Рынок «краткосрочной аренды» в Новосибирске идет на поправку

Аренда квартир — пространство высокой конкуренции

Сегмент посуточной аренды квартир — высококонкурентный. По данным «Авито Недвижимости», число предложений здесь за последний год увеличилось на 27%. Постоянно появляются новые объекты в разных ценовых категориях, управляющим компаниям приходится конкурировать не только друг с другом, но и с частными собственниками, которые имеют одну-две квартиры и сдают их для дополнительного дохода.

— Краткосрочная аренда считается прибыльнее долгосрочной, как минимум, в 2 раза. При этом порог входа на рынок очень низкий, что делает этот бизнес привлекательным для частных предпринимателей. Достаточно 50 тысяч рублей первоначального капитала для открытия своего дела — на эту сумму можно снять квартиру в долгосрок для субаренды, закупить необходимые на первое время расходники (постельное белье, полотенца, посуду и т.д), разместиться на агрегаторах объявлений — и начать пересдавать объект посуточно. Например, Тимофей Медяков, предприниматель из Перми, который сейчас управляет крупной сетью апартаментов в Сочи, в свое время, чтобы собрать первоначальный капитал для бизнеса, просто продал старые вещи на «Авито», — рассказывает руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин.

Именно модель субаренды использует для развития большая часть управляющих компаний. У крупных сетей в собственности, как правило, находятся не более 15% объектов. Такая схема работы удобна и для УК (так можно развиваться быстрыми темпами, находить уже готовую недвижимость в удобных локациях), и для собственников — квартира меньше простаивает, а заниматься ею самостоятельно не нужно.

В качестве основной площадки для продвижения большая часть опрошенных участников рынка называет «Авито Недвижимость» — отсюда приходят 70-80% клиентов. Но многие используют все возможные сайты бронирования и интернет-агрегаторы («Юла», Airbnb, Booking).

Что нужно клиентам?

Основными потребителями услуги в Новосибирске летом являются туристы из других российских городов и соседних государств, например из Казахстана. Такие клиенты, как правило, выбирают квартиры в центре города или в пешей доступности от метро. Приезжие смотрят местные достопримечательности, посещают аквапарк, зоопарк, театры. В последние 2 года внутренний туризм стимулируют и сложности с выездом за границу на фоне коронавирусных ограничений: чтобы перемещаться между городами, не нужно сдавать ПЦР или подтверждать наличие прививок, соблюдать карантин.

Осенью и зимой поток туристов снижается, зато повышается деловая активность. Люди приезжают в командировки и на лечение, выбирая объекты ближе к работе или медицинскому центру соответственно.

Наиболее востребованными у арендаторов являются однокомнатные квартиры — спрос на них составляет 56% от общего числа запросов на «Авито Недвижимости». На втором месте — двухкомнатные (26%) и студии (12%). Большая часть клиентов ищет жилье в эконом-сегменте, хотя, по мнению экспертов рынка, в последние годы цена все чаще оказывается на втором месте после уровня сервиса.

— Если раньше при поиске квартиры для краткосрочной аренды клиентам было важно, чтобы там было чисто, были полотенца и постельное белье, то теперь от управляющей компании ждут фактически гостиничного уровня обслуживания. Шампунь, мыло, зубной набор, чай — это уже стандарт. Для многих принципиально спать на кровати, а не на диване, а также иметь в распоряжении полноценное рабочее место и стабильный интернет. За это готовы платить, — рассказывает владелец компании «Как дома» Ярослав Юсин.

Артем Кромочкин добавляет, что начинающему «посуточнику» нужно понимать, что краткосрочная аренда — это не пассивный доход, как в случае долгосрока, это полноценная занятость с ненормированным рабочим днем.

— Нужно заниматься обслуживанием объекта, который ты сдаешь, регулярно делать уборку, ремонт, закупать чай, воду, полотенца и прочее, общаться с гостями, а также заниматься продвижением своего объекта, — перечисляет предприниматель. — По мере развития и масштабирования бизнеса можно будет нанимать сотрудников и делегировать им часть работы.

Основатель компании посуточной аренды квартир «Диван и Чемодан» Григорий Беженцев убежден, что обеспечить такой уровень в большинстве случаев могут только управляющие компании. Сдача недвижимости в аренду является для них основным бизнесом, а значит, они заинтересованы в сохранении репутации и привлечении постоянных клиентов, которые будут возвращаться снова и снова. У крупных УК всегда есть наработанный пул постоянных гостей — физических лиц и компаний, которым важно получать стабильный уровень качества для своих сотрудников. Как правило, сети имеют достаточно большой штат сотрудников — администраторов, горничных, постоянно сотрудничают со специалистами в области мелкого ремонта, получая от них скидки за большой объем работ.

Загородная недвижимость — закрытый рынок

Сдача в аренду загородной недвижимости — процесс достаточно сложный, работающие в этой сфере компании предпочитают брать на себя только сам процесс привлечения клиентов, а остальную рутинную работу (передачу ключей, уборку, ремонт, приемку жилья после клиентов) оставить владельцам объектов.

— Такие объекты сдаются преимущественно для проведения праздников, это всегда означает большие финансовые и временные издержки, и для УК брать на себя все обслуживание полностью нецелесообразно, — объясняет владелец компании Vipdomik Валентин Иванов.

По статистике «Авито Недвижимости», количество предложений на рынке краткосрочной аренды «загородки» стабильно увеличивается — за последний год рост составил 4%, в прошлом — 26%. Но, по словам Валентина Иванова, нередки случаи, когда даже на одном сайте объявления дублируют друг друга — сдачей одного объекта, например, занимается параллельно и управляющая компания, и сам собственник. Непосредственно количество объектов растет очень медленно — несравнимо с постоянно строящимися многоквартирными домами и апартаментами.

Vipdomik работает на рынке аренды коттеджей уже 12 лет и объединяет в своей базе почти все загородные объекты в городе. Сегодня в управлении компании — 100 коттеджей в Новосибирске, по 40 в Красноярске и Республике Алтай, 150 в Екатеринбурге и 30 в Сочи. Главная задача УК в данном случае — обеспечить постоянный поток клиентов. По словам Валентина Иванова, на эти цели ежемесячно выделяется солидный бюджет.

— Мы размещаем объявления на всех крупных интернет-площадках, задействуем продвижение в поисковых системах, — говорит он, — Это обеспечивает стабильную загрузку объектов — летом коттеджи заняты на 100% в выходные и очень часто используются в будни. В холодное время года выходные дни все равно будут заняты, так как желающих отметить праздник за городом всегда достаточно. Впрочем, даже при такой высокой загрузке объектов УК зарабатывает не так много — в среднем 100 тысяч рублей в месяц чистой прибыли.

Он добавляет, что проведение мероприятий — не единственная цель, с которой арендуются загородные дома. В теплое время года сюда приезжают просто отдохнуть с семьей, еще одна категория клиентов — топ-менеджеры в командировках, которым важно сохранить привычный уровень комфорта.

Нет стабильности, но есть мероприятия

Интерес к посуточной аренде квартир заметно просел в первые месяцы пандемии — большинство владельцев управляющих компаний заявляют о снижении спроса почти до нулевого уровня весной прошлого года. С постепенным снятием ограничений рынок снова начал расти, и уже в августе число запросов показало положительную динамику год к году (+35%), а вот число объявлений все еще уменьшалось — по итогам августа 2020-го падение составило 14% к аналогичному периоду 2019-го.

Часть управляющих компаний объясняет это потребностью в снижении издержек и экономии на продвижении, но есть и другие мнения.

— Во время пандемии многим пришлось отказаться от части объектов, некоторые организации и частные арендодатели вообще уходили с рынка, так как не выдерживали длительных простоев. Многие квартиры перешли из сегмента краткосрочной аренды в долгосрок, — говорит Григорий Беженцев.

По его словам, «Диван и Чемодан» в период изоляции, напротив, потратил на рекламу больше, чем обычно, стремясь хоть как-то заполнять объекты.

Исключением стал сегмент загородной недвижимости: сибиряки искали возможность отметить праздники в условиях закрытых заведений общепита и развлекательных центров, снимали дачи и коттеджи для отдыха с семьей. В итоге, по данным «Авито Недвижимости», спрос на нее в 2020 году вырос почти вдвое.

— Заведения были закрыты, но люди по-прежнему хотели отмечать праздники, выбирая для этого загородные локации. В этот период все наши объекты были загружены почти на 100% и в выходные, и в будни, — рассказывает Валентин Иванов. При этом цены на аренду коттеджей в Новосибирске не изменились, средняя стоимость держится на уровне 2019 года — 10 тысяч рублей в сутки.

Сегодня сфера восстанавливает баланс: за последний год спрос на посуточную аренду квартир увеличился на 64%, загородный сегмент подрос на 14%. Но большинство опрошенных экспертов признаются, что все еще не готовы строить планы на год и более и ограничиваются краткосрочным планированием до тех пор, пока эпидемиологическая ситуация в стране и мире не стабилизируется.