Изоляция с комфортом

Прошлый год на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти не был богат на события. Общий объем спроса, цены, популярные локации оставались неизменными. Однако произошли изменения в структуре спроса — петербуржцы оценили прелести загородной жизни, а «сельская ипотека» под 3% могла бы стимулировать покупки в 2020 году. Но правки в прогнозы по рынку внес карантин, превратив продавцов в арендодателей. Сегодня эксперты обсуждают, сможет ли вынужденная изоляция приучить петербуржцев жить на природе. Недострой не продается В 2019 году на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти продолжалась стагнация, о которой эксперты говорят уже несколько лет. «Рост сегмента сдерживается низким спросом со стороны покупателей», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на первичном загородном рынке спрос практически не меняется последние три года и составляет 5,2-5,3 тыс. сделок. Низкий интерес покупателей вызван, по словам директора компании «Адвекс-Купчино» (корпорация «Адвекс. Недвижимость») Валерия Лебединцева, в основном переизбытком предложения. Однако, по мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, причина скорее в планомерном снижении доходов населения. Еще один фактор, по его словам, — это снижение качества жилого фонда одновременно с ростом требований покупателей. «Мало кто хочет оплачивать «лишние» квадратные метры в доме — бильярдные, домашние кинотеатры и пр. А именно такие коттеджи строились буквально 10-15 лет назад, по принципу «чем больше квадратов — тем лучше», — поясняет эксперт. Плюс, сказывается несоответствие спроса и предложения по типам объектов. «Самыми частыми запросами были покупка жилого зимнего дома и пустые земельные участки с коммуникациями в удаленности не более 50 км от Санкт-Петербурга. Продать же хотели чаще всего недостроенные дома, которые совсем не популярны у покупателей по причине сложности приведения их в порядок», — говорит Валерий Лебединцев. Чистое поле Спрос на свободные участки без подряда отмечают все опрошенные РБК эксперты. «Число покупок участков без обязательного подряда растет: сейчас их доля составляет 88%. В наиболее доступной категории «до 100 тыс. рублей/сот.» в 2019 году сделок стало больше на 12%. В категории «100-300 тыс. рублей/сот.» — на 4%», — приводит данные Ольга Трошева. В более дорогих сегментах продажи участков также выросли. «По итогам 2019 года на загородном рынке было реализовано 136 земельных участков в 21 поселке, предлагающем наделы без обязательного подряда и ценой сотки от 400 тыс. рублей. Увеличение показателя по сравнению с 2018 годом оставило 37%», — говорится в отчете Knight Frank StPetersburg. Рынок первичной загородной недвижимости реагирует на структуру спроса. По словам Ольги Трошевой, ежегодно в продажу выходят проекты с предложением земельных участков без подряда. Если в 2018 году они составили 82% нового предложения, то в 2019-м — уже 94%. Цены в коттеджном домостроении в 2019 году претерпели незначительные изменения, говорит Ольга Трошева. В ценах на землю фиксируется снижение в районах — лидерах по объему предложения. Разброс в стоимости загородных домов очень велик. «Самые дешевые домовладения в 47-м регионе можно найти, начиная от 140 тыс. рублей. Наиболее дорогие лоты с площадью не более 100 кв. м экспонируются за десятки миллионов, например, на данный момент есть дома стоимостью почти 20 млн рублей», — говорит руководитель проекта «Загородное обозрение» Белла Малышева. Структура спроса по локациям не менялась последние несколько лет, отмечают эксперты, причем картина по запросам на продажу и на аренду примерно совпадает. «Из городских районов наиболее популярен Курортный, сочетающий в себе прекрасную природу и развитую инфраструктуру. Говоря о районах Ленобласти по ценам, то в тройку лидеров входят Выборгский, Всеволожский и Приозерский районы. Они привлекательны за счет хорошей транспортной доступности и большого числа водоемов», — отмечает Александр Гиновкер. По данным ЦИАН, четверть запросов на аренду коттеджей приходится на Всеволожский район, Выборгский район и Сестрорецк (Курортный район Петербурга)  — собрали 16 и 15% спроса соответственно. Ипотечные надежды На 2020 год участники рынка загородной недвижимости возлагали определенные надежды. «Многие петербургские семьи стали все чаще рассматривать загородную недвижимость как альтернативу городскому жилью. Как правило, при равной цене дом обладает большей площадью и собственным земельным участком», — говорит Александр Гиновкер. Однако, добавил эксперт, зачастую у таких покупателей остро встает вопрос социальной инфраструктуры, особенно, если в семье есть дети школьного или дошкольного возраста. Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга», также отмечает рост популярности загородных домов для постоянного проживания. «Последние год-полтора заметно растет популярность индивидуального жилищного строительства по сравнению с традиционным дачным форматом. Люди приезжают на несколько дней в неделю или живут постоянно, хотя работают в городе», — говорит он. Дополнительным драйвером рынка могла бы стать «Сельская ипотека» — государственная программа софинансирования ипотеки в сельской местности. Теоретически с 2020 года можно взять кредит на покупку жилья в поселке или городке с населением ниже 30 тысяч по ставке 3% и ниже. «Важно знать, что часть таких территорий находится в получасе езды от кольцевой автодороги. Например, поселок Рощино — место дачного отдыха. Если внимательно изучить перечень населенных пунктов, можно найти и такие, до которых 15-20 минут езды на машине от КАД. Эксперты уже отметили, что под действие программы попали территории, где активно идет коттеджная застройка», — обращает внимание ипотечный брокер компании «Адвекс» Елена Марченко. «В этом плане более оперативно сработали игроки первичного рынка квартирного жилья: на данный момент заключено несколько десятков сделок со ставкой 2,7%. Однако уже появились и проекты загородного сегмента, участвующие в программе», — говорит Ольга Трошева. «С появлением «Сельской ипотеки» спрос на загородную недвижимость повысился. Если, наконец, определят регламент проведения сделок по строительству и реконструкции загородных домов, будут продаваться и недостроенные объекты», — полагает Валерий Лебединцев. Однако, по словам Елены Марченко, на данный момент еще не все понимают, как работать с этой ипотекой. «Даже «профильный» Россельхозбанк еще дорабатывает сценарий оформления ипотечных кредитов по данной программе. Принимает на рассмотрение заявки и не выдает кредиты при сроке положительного решения 60 дней. Финансирования еще нет. Сбербанк ждет запуска в апреле 2020 года», — отметила она. При этом денежные средства, которые Минсельхоз в данный момент заявляет на софинансирование ипотеки, предварительно рассчитаны на менее чем 50 тысяч заявок. «Это немного, учитывая масштабы страны», — подчеркивает Елена Марченко. Еще один нюанс заключается в том, что ипотека на загородную недвижимость — более сложный продукт для банка, нежели кредит на покупку квартиры. «Если квартира — стандартный товар, то частный дом — сугубо индивидуальный, и банку трудно оценить риски. Минстрой много говорит о стандартизации загородного жилья, но это противоречит самому понятию: индивидуальный дом не может быть стандартным. В то же время правительство Ленобласти готовит пакет мер, который сдвинул бы фокус интереса именно на сельские территории — например, ограничить этажность до 3-5 этажей», — говорит Дмитрий Синочкин. Пока Минстрой совместно с ДОМ.РФ разработал Стандарт комплексного развития территорий (КРТ), который, по мнению Ольги Трошевой, также окажет влияние на рынок загородной недвижимости в 2020 году. Карантин ломает планы В краткосрочной перспективе рынок загородной недвижимости будет, как и многие другие области экономики, зависеть от карантинных мер по предотвращению распространения вируса COVID-19. Карантин уже привел к росту запросов на аренду коттеджей. «Загородный дом сегодня выбирают, во-первых, для того чтобы переждать эпидемию коронавируса за городом, где меньше плотность населения и вместе с тем — риски инфицирования. Уже понятно, что счет идет на недели и месяцы, а не дни. Во-вторых, загородный дом сегодня — это альтернативный вариант летней поездке на море. Закрытие границ со странами, отмена авиасообщений ставит под сомнение заграничный отпуск в ближайшие месяцы. Такие клиенты также выбирают долгосрочную аренду», — отмечает Алексей Попов. «Рост спроса на 50-60%, о котором говорят сегодня — это достаточно приблизительные цифры, поскольку нет сводного ресурса, который позволял бы в той же мере, как в городе, следить за рынком аренды. Кроме того, рынок небольшой, поэтому подвержен сильным колебаниям. Но в целом да, аналитики, с которыми мы работаем, наблюдают рост интереса к этому формату», — уточняет Дмитрий Синочкин. С ростом спроса растет цена. По подсчетам ЦИАН, средняя ставка долгосрочной аренды на коттеджи сегодня в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 138 тыс. рублей, с учетом элитного класса при средней площади 230 кв. м. Ставка долгосрочной аренды за прошедший месяц увеличилась со 136 тыс. рублей до 138 тыс. рублей (+1,5%). Год назад, в марте 2019 года, средняя ставка составляла 134 тыс. рублей, а в 2018 году — 120 тыс. «Собственники домов в Ленобласти начинают реагировать на изменяющиеся условия рынка. Так, многие стали повышать ставки: кто-то прибавляет по 5 тыс. рублей, а кто-то сразу плюсует больше. Все зависит от объекта. Кроме того, многие стали менять текст объявлений. Например, хозяева дописывают такие моменты, как уединенное расположение дома или тот факт, что дом находится вне густонаселенного садоводства», — отмечает Белла Малышева. Сделки купли-продажи, наоборот, замедляются. «В текущей обстановке решение жилищного вопроса выходит далеко не на первый план. К тому же рекордный спрос на аренду домов в период эпидемии способствует «переквалификации» собственников из продавцов в арендодатели. То есть объем предложения в продаже может сократиться, а цены — вырасти как минимум за счет очередного витка девальвации рубля в марте», — резюмирует Алексей Попов. Поэтому по результатам 2020 года эксперт ждет снижения спроса на покупку загородной недвижимости. С другой стороны, по словам Дмитрия Синочкина, по окончании карантина возможны разные сценарии. «Необходимость социального дистанцирования может закрепиться как привычка, либо, наоборот, все бросятся друг другу в объятия. Все зависит от того, насколько комфортна человеку будет социальная изоляция — а на природе она переносится легче — и не будет ли проблем с пополнением запасов необходимых продуктов, с вызовом врача», — заметил он. В целом, по мнению эксперта, популярность загородного домовладения будет расти. Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН: «Рынок загородной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стагнирует: средняя стоимость коттеджа в продаже увеличилась на 2% — до 27,4 млн рублей. Объем предложения вырос до 5 тыс. домов — на 9%». Дмитрий Синочкин, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»: «Последние год-полтора заметно растет популярность индивидуального жилищного строительства по сравнению с традиционным дачным форматом. Люди приезжают на несколько дней в неделю или живут постоянно, хотя работают в городе. По окончании карантина возможны разные сценарии на рынке загородной недвижимости. Необходимость социального дистанцирования может закрепиться как привычка, либо, наоборот, все бросятся друг другу в объятия. Все зависит от того, насколько комфортна человеку будет социальная изоляция — а на природе она переносится легче — и не будет ли проблем с пополнением запасов необходимых продуктов, с вызовом врача».