Сверхдорогие и супердешевые: от чего зависят цена на курортные локации

В 2022 году в приморских городах европейской части РФ было продано 5400 квартир. Это около 1,7% от всех сделок на рынке новостроек в европейской России. Потенциал для роста курортной недвижимости внутри страны критически связан с уровнем и скоростью развития инфраструктуры, показало совместное исследование девелопера FIVE и ЦИАН (имеется в распоряжении «Стройгазеты»).

Согласно исследованию, в ТОП-5самых популярных городов-курортов входят Новороссийск (1500 сделок), Сочи (1400), Анапа (410), Ялта (370) и балтийский Светлогорск (470). Самыми быстрорастущими курортными направлениямипризнаны Краснодарский край (2900 ДДУ) и Крым (1100 ДДУ).

Что касается самых наиболее перспективных с точки зрения инвестиций в недвижимость курортных локаций, то здесь многое зависит от стартовых условий и тех видов отдыха, спортивных, образовательных и оздоровительных возможностей, которые они могут предложить. В настоящее время горные, бальнеологические и биоклиматические курорты России с точки зрения недвижимости остаются недооцененными.

Море, горы и здоровье

Условно курортные зоны можно разделить на прибрежные, горные и «лечебные» (имеется в виду гидроминеральный и биоклиматический кластер).

Морские курорты России концентрируются на юге, на побережьях Черного, Азовского, Каспийского морей, при этом они есть исевернее, на Балтике, а также на берегах Японского моря на Дальнем востоке страны (примерно на широте Дубровника и Сочи).

Главные санаторные локации с минеральными водами и термальными источниками сосредоточенына юге Ставропольского края (прежде всего - знаменитые Кавминводы), однакоимеются также в Карелии, на Байкале, и в Большом Сочи.

Курортные кластеры России

Прибрежный

Горный

Гидроминеральный и биоклиматический

Морские побережья для летнего отдыха

Для активного зимнего туризма или круглогодичные базы отдыха

Санатории, курорты лечебной или восстановительной специализации

Что привлекает

Море, пляжный отдых

Горнолыжный спорт, прогулки

Возможность позаботиться о своем здоровье

Ключевой сезон

Лето

Зима, но все чаще – круглый год

Круглый год

Самые известные места

Сочи(включая ФТ «Сириус»)

Алушта

Анапа

Геленджик

Дербент

Ейск

Евпатория

Зеленогорск

Керчь

Приморск

Светлогорск

Сестрорецк

Судак

Тамань

Туапсе

Феодосия

Ялта

и др.

Сочи (верхняя граница Сочинского национального парка, в первую очередь Курорт Красная поляна),

Алтайский край: Белокуриха, Манжерок, Артыбаш, Ергаки, Мамай

Адыгея: плато Лагонаки

Приэльбрусье: Эльбрус и Чегет (Кабардино-Балкария)

Домбай и Архыз (Карачаево-Черкесия)

Кавказский заповедник

Лыжные курорты Крыма: «Ай-Петри» (Большая Ялта), «Ангарский перевал» (Симферопольский район) и др.

Горнолыжные базы Урала: Белая, Евразия, Качканар, «Златоуст», Иван-гора, Ежовая, «Солнечная долина», Завъялиха и башкирские Шиханы; Абзаково (южный Урал)

Юг Кольского полуострова: Крестовая гора, Лысая гора, Большой Вудьявр и др.

Кировск (Мурманская обл.)

Горнолыжные базы Камчатки

«Горный воздух» (Сахалин)

Сочи (термальные источники Мацесты), Кавказские Минеральные Воды: Кисловодск, Пятигорск,Железноводск,Лермонтов,Ессентуки (Ставропольский край)

Курортный район Санкт-Петербурга

Марциальные воды и Петрозаводск (Карелия)

Источник: FIVE.

Три в одном

«Энергичное развитие Большого Сочи связано с тем, что он объединяет три кластера: побережье Черного моря, горы Красной поляны и целебные сероводородные источники Мацесты, медицинская база которойначала формироваться еще в Российской империи. А также с тем, что в ходе подготовки к проведению ЗимнихОлимпийских игр 2014 года были сделаныбеспрецедентные вложения в инженерную, транспортную, гостиничную, спортивную и развлекательную инфраструктуру города-курорта, в благоустройство береговой линии. По этому показателю аналогов Сочи в стране нет. Возник мощный стимул для строительства жилья бизнес-класса и выше, что в настоящий момент способствует некоторой диспропорции в развитии местного рынка», - комментирует Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE.

Большая часть инвестиций вложена в прибрежный и горныйкластеры, в то время как санаторная составляющая по-прежнему нуждается в комплексной реновации. Еслиона будет соответствовать современным стандартам гостинично-оздоровительной деятельности, это даст дополнительный толчок для реализации высококлассных проектов.

«Сейчас наибольшим потенциалом для реализации проектов бизнес- и премиум-класса в Сочи обладают Адлерский район, ФТ «Сириус», Красная поляна. Это обусловлено как качественной инфраструктурой для жизни, которая была здесь построена во время подготовки к Олимпиаде, так и потенциалом самих локаций, объемом земельных активов», – отмечает Елена Кабешева.

В настоящее время в Большом Сочи, по разным оценкам, в продаже находится 13 400 – 14 900 квартир и апартаментов в 110 строящихся или только что построенных жилых и многофункциональных комплексах разного класса. Объем предложения на вторичном рынке жильясоставляет 8700– 10 000 квартир. Средние цены зафиксированы науровне 360 000 рублей за кв. метр (для сравнения - самые доступные цены на квадратный метр в приморских локациях Юга России наблюдаются сейчас в Махачкале и Каспийске – до 60 000 рублей за кв. метр). Цена на квадратный метр на Курорте Красная Поляна за последний год выросла на 30-35% и сейчас находится в диапазоне 360 000 – 420 000 рублей за «квадрат».

Балтийское море

В опубликованном в начале сентября списке лучших туристических мест по версии сервиса SuperJob первое место заняла Калининградская область. Зеленоградск, Светлогорск и Куршская коса получили высокие оценки по инфраструктуре, сервису, отношению местных жителей к туристам и чистоте общественных мест. Сюда едут туристы, до 2020 года выбиравшие европейские направления, и сейчас балтийский курорты испытывают повышенную нагрузку, по мнению Госсовета по развитию туризма.

Рынок недвижимости Калининградской области показывает значительный рост предложения и спроса за последний год. Катализатором роста стали государственные и частные инвестиции, связанные как с индустрией, так и с туризмом. В частности, в 2021 – 2022 году 310 млн рублей из федерального и регионального бюджета ассигновано на приведение в порядок пляжей, парков, создание кемпингов, туристических маршрутов и электронных путеводителей. В стадии реализации находится ряд частных гостиничных и спортивно-оздоровительных проектов.

Частных инвесторовпривлекает относительно низкий порог входа(в настоящее время кв. метр в Калининграде в среднем строит около 130 000–160 000 рублей). Однако существующие транспортные и логистические ограничения объективно ограничивают инвестиционный спрос на недвижимость.

Рынок недвижимости Ленинградской области определенно развитый, однако он работает, скорее, по законам дачных пригородов и рассчитан в большей степени на внутренний региональный спрос. Приморским городам Ленобласти трудно конкурировать за туристов и инвесторов с соседним Петербургом. Соответственно, 1 кв. м в Ленобласти в первом полугодии стоил в среднем около150 903 рублей. (в Санкт-Петербурге – около 225 000 рублей).

Рынок прибрежных городов

Город

Регион и море

Число проданных квартир в январе-июле 2022, единиц.

Ср. цена 1 кв. м (в проданных квартирах в янв.-июле 2022), руб.

Ялта

Черное море (Крым)

370

137 000

Севастополь

Черное море (Крым)

200

138 000

Алушта

Черное море (Крым)

170

122 000

Евпатория

Черное море (Крым)

160

151 000

Феодосия

Черное море (Крым)

100

169 000

Судак

Черное море (Крым)

80

196 000

Керчь

Черное море (Крым)

менее 50

84 000

Новороссийск

Черное море (Краснодарский край)

1500

125 000

Сочи

Черное море (Краснодарский край)

1400

290 000

Анапа

Черное море (Краснодарский край)

410

133 000

Туапсе

Черное море (Краснодарский край)

80

125 000

Каспийск

Каспийское море

100

55 000

Махачкала

Каспийское море

менее 50

39 000

Светлогорск

Балтийское море (Калининградская область)

370

120 000

Зеленоградск

Балтийское море (Калининградская область)

280

122 000

Светлый

Балтийское море (Калининградская область)

менее 50

83 000

Янтарный

Балтийское море (Калининградская область)

менее 50

58 000

Источник: расчеты Циан.Аналитика на основе ЕИСЖС

Горы и воды

Курорты Северного Кавказа (Архыз, Кисловодск, Пятигорск) сегодня являются самыми недооцененными и самыми перспективными курортными локациями. Сейчас здесь практически отсутствует рынок современного строящегося жилья. Хотя гидроминеральные и биоклиматические условия здесь таковы, что есть возможность получить здесь отечественные аналоги таких известных курортов, как Баден-Баден, Карловы Вары, Монтекатини-Терме, Эмилия-Романья– для массового и средне-бюджетного отдыха, с соответствующей динамикой цен на жилье и спросом на недвижимость бизнес-класса+.

Не менее значительный потенциал существует у «горнолыжных» локаций, которые имеются на Северном Кавказе, Урале и в Сибири. Длинный холодный сезон, широкий возможности для развития конных и трекинговых маршрутов в теплое время года – все это стартовые возможности для развития здесь не только спортивных итуристических, но и жилых кластеров.

Средняя цена предложения новостроек по кластерам

Кластер

Локация

Руб./ кв.м

Мультикластерный

Сочи

360 000

Прибрежный

Адлерский район Сочи, ФТ «Сириус»

480 000

Дагомыс

311 000

Зеленоградск

262 500

Cветлогорск

258 300

Туапсе

206 600

Калининград

165 900

Ейск

90 000

Горный

Архыз

150 000

Гидроминеральный и биоклиматический

Кисловодск

129 000

Пятигорск

111 800

«У курортных территорий России – колоссальный потенциал для развития. В стране может быть создан мощный курортно-туристический актив, который включит в себя недооценённые на текущий момент, но вместе с тем перспективные локации, приведённые в исследовании. На наш взгляд, стоит обратить пристальное внимание на советские санаторно-курортные комплексы. В этом плане большие возможности у Краснодарского края. Именно качественные санатории, отвечающие современным требованиям к оздоровительному отдыху, могут значительно увеличить приток в регион туристов и покупателей недвижимости», – добавляет Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE.