Вымирающие территории: решит ли генплан Петербурга проблему ненужных земель

Территории комплексного устойчивого развития (КУРТ) и правила игры на них хотят прописать в генплане, поскольку в нынешнем виде эти земли не востребованы. От обычных земель под развитие зоны КУРТ отличаются более строгими требованиями к инвесторам, а также процедурой, теоретически позволяющей комплексно осваивать территории со множеством владельцев. По Градкодексу, инвестор обязуется подготовить проект планировки, сформировать участки и застроить их с учётом прописанных в договоре требований по благоустройству и озеленению. Власти должны рассмотреть и утвердить проект в максимально сжатые сроки. Инфраструктурой новостройки обеспечивают совместно по графику и условиям, прописанным в договоре. Сегодня в Петербурге 13 зон КУРТ общей площадью более 3,5 тыс. м2, созданных волевым решением властей (иногда как реакция на подаваемые инвесторами поправки к генплану и Правилам землепользования и застройки — ПЗЗ). Но ни одного договора по ним не заключено — из–за того, что развитие таких территорий законодательно не урегулировано. Застройщики даже добивались исключения своих площадей из состава КУРТ, так как за несколько лет понятные правила их освоения так и не были разработаны (см. "ДП" № 33 от 13.03.2018). "КУРТ используют как своеобразный фреон. Закрасим всё КУРТом — и пусть он лежит, как мамонтёнок Дима", — считает член комиссии по горхозу ЗакСа Александр Рассудов. Его коллега по комиссии Андрей Васильев и вовсе предложил выступить с законодательной инициативой отменить КУРТ, потому что, по его мнению, их могут пытаться использовать, чтобы обойти законы. В Петербурге такие территории отражены в Правилах землепользования и застройки. Но там, по сути, приводятся только их границы. Отсутствие школы Ныне между КУРТ в ПЗЗ и регулированием Генплана очевидны противоречия, считает глава экспертной группы комиссии по горхозу ЗакС Александр Карпов. Например, на территории КУРТ в Сестрорецке в готовящейся к слушаниям редакции проекта генплана не предусмотрена школа (в перечне региональных объектов), а в Пушкине на значительную площадь застройки в том же списке отводится только одна поликлиника. В Горской, где концепция комплексной застройки уже выносилась на Градсовет, из предусмотренных ею двух школ, спорткомплекса и поликлиники на жилую застройку площадью более 37 тыс. м2 генпланом учтён только спорткомплекс. Если же объект регионального значения отсутствует в генплане, то его не включить в проект планировки, что делает дальнейшую перспективу строительства таких зданий туманной, считает Карпов. Впрочем, в генплан в виде региональных объектов вносят только крупные сооружения (например, школы от 825 учеников и выше), и — теоретически — можно построить много зданий меньшего размера. Другой пример — территория КУРТ во Французском ковше на Обводном канале в генплане. Она там учтена как деловая и промышленная зоны, не предназначенные для развития (а КУРТ, по формулировке, как раз предназначен для развития). Чтобы устранить эти противоречия, недавно экспертная группа разработала (а комиссия рассмотрела и рекомендовала вынести в первое чтение) поправки к закону "О градостроительной деятельности в Санкт–Петербурге…", которые позволяют конкретизировать параметры функциональных зон и предусматривать размещение объектов регионального значения (школ, больниц) в границах КУРТ на уровне генплана. Также, в соответствии с поправками, в закон хотят внести проект договора с инвестором. Хотя, кажется, все согласны, что с территориями КУРТ надо что–то делать, предложения были восприняты как крайне неоднозначные. Например, члену комиссии Борису Вишневскому не понравилось, что список территорий устойчивого развития предложено формировать городскому правительству (а не Законодательному собранию, как хотелось бы депутату). Другой парламентарий, Алексей Ковалёв, обратил внимание, что все вносимые в ПЗЗ зоны КУРТ должны проходить общественные слушания, как и любые другие поправки к этому документу. На деле же список пополняли решением главного архитектора на комиссиях по землепользованию и застройке, знает депутат. Стратегическая проблема состоит в том, что генплан должен быть более стабильным документом, чем ПЗЗ, и странно каждый раз править его ради того, чтобы внести или убрать КУРТ. Не по–французски Впрочем, и сам статус КУРТ нестабилен. На это косвенно указывает то обстоятельство, что крупные территории под освоение, как, например, город–спутник Южный, этим статусом не обладают. На рассмотрении в Госдуме находится поправка к Градкодексу "О совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья". Он объединяет реновацию территорий, их комплексное освоение и устойчивое развитие в один инструмент. Сохраняются критерии к КУРТ: это должны быть либо пустые земли, либо земли, занятые самовольными или аварийными постройками под снос. Решение о включении такой территории в КУРТ может быть принято, в частности, на основании адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов (то есть реновации), для инициирования которой будет достаточно согласия ? собственников. Законопроект находится на стадии рассмотрения в первом чтении Госдумой. Замгендиректора ООО "Институт территориального развития" Владимир Аврутин в комментарии "ДП" отметил, что критерии отнесения тех или иных территорий к КУРТ в Петербурге в настоящий момент загадочны (непонятно, почему на одно поле разрабатывается обычный проект планировки, а другое включено в КУРТ). От обычного развития территории этот механизм отличается, по сути, только неким процедурным оформлением (при развитии определённой земли надо организовать участников, выполнить определённые процедуры, заключить договор с городом). При этом застройщики ограничены теми же функциональными зонами и регламентами генплана и ПЗЗ, что и обычно, и новых возможностей не получают. Хотя, если руководствоваться зарубежным опытом, комплексное развитие должно предоставлять больше свободы, в этом его сущность. "Во Франции есть так называемый ZAK — это территории комплексного развития. Но в генплане у них это как белое пятно. Генплан говорит о том, что эта территория должна подлежать развитию, а конкретные виды использования определяются уже проектом, который в рамках этого ZAK разрабатывается", — говорит Аврутин. "Мне показалось, что, как появилось требование внести в ПЗЗ КУРТ, администрация взяла под козырек и внесла их. А как это изменило содержательную часть? По–моему, в нашем случае, российском, это какая–то не до конца проработанная история", — добавляет наш собеседник.