«Эффект Долиной развернется»

Рынок жилья в России входит в 2026 год без прежней лихорадки. Новостройки будут прибавлять в цене умеренно — около 5–7%, а местами и быстрее, если предложение продолжит сокращаться. На вторичном рынке прогноз мягче: рост будет на уровне инфляции. «Эффект Долиной» на вторичке может развернуться в обратную сторону, и пострадавшей стороной в сделках с жильем могут оказаться уже не покупатели, а продавцы. Подробнее — в материале «Газеты.Ru».По итогам 2025 года, цены на жилье в России умеренно выросли. По данным «Домклик» и СберИндекса, за 12 месяцев к октябрю 2025-го средняя стоимость квартир в новостройках выросла примерно на 5,2% год к году, а готовое жилье — на 7,6%. Темпы изменения цен на жилье в целом были сопоставимы с инфляцией: первичный рынок фактически рос в ее пределах, вторичный — немного опередил, отыгрывая отставание прошлых лет.Чтобы сделать прогнозы сопоставимыми между регионами, эксперты используют «средний» метраж — около 49 кв. м. Именно такие квартиры сегодня составляют основную долю предложения. За год средний метраж сократился примерно на один «квадрат», что отражает общероссийский тренд на удешевление проектов и рост спроса на компактные форматы.Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», ожидают, что новостройки и вторичные квартиры продолжат дорожать в 2026 году, но предупредили, что взлета цен ожидать не стоит.«Рынок недвижимости в 2026 году войдет в фазу рационального роста. Эпоха скачков цен закончилась — теперь динамику определяет вовсе не дефицит предложения, а стоимость денег. Если ключевая ставка в 2026 году начнет снижаться, рынок может прибавить 5–7%. Если она останется высокой, рост будет минимальным, а в части регионов возможна даже стагнация», — сказал «Газете.Ru» инвестор, основатель инвестиционного клуба «Лига Инвесторов» Евгений Ходченков.НовостройкиПо данным компании «Метриум», средняя стоимость квартиры популярной площади в 49 кв. м на первичном рынке России сегодня составляет 10,2 млн рублей. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость» (есть у «Газеты.Ru»), в тройку регионов с наиболее высокими медианными ценами на первичном рынке вошел Московский регион (20,5 млн рублей в среднем), Санкт-Петербург и Ленинградская область (12,1 млн рублей) и республика Алтай (11,7 млн). Ниже всего медианные цены на новостройки в Орловской (4,6 млн рублей) и Псковской (4,3 млн рублей) областях, а также в Хакасии (3,8 млн рублей).Максимальная средняя стоимость квартир на первичном рынке сейчас зафиксирована в Москве — 20,3 млн рублей за 49 кв. м. По итогам 10 месяцев 2025 года, на рынке новостроек Москвы заключено 21,4 тыс. ипотечных сделок, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2024-го, когда их число составило 19,2 тыс. В основном спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры. Такие данные приводят аналитики компаний «Домклик» и Level Group.Основной ограничитель спроса на новые квартиры — ипотека. Оформление рыночной ипотеки (под около 25%) по стандартным параметрам на новую квартиру стоимостью 10,2 млн рублей (средняя стоимость квартиры площадью 49 кв. м на первичном рынке России) обойдется в 144,4 тыс. рублей ежемесячно, оценил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, аналогичную квартиру с помощью семейного кредита под 6% можно приобрести, внося в месяц 48,9 тыс. рублей.Эксперты разошлись в оценках, на сколько подорожают новые квартиры в России в 2026 году.«Цены в 2026 году продолжат расти, но заметно медленнее. Квартира площадью 49 кв. м может подорожать до 10,8–11,3 млн рублей. Ускорить рынок могут только две вещи: резкое снижение ставки или новая программа поддержки спроса. Двумя факторами, которые могут серьезно изменить текущую ситуацию, могут стать радикальное снижение ключевой ставки ЦБ РФ и принятие новой программы поддержки спроса. В обоих сценариях спрос может вырасти, и тогда цены могут сохранить темп последних двух лет или даже ускориться. Однако пока все указывает на то, что этот сценарий маловероятный», — уверен основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.В «ЦИАНе» ожидают более резкого подорожания новостроек — на 13–15%. Главный аналитик «Циана» Алексей Попов сказал, что причина — сокращение вывода новых проектов и рост доли более дорогих сегментов «комфорт+» и «бизнес».Инвестор Евгений Ходченков оценивает, что в большинстве регионов квартира площадью 49 кв. м будет стоить 5,5–8,7 млн рублей.«Москва останется в своей ценовой плоскости — около 17 млн. Ключевой фактор доступности — ипотека: льготные 6% дают платеж 40–60 тыс. рублей, тогда как рыночные 15–17% поднимают его до 80–120 тыс.», — отметил эксперт.Вторичные квартирыВторичка в 2026 году будет расти в темпе инфляции, но этот сегмент окажется самым уязвимым: дорогая ипотека и «эффект Долиной» формируют кризис доверия покупателей.Главный аналитик «ЦИАН» Алексей Попов ожидает рост цен на готовое жилье в 2026 году на 8-10%.По данным компании «Метриум», средняя стоимость квартиры популярной площади в 49 кв. м на вторичном рынке сейчас составляет 6,3 млн рублей. По данным «Яндекс Недвижимости», на вторичном рынке наиболее высокие медианные цены отмечены в Москве и Подмосковье (13,8 млн рублей), Санкт-Петербурге и Ленинградской области (9,7 млн рублей) и Республике Алтай (9,6 млн рублей), наиболее низкие — в Республике Коми (3,8 млн рублей), Псковской области (3,6 млн рублей) и Ингушетии (3,3 млн рублей).Ежемесячный платеж по рыночному кредиту на 30 лет с первоначальным взносом 20% по ставке 21,2% (без учета дальнейшего рефинансирования) за квартиру стоимостью 6,3 млн рублей (средняя стоимость квартиры площадью 49 кв. м на вторичном рынке) составит 89,2 тыс. рублей, оценил Сырцов. Семейную ипотеку на «вторичку» можно оформить в 884 городах, список формирует и обновляет институт развития «Дом.РФ». Если опять же ориентироваться на среднюю стоимость недвижимости в стране, средний платеж по субсидированным займам здесь составит 30,2 тыс. рублей в месяц за квартиру площадью 49 кв. м, уточнил Сырцов.Вторичка находится под большим давлением, чем первичный рынок, из-за заградительных ипотечных ставок (рыночная ипотека очень дорогая), сказал «Газете.Ru» эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.«Продавцы, которым нужно срочно продать жилье, будут вынуждены давать скидки конкретным покупателям, но в объявлениях цены меняться будут слабо. Разница между январем и февралем 2026 года, например, будет минимальной, так как фундаментальных причин для оживления спроса пока нет (если ЦБ не начнет резко снижать ставку). В начале 2026 года однокомнатная готовая квартира в России будет стоить 4,7–5,5 млн рублей, двухкомнатная — 6,5–8,0 млн рублей, трехкомнатная — 8,5–10,5 млн рублей», — отметил Трепольский.По его словам, на вторичный рынок будет оказывать влияние «эффект Долиной». Речь о ситуациях, когда продавец после сделки через суд добивался ее отмены, заявляя о введении в заблуждение, а покупатель терял и деньги, и объект. После решения Верховного суда по делу Долиной покупатели квартир станут более защищенными, поскольку суд оказывается на их стороне — ВС вернул право собственности Полине Лурье, которую она купила у певицы Ларисы Долиной. Такое мнение в беседе с «Газетой.Ru» высказал доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.Но эксперты считают, что после позиции Верховного суда риски мошенничества на рынке жилья могут вырасти.Юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Илья Бахилин уверен, что злоумышленников будет подталкивать ощущение безнаказанности: уголовное расследование формально идет, но его исход и реальные последствия для фигурантов неочевидны, тогда как гражданско-правовой результат для сделки сохраняется. Если продажа остается действительной, значит, схема выглядит «рабочей» и ее можно воспроизводить, объяснил эксперт.Бахилин отметил, что при таком раскладе меняется и распределение потерь.«Если раньше в подобных историях уязвимым звеном нередко оказывался покупатель, то теперь удар сместится на продавца: человек, ставший жертвой давления или обмана, рискует остаться одновременно и без жилья, и без денег, которые он успел передать мошенникам», — заключил Бахилин.