Разрыв в ставках аренды между центром и окраинами сократился с 45% до 38%
0
1736
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что ставки долгосрочной аренды в центре в среднем по миллионникам на 38% выше, чем в других районах, а в некоторых городах разрыв достигает 50% и даже 70%. При этом за последние 5 лет он сократился, т.к. на окраинах всё больше арендных квартир предлагается в недавних новостройках, расценки в которых выше.
В среднем по городам-миллионникам ставки долгосрочной аренды в центре на 38% выше, чем в других районах. Это объясняется высокой концентрацией деловой активности, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и ограниченным предложением жилья в центральных локациях.
Минимальная разница зафиксирована в Челябинске (всего 9%) – устаревший жилфонд в центре ограничивает цены, в то время как в периферийных районах квартиры предлагаются в более современных домах. Похожая ситуация в Уфе и Волгограде, где ценовой разрыв составляет 25-26%. Центр – это не всегда «премиальная среда»: старые дома, постоянный шум и скопления людей, а также дефицит парковочных мест часто сглаживают имеющиеся преимущества.
Больше всего квартиры в центре ценятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Москве – ставки в них на 50-70% выше, чем на периферии. Престижность центра, концентрация в нём рабочих мест и его удалённость от промышленных площадок приводит к таким большим ценовым различиям с другими районами.
«Чем выше роль центра как делового и культурного ядра города, тем сильнее выражен ценовой разрыв между центральными и периферийными районами», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Разрыв в ставках между центром и другими районами сокращается. Сейчас он составляет в среднем 38%, год назад – 40%, 5 лет назад – 45%.
Причина в том, что аренда в центре дорожает медленнее, чем в других районах – за 5 лет рост в среднем по миллионникам составил 73% и 81% соответственно. Во-первых, ограничивающим фактором выступает высокая база – увеличивать и без того высокие ставки сложнее. Во-вторых, в центре реже строятся новые дома, расценки в которых обычно выше, чем в старом жилфонде.
Особенно заметна разница в динамике в Краснодаре, Воронеже и Омске – за последние 5 лет ставки за пределами центра выросли на 30-34 п.п. сильнее.
Приложение
Город
Средние ставки аренды 1-комн. квартир в марте 2026 г., тыс. руб. в месяц
«Наценка» за центр
Динамика за 5 лет (март 2021 г. / март 2026 г.)
На сколько ставки вне центра растут быстрее
в центре
вне центра
в центре
вне центра
Санкт- Петербург
64,9
38,2
70%
+74%
+75%
1 п.п.
Нижний Новгород
48,6
31,2
56%
+81%
+103%
22 п.п.
Москва
100,5
66,9
50%
+61%
+70%
9 п.п.
Воронеж
32,5
21,8
49%
+38%
+68%
30 п.п.
Екатеринбург
45,2
31,3
44%
+64%
+71%
7 п.п.
Пермь
35,5
24,7
44%
+112%
+86%
-26 п.п.
Омск
32,1
23,6
36%
+57%
+87%
30 п.п.
Ростов-на- Дону
35,7
26,7
34%
+79%
+93%
14 п.п.
Самара
34,3
25,9
32%
+91%
+95%
4 п.п.
Красноярск
36,8
28,2
30%
+89%
+80%
-9 п.п.
Казань
40,5
31,4
29%
+97%
+91%
-6 п.п.
Краснодар
33,1
26,1
27%
+15%
+49%
34 п.п.
Новосибирск
38,9
30,7
27%
+77%
+89%
12 п.п.
Уфа
31,1
24,7
26%
+57%
+68%
11 п.п.
Волгоград
28,0
22,4
25%
+67%
+68%
1 п.п.
Челябинск
25,3
23,2
9%
+97%
+110%
13 п.п.
В среднем
38%
+73%
+81%
8 п.п.
Источник: Циан
Методика
В выборке – 16 городов-миллионников. Центры выделены по границам застройки до 1917 г. Расчёты проведены для однокомнатных квартир.
В среднем по городам-миллионникам ставки долгосрочной аренды в центре на 38% выше, чем в других районах. Это объясняется высокой концентрацией деловой активности, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и ограниченным предложением жилья в центральных локациях.
Минимальная разница зафиксирована в Челябинске (всего 9%) – устаревший жилфонд в центре ограничивает цены, в то время как в периферийных районах квартиры предлагаются в более современных домах. Похожая ситуация в Уфе и Волгограде, где ценовой разрыв составляет 25-26%. Центр – это не всегда «премиальная среда»: старые дома, постоянный шум и скопления людей, а также дефицит парковочных мест часто сглаживают имеющиеся преимущества.
Больше всего квартиры в центре ценятся в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Москве – ставки в них на 50-70% выше, чем на периферии. Престижность центра, концентрация в нём рабочих мест и его удалённость от промышленных площадок приводит к таким большим ценовым различиям с другими районами.
«Чем выше роль центра как делового и культурного ядра города, тем сильнее выражен ценовой разрыв между центральными и периферийными районами», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Разрыв в ставках между центром и другими районами сокращается. Сейчас он составляет в среднем 38%, год назад – 40%, 5 лет назад – 45%.
Причина в том, что аренда в центре дорожает медленнее, чем в других районах – за 5 лет рост в среднем по миллионникам составил 73% и 81% соответственно. Во-первых, ограничивающим фактором выступает высокая база – увеличивать и без того высокие ставки сложнее. Во-вторых, в центре реже строятся новые дома, расценки в которых обычно выше, чем в старом жилфонде.
Особенно заметна разница в динамике в Краснодаре, Воронеже и Омске – за последние 5 лет ставки за пределами центра выросли на 30-34 п.п. сильнее.
Приложение
Город
Средние ставки аренды 1-комн. квартир в марте 2026 г., тыс. руб. в месяц
«Наценка» за центр
Динамика за 5 лет (март 2021 г. / март 2026 г.)
На сколько ставки вне центра растут быстрее
в центре
вне центра
в центре
вне центра
Санкт- Петербург
64,9
38,2
70%
+74%
+75%
1 п.п.
Нижний Новгород
48,6
31,2
56%
+81%
+103%
22 п.п.
Москва
100,5
66,9
50%
+61%
+70%
9 п.п.
Воронеж
32,5
21,8
49%
+38%
+68%
30 п.п.
Екатеринбург
45,2
31,3
44%
+64%
+71%
7 п.п.
Пермь
35,5
24,7
44%
+112%
+86%
-26 п.п.
Омск
32,1
23,6
36%
+57%
+87%
30 п.п.
Ростов-на- Дону
35,7
26,7
34%
+79%
+93%
14 п.п.
Самара
34,3
25,9
32%
+91%
+95%
4 п.п.
Красноярск
36,8
28,2
30%
+89%
+80%
-9 п.п.
Казань
40,5
31,4
29%
+97%
+91%
-6 п.п.
Краснодар
33,1
26,1
27%
+15%
+49%
34 п.п.
Новосибирск
38,9
30,7
27%
+77%
+89%
12 п.п.
Уфа
31,1
24,7
26%
+57%
+68%
11 п.п.
Волгоград
28,0
22,4
25%
+67%
+68%
1 п.п.
Челябинск
25,3
23,2
9%
+97%
+110%
13 п.п.
В среднем
38%
+73%
+81%
8 п.п.
Источник: Циан
Методика
В выборке – 16 городов-миллионников. Центры выделены по границам застройки до 1917 г. Расчёты проведены для однокомнатных квартир.