ЖК вместо памятника? Застройщики могут начать уплотнительную застройку в центре Петербурга

Резкое падение продаж крупных застройщиков в Петербурге и активизация уничтожения исторической архитектуры в городе могут быть взаимосвязаны. Себестоимость новостроек растет, а спрос падает по объективным причинам. При этом сегодня продать квартиру в «спальном» районе без шаговой доступности к метро бывает труднее, чем в обжитом центре. При этом стоимость аналогичной жилплощади будет значительно отличаться. Некоторые девелоперы Петербурга могут иметь значительный интерес к потенциально новым территориям для освоения. А помеху в виде очередного ОКН или памятника архитектуры можно устранить не без помощи чиновников Смольного.

Цены вверх, прибыль – вниз

Продажи жилой недвижимости у крупных застройщиков Петербурга резко сократились с начала текущего года. Сообщается, что падение превысило 30% от показателей аналогичного периода прошлого года. Так, «Группа ЛСР» потеряла 36,9% от продаж, а показатель реализованной недвижимости снизился на 26,2%, до 161 тыс. м2. Эксперты отмечают, что причины негативной тенденции очевидны: снижение покупательского спроса, подорожание стройматериалов и нехватка рабочей силы.

Действительно, рынок стройматериалов в последнее время претерпевает серьезные изменения. По отдельным позициям увеличение цен до ходит до 80%. В прошлом году в России были предприняты надлежащие меры по «откату» расценок, однако остановить тенденцию к росту полностью не удалось.

«С декабря 2021 года по декабрь 2022–го цены на минеральную вату выросли на 94%, на гидроизоляционные материалы — на 71%, на керамические кирпичи и плитку — на 38%, на ламинат — на 6%, на пластиковые трубы — на 48%, на светильники — на 60%», — поделилась статистикой руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева с журналистами в феврале текущего года.

Этот фактор оказал серьезное влияние на рост цен на недвижимость, что, в свою очередь, спровоцировало падение покупательского спроса.

Еще одной немаловажной деталью, оказавшей влияние на цены, стала обязанность девелоперов обеспечить новые жилые комплексы социальной инфраструктурой. То есть к любому подобному объекту застройщик обязан построить за свой счет школу, детский сад, поликлинику, дороги и другие подобные элементы. Впоследствии они передаются на баланс города на безвозмездной основе. Без этого условия градостроительная комиссия не выдает девелоперу разрешение на строительство и не одобряет проект.

Такое нововведение было инициировано при правительстве губернатора Александра Беглова. Раньше подобных требований к девелоперам не выдвигалось, что привело к дефициту социнфраструктуры в городе, в особенности – в новых районах. При обсуждении грядущих изменений градоначальник пообещал, что строительство сопутствующих объектов в полной мере не ляжет на девелоперов – город окажет им помощь. Однако этого не произошло. Сегодня стоимость строительства инфраструктурных объектов тоже выросла, она составляет порядка 20% от всех затрат застройщиков на новые объекты. Отмечается, что если еще несколько лет назад себестоимость одного места в школе или детском саду на 1400 мест могла уложиться в 1 млн рублей, то теперь оно обойдется примерно в 1,6 млн. При этом никаких льгот или субсидий на реализацию таких проектов Смольный не предоставляет. В конечном итоге эти траты ложатся на покупателей квартир в новостройках, так как стоимость соцобъектов девелоперы закладывают в цену квадратного метра.

В итоге город сталкивается с ростом цен на жилье, затратами на строительство и резким снижением покупательского спроса. Для того, чтобы выровнять ситуацию застройщикам приходится идти на уступки и снижать цены, жертвуя частью прибыли. На этом фоне некоторые застройщики, вероятно, нашли другой способ не только компенсировать растущие затраты, но и повысить маржинальность своих проектов.

Альтернатива – центр?

Разница в расценках на жилые квартиры в центральных и спальных районах Петербурга очевидна. Об этом говорят эксперты и статистика стоимости за квадратный метр.

Как видно из таблицы, расценки на жилье в центральных районах в 2023 году сократились в среднем на 4,1%. А самые значительные сокращения наблюдаются именно на рынке «спальников» и окраин – здесь потеря в стоимости составила до 8,3%.

При этом майская стоимость «квадрата» жилья в центре составляет в среднем 327 тысяч рублей, тогда как «на окраинах» - максимум 238 тысяч рублей. Очевидно, что наибольшая выгода для девелоперов в реализации проектов – именно в центральных районах Петербурга. Стоит также отметить, что портрет условного покупателя в двух ценовых диапазонах сильно различается. Жилплощадь, расположенная в ЖК без доступности к метро, в «спальниках» больше востребована у малообеспеченных петербуржцев по льготным программам и ипотеке. Повышение цен больно ударило именно по ним, тем более, что за этим последовала отмена ряда предусмотренных льгот.

Квартиры в центре имеют значимость для обеспеченных жителей, в том числе – с запросом на возможное получение прибыли от вложений в дальнейшем. Например, в виде перепродажи после окончания строительства по более высокой цене или сдачи «люксовых» квартир в аренду по «престижной» цене. Очевидно, что повышение цен на квадратные метры меньше сказалось на второй категории покупателей. Следовательно, рынок застройки в центре Петербурга потенциально более интересен и выгоден девелоперам.

ЖК вместо ОКН?

На этом «центровом» пути есть проблема – зон для застройки в центральных районах почти не осталось. СМИ уже рассказывали про сюрреалистичную уплотнительную «утрамбовку» новостройками премиум-класса на Петровском острове. Уже сейчас жители этой элитной локации ощущают острую нехватку инфраструктуры и зеленых зон, но девелоперы продолжают возводить апартаменты на любом свободном «клочке» земли.

Вместе с тем в последнее время в Петербурге фиксируется уничтожение уникальных объектов под различными предлогами. Одни объекты культурного наследия остаются брошенными и разрушаются со временем без внимания со стороны чиновников. Другие соответствующие комитеты отказываются признавать объектами культурного наследия (ОКН), а значит – здания не могут претендовать на защиту со стороны закона. Судьба их незавидна – например, знаменитый дом Басевича сегодня обречен на снос из-за отказа КГИОП в предоставлении охранного статуса.

Зачастую, впрочем, даже внимание правоохранителей и охранный статус не мешают уничтожать историческую архитектуру. Так, в начале июня несмотря на запрет сноса дома для служащих Невской писчебумажной фабрики «Братья Варгунины» на Октябрьской набережной объект был уничтожен. В связи с этим инцидентом проходят следственные мероприятия, однако уникальное здание уже утеряно. На освободившемся участке должна появится очередная гостиница. Не исключено, что владелец «передумает» и здесь появится, например, элитный ЖК.

Предпосылки к тревожному развитию ситуации есть. Недавно разразился громкий скандал, в котором главную роль сыграла та самая «ЛСР», которая сегодня теряет доходы на продаже недвижимости. Недавно компания, не дождавшись ответа от КГИОП по поводу возможности признания корпусов санатория в Сестрорецком курорте ОКН, снесла исторические строения. При этом уничтожение проходило с грубыми нарушениями.

Вместе с тем в прошлом году губернатор Александр Беглов лично встретился с генеральным директором «ЛСР» Андреем Молчановым и отметил важность сотрудничества компании с городом.

«Благодаря нашей совместной работе мы сокращаем дисбаланс между жилой и социальной застройкой», — заявил Беглов.

Как оказалось, важность взаимодействия в социальном направлении ощутил и бюджет Петербурга. Журналисты выяснили, что «ЛСР» стал крупнейшим подрядчиком Смольного по предоставления квартир для малообеспеченных и очередников. Так, с начала года на конкурсах было разыграно порядка 5 млрд рублей на данную статью расходов. Из них 1,2 млрд досталось именно «ЛСР». СМИ подсчитали, что таким образом на каждую социальную квартиру компания получила чуть более 6 млн рублей, тогда как в ее же кейсе есть аналогичные по требованиям квартиры стоимостью 4,8 млн рублей. То есть с каждой «социальной» квартиры «ЛСР» оказался в плюсе от рыночной стоимости как минимум на 1,2 млн рублей, но за бюджетный счет.

Кроме того, СМИ отмечают, что в команде Беглова работали чиновники, которые могли подвигать интересы крупного застройщика. Например, экс-вице-губернатор Максим Соколов известен знакомством с Молчановым. Более того, он вместе с депутатом ЗакСа Ольгой Герасиной ранее работал в этой компании. В связи с этим не исключено, что ряд высокопоставленных петербургских чиновников может продвигать интересы компании и иных застройщиков, в том числе – по проблеме «мешающих» уплотнительной застройке ОКН и памятников архитектуры.