На что стоит складываться?
Складской сегмент — если не единственный, то один из немногих на рынке недвижимости, по итогам первого полугодия не просто не ушедший в минус, а даже показавший рост
Общий объем складских площадей в России за первое полугодие увеличился на более чем 400 тысяч квадратных метров, а сделок было проведено на 5% больше, чем за тот же период прошлого года. При этом, как отмечают в компании Knight Frank, спрос постепенно смещается в регионы.
За первые шесть месяцев 2020 года региональных сделок было заключено в восемь раз больше, чем в прошлом году, причем все больше сделок становится в городах, которые еще пять-десять лет назад вообще не представляли ни для кого логистического интереса. Лишь один пример: компания Wildberries намерена построить для себя склад площадью 50 тысяч квадратных метров в Сарапуле (третий по численности населения город Удмуртии).
В то же время в столичном регионе сделок оказалось на 44% меньше, чем годом ранее. И не только коронакризис и вызванное им падение деловой активности тому причиной — просто регионы под предводительством своего складского лидера, Сибирского федерального округа, и правда набирают силу последние несколько лет.
Конечно, драматизировать не стоит. Столичный регион, доля которого составляет примерно 60%, остается ключевым на складской карте России. По оценкам компании JLL, до конца 2020 года вакантность на складах Москвы и Подмосковья останется на уровне 3-3,5%, что катастрофой совсем не выглядит, а сегменты продуктового ретейла и e-commerce и в условиях пандемии активно поддерживают спрос на складские помещения.
Поэтому инвесторы, среди которых за последнее время появилось очень много непрофессиональных игроков, стремящихся просто перепарковать деньги с дешевеющих банковских депозитов в объекты недвижимости, пребывают в задумчивости. Москва или регионы — куда правильнее вкладываться, что выглядит более надежным, на чем можно больше заработать?
Именно эти вопросы обсуждали участники бизнес-встречи, состоявшейся на площадке Dockland — расположенного рядом с Тулой концептуального логистического центра класса А, который можно назвать одним из знаковых региональных проектов. Недаром в 2016 году Dockland получил премию «Золотой кирпич» как лучший складской комплекс России.
Если суммировать мнения участников, картина получается следующая. Москва и область интересны инвестору всегда, какими бы здесь ни были ставки и вакантность и какой бы плотной ни являлась конкурентная среда. Один из неоспоримых и, возможно, самых главных плюсов столичного региона — возможность в случае, если с арендатором что-то случилось, быстро подобрать другого ему на замену.
В регионах, напротив, часты ситуации, когда уход даже одного арендатора оборачивается для владельцев склада серьезной проблемой. А уж если это крупный, ключевой арендатор, дело совсем плохо, поскольку второго такого может не найтись вообще. Вот поэтому, по определению одного из спикеров, «все толкутся вокруг МКАД». И конкуренция — жуть, а все-таки боятся уходить дальше условных 100 километров от Москвы, предпочитая рассматривать очередной комплекс формата big-box на второй, а еще лучше на первой «бетонке».
Отдельная инвестиционная тема — комплексы, расположенные внутри МКАД, так называемые городские склады и склады последней мили. По оценкам экспертов, нового высококлассного предложения в этом сегменте — менее 1,5 млн квадратных метров, а все остальное — старенькие варианты С-класса. Неудовлетворенный спрос профессионалы рынка оценивают примерно в 1 млн «квадратов». Иными словами, любой объект, который появится в городе, точно будет востребован.
Однако, по мнению большинства, склады класса А внутри МКАД особо-то и не нужны: Москва интересует арендаторов (в частности, представителей e-commerce) прежде всего как локация для быстрой обработки и доставки товаров, а будет склад соответствовать параметрам класса А или нет, для них не столь важно. Тем более что за локацию и без того приходится немало платить: по самым премиальным объектам ставки могут достигать 7 тысяч рублей.
Что же касается регионов, то да, экономика проектов здесь может оказаться очень интересной, но многое будет зависеть от двух обстоятельств: от наличия долгосрочного ключевого арендного контракта (на семь лет или даже больше) и от конкурентного окружения. Предположение, что в крупном городе склады по определению востребованны, резонно, но это теория. На практике может оказаться, что больше, чем есть, городу и не нужно. Ну а склад в чистом поле или в городе без логистического прошлого — это уж совсем рискованная история.
Единственное, пожалуй, что стоит в этом смысле изучить, — это планы развития РЖД. Если инвестор пристроится в хвост железнодорожникам, он вправе рассчитывать на перспективные проекты, которые к тому же могут достаться ему на эксклюзиве.