения. В данной статье приведены часто используемые понятия, введенные ПЗЗ города Севастополя.

По вопросу правилами землепользования и застройки города Севастополя специалисты юридической компании «Щит» подготовили статью для редакции «ИНФОРМЕРа».

Понятия, используемые в Правилах.

Максимальный, минимальный процент застройки в границах земельного участка - отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Максимальная этажность - предельно допустимое количество суммы всех надземных этажей объекта капитального строительства.

Процент озеленения - отношение суммарной площади озеленения земельного участка ко всей площади земельного участка. При определении процента озеленения не учитываются детские и спортивные площадки благоустройства, площадки для отдыха, проезды, тротуары, парковочные места, в том числе с использованием газонной решетки (георешетки).

Озеленение - территория земельного участка с газонным покрытием (травяным покровом, созданным посевом семян специально подобранных трав) и высаженными деревьями (лиственный и хвойный посадочный материал диаметром штамба от 4 см) из расчета не менее одного дерева на 20 кв. м.

Предельная высота здания, строения, сооружения- максимальная высота здания, строения, сооружения, измеряемая от планировочной проектной отметки земли в зависимости от угла наклона рельефа под всей площадью застройки объекта до верхней отметки парапета плоской крыши и (или) до конька скатной крыши:

- при уклоне рельефа менее пяти градусов-от нижней планировочной отметки уровня земли;

- при уклоне рельефа от пяти градусов и более - как от нижней, так и от верхней планировочной отметки уровня земли (при этом в центральной части объекта его высота не должна превышать высоты, установленной от средней планировочной отметки уровня земли).

Дымоходы, вентиляционные каналы, антенны, молниеотводы и иное инженерное оборудование, устанавливаемое на крыше, не учитываются при расчете высоты объекта капитального строительства.

Иные термины и определения, используемые в настоящих Правилах, применяются в значениях.

Размещение в границах земельных участков инженерно-технических объектов, сооружений и коммуникаций (электро-, водо-, газообеспечения, канализования, телефонизации и т. д.), сооружений инженерной защиты, обеспечивающих реализацию разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, является всегда разрешенным при условии соблюдения технических регламентов (до их вступления в установленном порядке в силу - при соблюдении нормативных технических документов в части, не противоречащей Федеральному закону от 27.12.2002 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу).

В пределах одного земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» разрешается строительство одного объекта индивидуального жилищного строительства.

Суммарная общая площадь застройки земельного участка объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенными на земельном участке, не должна превышать 25% общей площади такого земельного участка в случае отсутствия установленных параметров.

Суммарная общая площадь зданий (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на земельном участке, не должна превышать 30% общей площади зданий (помещений), расположенных на этом земельном участке.

Для территориальной зоны Ж-2.1.1 применение вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) возможно только при наличии утвержденной документации по планировке территории улично-дорожной сети (проезды, в составе градостроительных регламентов применительно к видам разрешенного использования установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1) предельные размеры земельных участков, в том числе:

- максимальную площадь земельного участка;

- минимальную площадь земельного участка;

- минимальный размер земельного участка по ширине вдоль красной линии улицы, дороги, проезда;

2) минимальные отступы в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, в том числе:

- от красной линии улицы;

- от красной линии проезда;

- от границы земельного участка;

3) предельную высоту зданий, строений, сооружений, максимальную этажность;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка;

5) иные предельные параметры, в том числе:

- минимальный процент застройки;

- минимальный процент озеленения;

- максимальный процент застройки подземной части земельного участка;

- допустимое превышение максимальной высоты объектов капитального строительства для зданий со скатной крышей;

- максимальную высоту ограждений земельных участков, устанавливаемых на границах с территориями общего пользования (улицами, бульварами, площадями);

- минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на территории земельных участков;

- максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка.

Выступы балконов, эркеров, козырьков за красную линию не должны быть больше 2 м и ниже 4,5 м от уровня земли; выступы ступеней и приямков за красную линию допускаются не более чем на 2 м.

При размещении вспомогательных строений, сооружений при условии соблюдения требований технических регламентов допускается уменьшение минимального отступа от границ земельного участка, но не менее чем до 1 м.

Использование земельного участка или объекта капитального строительства в соответствии с предусмотренным градостроительным регламентом условно разрешенным видом использования допускается при наличии разрешения, принятого в порядке, установленном пунктом 2.4 настоящего раздела.

Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства и только совместно с ними могут применяться вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в составе градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне

Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в порядке, установленном пунктом 2.5 настоящего раздела

Расположенные в границах территориальных зон, применительно к которым установлены градостроительные регламенты, земельные участки или объекты капитального строительства, на которые распространяется действие этих градостроительных регламентов, являются не соответствующими градостроительным регламентам в случаях, когда:

- существующие размеры земельных участков и (или) параметры объектов капитального строительства не соответствуют предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Земельные участки и объекты капитального строительства, указанные в подпункте 1 настоящего пункта, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных 15 участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае если использование указанных в подпункте 1 настоящего пункта земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%.

Отклонение от предельных параметров разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территории исторического поселения федерального значения не допускается.

Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров осуществляется губернатором города Севастополя в порядке, предусмотренном статьей 40 Градостроительного кодекса, нормативными правовыми актами города Севастополя.

К территориям общего пользования относятся территории города Севастополя, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг 27 лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Границами территорий общего пользования являются красные линии, устанавливаемые документацией по планировке территории. В границах территорий общего пользования располагаются земельные участки общего пользования.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.