Посмотрим изнутри: почему обследование здания сродни посещению стоматолога

Вадим КАЗБЕРОВ, управляющий партнер компании «ДНС»:

Рано или поздно собственник или управляющая компания сталкивается с необходимостью обследования технического состояния здания. Многие тянут до последнего, стремясь избежать связанных с этим процессом неудобств и финансовых затрат.

Обследование технического состояния здания — проверка его работоспособности, позволяющая определить возможность эксплуатации, реконструкции, необходимости восстановления, усиления, ремонта — в зависимости от ситуации. Например, исследование обязательно проводится перед покупкой недвижимости: приобретая здание, новый собственник должен быть уверен, что оно соответствует его целям и в ближайшие годы не потребует серьезных финансовых вливаний.

Понятная аналогия — диагностика автомобиля: разумный автовладелец «загоняет» машину на проверку два раза в год — и уверен в ней на дороге. Периодичность обследований зданий установлена соответствующим ГОСТ: не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию; раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации; раз в пять лет, если здание расположено в неблагоприятных условиях, в том числе в сейсмически активных районах.

На практике, обследования проводится чаще, если здание меняет собственника, перепрофилируется, осуществляется капремонт или обнаружены дефекты — трещины стен, фундаментов и т. д. Результаты способны повлиять на цену здания при продаже: существенные изъяны могут стать предметом торга. Попробую развенчать основные мифы и подробно рассказать, как можно не только избежать лишних расходов при обследовании здания, но и получить выгоду.

Миф: дорогое удовольствие

Миф первый и основной — техническое обследование здания или сооружения стоит дорого и не всем по карману. Так считают 90% клиентов, остальные же 10% — те, кто обращаются не в первый раз и понимают: цена вопроса не столь велика, особенно по сравнению с возможными финансовыми, временными и репутационными потерями из-за проблем со зданием.

Реальность: можно даже сэкономить

Сколько стоит обследование? Это зависит в первую очередь от объекта.

Физические параметры, конструктив, расположение, статус объекта (например, объект исторического наследия) — эти и другие факторы определяют стоимость работ, количество привлекаемых специалистов, оборудования — и итоговую сумму для заказчика.

Иногда клиенты спрашивают: сколько стоит «посмотреть» стену. Смотря какая стена. Великая Китайская? Или Кремлевская? Эти, конечно, подороже, чем в типовом здании. Сколько стоит обследование, сказать сложно: нет на рынке единого прайса, как нет и двух одинаковых объектов. Обследование несущих конструкций торгового центра, например, может стоить от 1 млн рублей, если речь идет только о конструктиве, без инженерных изысканий и исследования грунтов.

Конечно, всегда можно найти дешевле.

Пример из практики: собственник гостиницы решил увеличить количество номеров за счет надстройки дополнительных этажей. Заказал обследование несущей способности фундамента и стен и, заплатив относительно небольшую сумму, получил заключение: несущая способность достаточная. Получил разрешение на проведение работ. Здание выросло на 2 этажа; проложили коммуникации, сделали даже внутреннюю отделку. И все шло хорошо — пока не выяснилось: мощностей по воде и электричеству на увеличенный номерной фонд недостаточно. Ситуацию исправить удалось, но собственник потерял порядка 30 млн рублей.

Почему это произошло? Собственник заказал обследование несущих конструкций и получил результат, делать же расчет мощностей он не просил.

Как правило, зарекомендовавшие себя на рынке компании применяют другой подход. Первый вопрос: для чего проводится обследование здания или сооружения? И уже в зависимости от цели определяется, какие именно методы будут применяться, какие расчеты проводиться по результатам инструментальных обследований.

Так, компания «ДНС» проводила обследование бывшего дома отдыха космонавтов на берегу Озернинского водохранилища (это город Руза в Московской области): здание использовалось для отдыха перед полетом. Позже здание было приобретено частной компанией, и новый собственник решил провести реконструкцию и переоборудовать базу в спа-отель с комфортабельными номерами. Причем снести здание и построить на его месте новое нельзя: оно расположено в природоохранной зоне водохранилища.

Перед нами стояла задача — рассчитать возможность перепрофилирования здания с учетом увеличения нагрузки на инженерные сети, несущие конструкции в связи с перепланировкой и увеличением площади. Используя данные обследования, мы также подготовили социально-экономическое обоснование перепрофилирования здания. Стоимость работ мы не раскрываем (порядок — несколько миллионов рублей). Собственник получил полную картину: от необходимых затрат, порядка и сроков проведения работ до сроков окупаемости — и принял взвешенное решение, причем не только не понес убытки, но и сэкономил около 15% от суммы за счет того, что имел исчерпывающий комплекс услуг, не потерял время и приступил к работал в начале строительного сезона.

Миф: долго и мешает работе

Специалисты должны установить, в каком состоянии находятся стены, фундаменты, инженерные системы, в зависимости от целей и задач обследования. Для этого им — в прямом смысле — нужно добраться до этих конструкций и коммуникаций. В административном здании или деловом центре эта деятельность, связанная с шумными и грязными работами, будет мешать арендаторам, посетителям, клиентам и т. д. Есть и требования по безопасности. В итоге здание целиком или его часть придется закрыть — на несколько дней как минимум.

Реальность: эксплуатация в обычном режиме

Большинство методов обследования, при использовании которых необходимо перекрыть доступ в здание, остались в далеких 90-х годах. Сейчас компании, предлагающие услуги обследования зданий, используют современное, в том числе ультразвуковое, акустическое, лазерное оборудование, благодаря цифровой обработке аналитических данных позволяющее проводить полное или частичное обследование практически любых конструкций и систем быстро и эффективно и без нарушения обычного режима эксплуатации.

Тепловизоры, виброметры, дефектоскопы и другое специальное оборудование позволяют «увидеть» и оценить, что происходит внутри стен. Например, с помощью измерителя защитного слоя бетона проводится контроль качества армирования железобетонных конструкций магнитным методом. Определяются проекции арматуры на поверхность бетона, измеряется толщина защитного слоя бетона, оценивается диаметр арматуры и т. д.

Ускорить проведение обследования способен помочь и заказчик, предоставив полный пакет документов, включая проектную документацию, планы БТИ и прочее. Но даже если они частично или полностью утрачены, информацию можно получить в ходе обследования: тот же измеритель защитного слоя бетона может найти в стенах арматуру акустическим способом.

Миф: потом еще и ремонтировать

В процессе обследования специалисты «вскрывают» стены, полы и потолки, сверлят фундаменты. После потребуется ремонт — восстановление внутренней отделки помещений.

Реальность: неразрушающий контроль

Этот миф — отголосок доцифровой эпохи: отбивать керамогранит, повреждать покраску, штукатурку, панели — то, чем отделаны стены здания изнутри, — приходилось предыдущим поколениям экспертов. Причем не в одном месте, а нескольких ключевых узлах. Зачастую восстановить в прежнем виде внутреннюю отделку не получалось, а собственник нес дополнительные расходы.

Благодаря современному оборудованию ничего подобного больше не происходит: никто не будет работать отбойным молотком в холле бизнес-центра. Так, для обнаружения однородности структуры, зон коррозионного поражения, отклонений химического состава и размеров эксперт использует дефектоскоп — устройство для обнаружения нарушений в изделиях из различных металлических и неметаллических материалов методами неразрущающего контроля.

Исключение — обследование фундаментов и исследование грунтов, для которых требуется бурение шурфов — вертикальных ям вблизи основания строительной конструкции. Шурф позволяет визуально оценить состояние фундамента и взять пробы грунта, если проводятся геологические изыскания. Обследование с помощью шурфов поможет точнее сказать, сколько простоит здание. Иногда в процессе обнаруживаем даже подземные реки.

Так, при обследовании памятника культурного наследия Оптина пустынь — Введенского Ставропигиального мужского монастыря в Калужской области — выяснилось: фундаменты зданий «поплыли» (термин из профессионального сленга, означает смещение фундаментов зданий относительно стен под воздействием движения грунтов). По заказу Минкульта РФ разработали меры по поддержке фундаментов.

Сегодня обследование технического состояния здания — процесс вполне рутинный, не требующий от заказчика сверхусилий, но при этом необходимый. Срок службы объектов капстроительства составляет 80-100 лет, а регулярные обследования, контроль состояния фундаментов, основного конструктива продляют период эксплуатации. Я бы сравнил обследование здания с посещением стоматолога: периодические осмотры позволяют избежать серьезных проблем, требующих значительных финансовых расходов.