Брокер Ракута дал прогноз по рынкам первички и вторички в 2026 году

Цены на квартиры на первичном рынке в России подросли в среднем на 10,2% в прошлом году. В топ-5 регионов с наиболее подорожавшими новостройками попали Курская область, Москва, Севастополь, Удмуртия и Подмосковье. При этом в 2026 году эксперты отрасли предрекают едва ли не коллапс первички. Когда ситуация сможет стабилизироваться и что будет со вторичным жильем, разбирался 360.ru.

Как дорожали новостройки в России в 2025 году

По оценке аналитиков «Дом.рф», цены на первичку выросли сильнее, чем в среднем по всей экономике: так, за 11 месяцев прошлого года квадратный метр в новостройках с учетом инфляции подорожал на 2,9%.

Согласно индексу цен, на который сослалась компания, подорожание новостроек наблюдалось в 66 из 68 исследуемых регионах. Самый большой рост отметили в следующей пятерке субъектов:

Курская область (+35,1%);

Москва (+ 22,5%);

Севастополь (+17,8%);

Удмуртия (+15%);

Московская область (+14,8%).

При этом дешевели цены на новостройки только в двух регионах. В Архангельской области снижение составило 1,63%, а в Хакасии — 0,8%.

С начала 2025 года цены сильнее выросли на новостройки типового и комфорт классов (+10,4% в среднем по России и +23,7% в Москве)‒ жилье бизнес и элитного классов подорожало в среднем по стране на 8,4%, а в Москве – на 20,9%.

«Дом.рф»

При этом по итогам 2025 года продажи первичного жилья все равно показали рост: на 1% по площади, и на 11% — по сумме. Существенную роль тут, безусловно, сыграл всплеск спроса на «Семейную ипотеку»: россияне торопились взять кредит по старым условиям.

В аналитическом центре компании убеждены, в первом полугодии 2026 года спрос замедлится, а дальнейшее его восстановление будет зависеть от темпов смягчения денежно-кредитной политики.

«Кроме того, обращаем внимание, что объем неоплаченных рассрочек по итогам года, по нашей оценке, составил 1,6 триллиона рублей. Неполная оплата этой суммы также может стать риском для отрасли», — предупредили эксперты.

Без инвестиционных перспектив спрос не вырастет

Мрачный прогноз для первички на 2026 год дает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Цены на рынке новостроек держатся, по его оценке, только за счет льготной ипотеки, и свыше половины сделок на нем — это именно ипотечное кредитование по льготным программам.

Доля сделок купли-продаж по договорам рассрочки при этом составляет чуть более 30% (денег за них застройщики причем еще не получили). И только 20% из общего объема покупок — это покупки за живые деньги либо с использованием рыночной ипотеки, подчеркнул специалист в беседе с «Общественной службой новостей».

Еще один минус того, что основной спрос на первичку обеспечивает льготная ипотека, по словам Апрелева, связан с сильным завышением цен на строящееся жилье. Речь идет о +30% к стоимости аналогичных квартир в уже построенных объектах от того же застройщика. Как итог — инвестировать в первичку на сегодняшний день просто невозможно.

При этом продать жилье после завершения строительства дороже или за ту же цену, что и покупал ее, тоже не выйдет, добавил риелтор. Стоить она будет уже на 15-30% дешевле. И все это весьма печально с точки зрения роста первичного рынка, потому что именно инвестиционные возможности были главным драйвером его роста в прошлом. Без них об улучшениях говорить очень сложно.

Последние заявления о планах по изменению льготной программы и увеличению процентных ставок для семей могут в текущей ситуации немножко разогреть рынок. Но после этого рынок новостроек ждет коллапс, поскольку там реально присутствует пузырь. Цены завышены, мотивов для покупки строящегося жилья нет.

Константин Апрелев

Впереди только коллапс

Без изменения модели привлечения денег от дольщиков вернуть спрос на этот рынок будет невозможно, по итогу он действительно начнет коллапсировать, убежден Апрелев. Застройщики при таком сценарии будут банкротиться, а сроки сдачи объектов рушиться. Естественно, все это приведет к еще большему падению спроса.

На вторичном рынке, по оценке Апрелева, инвестиционная составляющая тоже пропала, хотя при нормальных условиях спрос на покупку жилья с целью вложения составлял 10-30% от общего числа сделок. Ситуация тут может исправиться при условии, что сумма дохода от использования жилья в коммерческих целях вкупе со среднегодовой прибавкой в стоимости будет выше доходов с банковских депозитов.

«Таким образом, прогноз первый — с учетом темпов снижения ключевой ставки, реального оживления спроса мы раньше осени не ожидаем. Прогноз второй — инвестиционный спрос появится в лучшем случае под конец года либо уже весной года следующего», — предположил он.

«Действительно, рынок недвижимости с 2022 года, как только Центробанк резко повысил ключевую ставку, переживает не самые лучшие времена. Тем не менее, сделки проходят. Да, были периоды затишья, но за счет льготных программ первичный рынок и застройщики чувствовали себя неплохо. При этом те банки, которые выдавали льготные ипотеки, в целом не испытывали дефицит клиентов», — отметил в беседе с 360.ru ипотечный брокер и риелтор Дмитрий Ракута.

Вторичному рынку, по его мнению, все же пришлось тяжелее: наложилось и падение спроса, и вынужденное снижение цен. По итогу произошел перекос, когда рынки первички и вторички, по сути, поменялись местами, и вторичное жилье стало значительно дешевле первичного рынка.

Что касается прогнозов — да, ЦБ сейчас закручивает гайки. Льготные ипотеки становятся точечными, и это в большей степени роскошь. Про инвестирование с учетом изменения льготных программ уже можно забыть. Спрос, безусловно, упадет. Количество продаж у застройщиков упадет.Упадут ли цены? Да, они скорректируются, но они не станут глобально низкими, не упадут на 40-50%, как это прогнозировали. Возможно, на каком-то отрезке времени может быть снижение на 20-25%.

Дмитрий Ракута

Также Ракута напомнил, что сильно снижать цены застройщикам ниже определенной отметки не позволяют банки, финансирующие в том числе строительство по своей бизнес-модели. И это еще одна причина, почему ждать какого-то экстремального падения стоимости не стоит.

Что касается предсказания о коллапсе, то, по мнению эксперта, определенный кризис рынку первички действительно предстоит пережить.

«Конечно, если начнутся глобальные проблемы у застройщиков, задержки сроков, новые старты продаж упадут до минимума и застройщики начнут избавляться от земельного фонда, который был приобретен, то я думаю, что в игру опять вступит Минстрой с Минфином и будут искать какие-то пути решения, возможно, будут какие-то новые программы. Мы это уже видели и не раз», — добавил собеседник 360.ru.

На состояние вторичного рынка, безусловно, будет влиять планомерное снижение ключевой ставки. Чем она будет становиться ниже, тем больший интерес будет вызывать у покупателей покупка готового жилья. В 2026-м, как полагает Ракута, ставка ЦБ еще снизится, так что, скорее всего, сделки по вторичке начнут оживать, и, соответственно, ипотека для нее станет более доступной.

«Сейчас потихонечку мы видим такой тектонический сдвиг в обратную сторону — в сторону вторичного рынка. Но вопрос, как этот период у нас переживут застройщики, а также какие меры предпримет правительство, остается пока что открытым», — заключил он.