Льготная ипотека должна поддерживать граждан, а не застройщиков и спекулянтов

Банк России обсудит с правительством идею дифференцировать ставки по льготной ипотеке в зависимости от уровня дохода в регионах. Об этом рассказала Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Госдумы 16 ноября. Вопрос о разделении ставок поднял спикер парламента Вячеслав Володин. По его мнению, такая мера помогла бы сделать ипотеку доступней в регионах с низкими доходами населения.

«У нас страна огромная, разная зарплата в регионах, но при этом ипотечная ставка одинаковая», — отметил Володин, добавив, что там, где средняя зарплата ниже, ставка должна быть меньше.

Глава ЦБ с этим мнением согласилась. Набиуллина отметила, что за последние три года цены на новостройки в России на фоне льготной ипотеки выросли на 90%, при этом зачастую программу используют не для покупки жилья, а для инвестиций.

«То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам — у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье. И конечно, нужно дифференцировать», — отметила глава ЦБ.

По мнению Набиуллиной, одним из критериев должна стать средняя заработная плата, но не единственным. Другие факторы, от которых может зависеть ставка, — это уровень проникновения ипотеки, то есть то, как много ее выдают в том или ином регионе, и объемы жилищного строительства.

Сегодня самые массовые льготные программы в России — это льготная ипотека и семейная. Предельные ставки едины для всех субъектов и составляют 8 и 6% соответственно. Также запущена программа дальневосточной ипотеки по ставке до 2% годовых для 11 регионов Дальневосточного федерального округа, действует еще ряд программ, например, ипотека для айтишников. В то же время, после повышения ключевой ставки по рыночной ипотеке выросли до 15−17%.

Если ставки по льготной и семейной ипотеке будут дифференцировать, это приведет к тому, что в регионах с высоким спросом на жилье и доходами, например, в Москве, ставка будет выше — в районе 9−10%, а там, где доходы небольшие, ее могут снизить до 4−6%, считают эксперты. Правда, мнения специалистов о том, будет ли эта мера работать и избавит ли она рынок от перекосов, разделились.

Вице-президент общественной организации «Опора России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что такая инициатива поможет избежать раздувания ипотечного пузыря и, в то же время, сделает более реальной покупку жилья для населения небогатых регионов.

— Доступность ипотеки в разных регионах страны разная именно потому, что доходы граждан сильно отличается. То, что по силам жителям в Московском регионе или в Приморском крае, где-нибудь в Кировской области становится недоступно. Если мы хотим заботиться о гражданах регионов, в которых экономика, к сожалению, не так развита, это хороший шаг.

Второй момент в том, что дифференциация ставок — это способ привлечь трудовых мигрантов. У нас ведь масса регионов, которые слабо заселены. Чтобы создать условия, стимулирующие переезд в эти регионы, годится и льготная ипотека. Как, кстати, сейчас и делается по Дальнему Востоку. Ничего плохого в этом нет.

Мы практикуем льготную ипотеку уже два с лишним года, но она вызвала также резкий рост цен на первичном рынке. И, как ни странно, он произошел не только в регионах с высоким платежеспособным спросом на жилье, но и там, где доходы небольшие. Нужно дать людям возможность решить свои жилищные вопросы и в то же время не надувать дальше ипотечный пузырь, потому что это опасное явление.

«СП»: Разве снижение ставок не приведет к дополнительному росту цен на жилье в регионах?

— Возможно, цены могут немного подняться, но не так существенно. Дифференциация ипотеки для спекулянтов будет как раз очень неприятным сюрпризом. Спекулируют ведь там, где есть высокий спрос. А в регионах с низким спросом это вызовет оживление строительного рынка, не более.

«СП»: Значит, в регионах с высоким спросом, например, в Москве и Подмосковье, ставка ощутимо вырастет?

— В этих регионах она, скорее всего, в любом случае будет постепенно расти. Высокой ставкой мы отсекаем ту часть покупателей, которая в перспективе наверняка не сможет обслуживать ипотечные кредиты.

Кроме того, ипотека, выданная по льготной ставке, дотируется государством. А государство тоже не бездонное. Поэтому в центральных регионах и крупных агломерациях точно не будет снижения ставок. Будет ли рост, сказать не берусь, возможно, будет стагнация.

«СП»: Сложно ли воплотить эту идею на практике?

— Эта идея вполне рабочая. Такими инструментами нужно пользоваться аккуратно, хорошо продумывая возможные последствия. В данную минуту это очень разумный ход. Мы наблюдаем сильный рост цен на первичном рынке. Его нужно замедлить, то есть сократить платежеспособный спрос. Через какое-то время нужно снова изучать рынок и принимать следующее решение. Это нормальная работа.

Член Российской гильдии риэлторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков считает, что без пересмотра всей программы льготной ипотеки эта идея не принесет значительного эффекта.

— Власти снова выдвигают инициативы, не советуясь с представителями риэлторской отрасли. Они ориентируются только на строительный сектор и банки. Я считаю, что вся программа льготной ипотеки порочна по своей сути, потому что смешивает несколько вещей в одну точку.

Изначально она направлена на поддержку застройщиков через привлечение спроса на новостройки. Это нерыночный инструмент. Почему нельзя оказывать поддержку застройщикам также через нерыночные инструменты, которые не приводили бы к разгону спроса на конкретные объекты? Например, выделить компании с реальными трудностями и давать им прямые дотации или льготы на подключение коммуникаций.

При этом вторая задача льготной ипотеки — это поддержка граждан. В итоге получается «усредниловка», которая не приводит к результату. Семейная ипотека должна распространятся на вторичный рынок, а не только новостройки, потому что семьям нужны квартиры, в которых они могли бы жить здесь и сейчас.

У нас же на рынке новостроек льготная ипотека занимает громадный пласт и через поддержку спроса разгоняются нерыночные условия. Потому что нет никаких механизмов, которые сдерживали бы застройщиков от повышения цен.

«СП»: Разве дифференциация ставок по ипотеке эту проблему решить не поможет?

— Я считаю, что все льготные программы должны носить не массовый, а адресный характер. И тогда можно было бы сказать застройщикам: «Ребята, если у вас цена по льготной программе выше, чем по обычной, мы будем вас наказывать».

Так можно было бы создать баланс между разгоном спроса и предложением. По-хорошему для этого баланса нужна большая часть безипотечного спроса, но у нас его практически нет.

Поэтому предлагаемые меры носят вторичный характер. Ну, будут они менять ставку в зависимости от города и региона. И, на самом деле, это хорошая вещь, но ее тоже нужно применять адресно.

Возьмем, например, арктическую ипотеку под 2%. Мы прекрасно понимаем, почему она такая — чтобы люди туда приезжали и жили. Но нужны инструменты, чтобы застройщики не создавали перекосы на рынке, например, ограничение их маржинальности. В противном случае, в арктической зоне тоже взлетят цены, и кто будет покупать эти квартиры? Государство само создает механизм, который приводит к тому, что цены взлетают, потому что нет компенсаторных инструментов.

Нынешняя программа приводит к тому, что максимальную долю поддержки получают крупные застройщики. Создается классическая ситуация, когда богатые богатеют, а бедные беднеют. Нужно поддерживать только проблемных застройщиков адресными мерами. А льготная ипотека должна быть направлена на поддержку граждан. Мы должны понимать, зачем мы стимулируем спрос в конкретном месте и что делаем для того, чтобы эти стимулы не разогнали цену.

«СП»: Разве если ставки в регионах с более высокой зарплатой повысят, это не поможет остановить рост цен?

— Допустим, сделают так, чтобы в Москве ставка по льготной ипотеке была не 8%, а 9−10%. Но это не уберет перекосы, зато создаст определенную напряженность. Если человек хотел покупать квартиру в Москве, он не поедет покупать ее в Рязани, потому что там ипотека под 6%. Зато эту льготную ипотеку под 6% в Рязани смогут прекрасно использовать инвесторы, которые будут покупать жилье с прицелом на будущий рост цен. Получается, что такими вещами мы будем поддерживать спекулянтов.

На мой взгляд, каждый регион должен сам создавать механизмы, которые стимулируют жилищное строительство. Не нужно путать программы поддержи граждан с поддержкой застройщиков и банков, которые собирают сливки с этой ситуации.