Итоги 1 полугодия на рынке аренды: ставки и спрос растут в 500-тысячниках, на крупнейших рынках - стагнация цен
0
1280
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия на рынке аренды крупнейших городов России, изучив динамику спроса, ставок и объема предложения.
Методика
Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%
В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.
Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).
В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.
Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.
Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.
Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областяхИсточник: Циан.Аналитика
Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.
Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад
До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областяхИсточник: Циан.Аналитика
Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.
В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.
Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областяхИсточник: Циан.Аналитика
«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей
Динамика средней ставки аренды за год, %
Динамика средней ставки аренды с начала года, %
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей
Динамика средней ставки аренды за год, %
Динамика средней ставки аренды с начала года, %
Москва
56,2
32%
2%
95,5
35%
-4%
Хабаровск
38,5
41%
17%
52,3
15%
7%
Московская область
35,2
21%
2%
47,3
20%
2%
Санкт-Петербург
34,0
29%
-4%
56,0
30%
-3%
Нижний Новгород
29,3
42%
4%
39,3
20%
1%
Екатеринбург
28,5
37%
3%
40,6
30%
4%
Владивосток
28,2
1%
1%
44,1
2%
-9%
Новосибирск
27,7
31%
-2%
37,1
25%
2%
Казань
26,7
25%
-1%
40,3
26%
0%
Краснодар
26,7
28%
5%
50,0
53%
17%
Ростов-на-Дону
26,2
19%
-6%
38,0
0%
-3%
Пермь
24,7
54%
14%
33,5
47%
14%
Иркутск
24,2
19%
-3%
33,4
11%
-11%
Красноярск
24,2
22%
1%
33,2
20%
-3%
Челябинск
24,1
54%
11%
32,6
49%
9%
Ленинградская область
23,8
18%
3%
30,4
10%
-6%
Севастополь
23,8
11%
3%
34,6
24%
15%
Томск
23,8
26%
-3%
32,8
32%
11%
Тюмень
23,7
19%
5%
29,1
11%
2%
Махачкала
22,4
29%
-2%
32,4
-19%
8%
Самара
22,1
24%
-4%
30,7
38%
-1%
Омск
22,0
33%
9%
30,6
35%
13%
Барнаул
21,7
30%
6%
27,7
20%
3%
Кемерово
21,4
35%
3%
28,0
19%
-6%
Уфа
21,4
22%
2%
28,1
20%
0%
Ставрополь
20,8
18%
7%
26,2
16%
8%
Воронеж
20,5
28%
11%
31,2
16%
18%
Набережные Челны
20,4
53%
0%
25,6
56%
-1%
Новокузнецк
20,4
40%
33%
21,6
17%
-2%
Ярославль
19,8
14%
-1%
30,0
13%
2%
Волгоград
19,5
37%
-3%
27,9
35%
5%
Саратов
19,3
30%
6%
31,9
35%
27%
Рязань
19,2
32%
8%
24,3
25%
10%
Тольятти
18,1
21%
7%
23,1
19%
6%
Ижевск
17,6
25%
0%
24,4
30%
9%
Ульяновск
16,2
18%
-2%
22,8
27%
8%
Оренбург
16,1
30%
-7%
18,4
5%
-6%
Все локации
25,2
26%
5%
36,6
26%
8%
Источник: Циан.Аналитика
Методика
Анализировались средние ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
За 1 полугодие аренда “однушек” подорожала на 5%, “двушек” - на 8%
В конце 2023 г., после рекордного роста в июне-сентябре, ставки аренды в однокомнатных квартирах перешли к стагнации, в двухкомнатных - к медленному снижению.
Начиная с февраля 2024 г. рост ставок возобновился и продолжался на протяжении всего 1 полугодия. Такая динамика не характерна для рынка - обычно с января по май ставки стагнируют. Рост в текущем году связан с ситуацией на рынке купли-продажи - на рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях (в сегменте новостроек были снижены лимиты в столичных регионах и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17-20% в 2 раза превышают ставки аренды).
В результате за 6 месяцев 2024 г. арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 5%, в двухкомнатных квартирах - на 8%. Для сравнения, в прошлом году за такой же временной период рост составил 5% и для “однушек”, и для “двушек”, но он был менее равномерным и пришелся, в основном, на июнь.
Сильнее увеличились ставки в городах с населением до 1 млн человек. Так, в среднем по миллионникам и пристоличным областям однокомнатные квартиры за полгода стали сдаваться лишь на 4% дороже, в среднем по городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 7% дороже. Двухкомнатные квартиры подорожали на 5% и 12% соответственно.
Сейчас средние ставки аренды и “однушек”, и “двушек” на 26% выше, чем год назад.
Динамика средней ставки аренды 1-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях
Динамика средней ставки аренды 2-комнатных квартир в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областяхИсточник: Циан.Аналитика
Ставки аренды увеличились не везде. В Иркутске отрицательная динамика наблюдалась как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных, в Омске, Хабаровске, Новосибирске и Екатеринбурге - только для однокомнатных, в Москве, Севастополе, Ростове-на-Дону, Барнауле, Ленинградской области - только для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 10%.
Спрос в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем год назад
До середины апреля потенциальный спрос на рынке аренды (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) снижался (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании).
Со второй половины апреля тренд сменился на рост. Обычно интерес к рынку аренды начинает увеличиваться с середины лета, но в 2024 г. (как и в 2023 г.) рост начался раньше, уже в середине весны. Главным фактором увеличения активности стало снижение доступности квартир на первичном и вторичном рынках. Среднее значение потенциального спроса в 1 полугодии 2024 г. в 1,5 раза выше, чем в 1 полугодии 2023 г. Сейчас спрос на четверть выше, чем в июне прошлого года и сопоставим с максимальными значениями 2022 г. (которые наблюдались в августе, в активный сезон). Как и в случае с динамикой цен, более сильный рост в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областяхИсточник: Циан.Аналитика
Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
В 1 полугодии 2024 г. на рынке аренды крупнейших городов РФ продолжился рост объема предложения, начавшийся в октябре 2023 г. Однако высокие темпы были характерны только для января и февраля. Начиная с марта выбор увеличивался лишь на 1-3%, а в июне вновь снизился на 3%, практически обнулив рост последних 3-х месяцев.
В прошлом году снижение началось уже в марте, правда, до этого было активное восстановление объемов (в 2024 г. не наблюдалось). Учитывая, что с 1 июля ухудшаются условия по ипотеке в сегменте новостроек, спрос на рынке аренды продолжит увеличиваться, а значит, выбор будет и дальше снижаться. Уже сейчас количество квартир, доступных для съема, на треть меньше, чем в прошлом году.
Динамика объема предложения на рынке аренды в городах с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областяхИсточник: Циан.Аналитика
«В 1 полугодии 2024 г. после непродолжительного периода стагнации в большинстве крупнейших городов РФ вновь возобновился рост ставок аренды. Сейчас они находятся на исторических максимумах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Как и в прошлом году активность на рынке начала увеличиваться не с середины лета, а уже весной за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек. Потенциал роста ставок сохраняется за счет высокого спроса и снижения объема предложения. При этом, он ограничен сложившимися ценовыми уровнями, от которых увеличиться на 30% (как в прошлом году) будет сложнее».
Однокомнатные квартиры
Двухкомнатные квартиры
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей
Динамика средней ставки аренды за год, %
Динамика средней ставки аренды с начала года, %
Средняя ставка аренды в июне 2024 г., тыс. рублей
Динамика средней ставки аренды за год, %
Динамика средней ставки аренды с начала года, %
Москва
56,2
32%
2%
95,5
35%
-4%
Хабаровск
38,5
41%
17%
52,3
15%
7%
Московская область
35,2
21%
2%
47,3
20%
2%
Санкт-Петербург
34,0
29%
-4%
56,0
30%
-3%
Нижний Новгород
29,3
42%
4%
39,3
20%
1%
Екатеринбург
28,5
37%
3%
40,6
30%
4%
Владивосток
28,2
1%
1%
44,1
2%
-9%
Новосибирск
27,7
31%
-2%
37,1
25%
2%
Казань
26,7
25%
-1%
40,3
26%
0%
Краснодар
26,7
28%
5%
50,0
53%
17%
Ростов-на-Дону
26,2
19%
-6%
38,0
0%
-3%
Пермь
24,7
54%
14%
33,5
47%
14%
Иркутск
24,2
19%
-3%
33,4
11%
-11%
Красноярск
24,2
22%
1%
33,2
20%
-3%
Челябинск
24,1
54%
11%
32,6
49%
9%
Ленинградская область
23,8
18%
3%
30,4
10%
-6%
Севастополь
23,8
11%
3%
34,6
24%
15%
Томск
23,8
26%
-3%
32,8
32%
11%
Тюмень
23,7
19%
5%
29,1
11%
2%
Махачкала
22,4
29%
-2%
32,4
-19%
8%
Самара
22,1
24%
-4%
30,7
38%
-1%
Омск
22,0
33%
9%
30,6
35%
13%
Барнаул
21,7
30%
6%
27,7
20%
3%
Кемерово
21,4
35%
3%
28,0
19%
-6%
Уфа
21,4
22%
2%
28,1
20%
0%
Ставрополь
20,8
18%
7%
26,2
16%
8%
Воронеж
20,5
28%
11%
31,2
16%
18%
Набережные Челны
20,4
53%
0%
25,6
56%
-1%
Новокузнецк
20,4
40%
33%
21,6
17%
-2%
Ярославль
19,8
14%
-1%
30,0
13%
2%
Волгоград
19,5
37%
-3%
27,9
35%
5%
Саратов
19,3
30%
6%
31,9
35%
27%
Рязань
19,2
32%
8%
24,3
25%
10%
Тольятти
18,1
21%
7%
23,1
19%
6%
Ижевск
17,6
25%
0%
24,4
30%
9%
Ульяновск
16,2
18%
-2%
22,8
27%
8%
Оренбург
16,1
30%
-7%
18,4
5%
-6%
Все локации
25,2
26%
5%
36,6
26%
8%
Источник: Циан.Аналитика