Челябинск избавят от пустырей и сделают зеленее за счет новых правил застройки

На этой неделе челябинцы обсудят на публичных слушаниях обновленные правила землепользования и застройки города. Документ предусматривает немало изменений, которые способны очень сильно повлиять на Челябинск. Какие именно перемены предложат новые правила южноуральской столице, «Вечерка» выяснила у замначальника управления архитектуры и градостроительства Ольги Никитиной.

Такой серьезный разговор о правилах землепользования и застройки предстоит горожанам впервые за 11 лет: в последний раз их всерьез перерабатывали в 2012 году.

— В принципе локальные изменения в правила происходят каждый год, их достаточно много. Этот документ непосредственно работает с землей, с объектами строительства, и это нормально, что он постоянно в движении. Но сегодня пройден большой этап принятия генерального плана, и перед нами была большая задача: на его основе подготовить редакцию правил землепользования, — рассказала Ольга Никитина.

Эти правила в дальнейшем тоже будут корректировать — без этого невозможно обойтись. Но по-настоящему крупные перемены можно вносить только после большой подготовки. А заметить перемены можно будет непосредственно на ткани города: этот документ станет главным руководством для проектировщиков и застройщиков на территории Челябинска.

Есть проблема!

Кому нравится тратить полтора часа на то, чтобы добраться до работы? Такую же поездку часто приходится совершить, чтобы отправиться в парк, театр, ресторан. А по дороге мы не один и не два раза проезжаем пустыри или промзоны. Увы, еще при создании генплана Челябинска эксперты отмечали, что южноуральская столица — самый рыхлый в стране город-миллионник. Как мы замечаем эту рыхлость на практике?

— Это неудовлетворенность, когда мы видим пустыри либо неблагоустроенные площадки в центре, который считается лицом любого мегаполиса, — объясняет Ольга Никитина. — Почему здесь не благоустроено? Потому, что у территории нет того, кто за нее отвечает — например, она вообще не размежевана.

Очевидный способ борьбы с подобным безобразием — уплотнение города. Стоит заговорить о нем, как всплывает пугающее словосочетание «уплотнительная застройка». Однако бояться не стоит.

— Плотный город — это определение завязано не только на квадратных метрах. Это возможность построить разные по функционалу здания. В том числе социальные, культурные объекты, те же сервисы: магазины, точки бьюти-индустрии, технопарки, — обратила внимание замначальника управления архитектуры.

Идеал плотного города требует, чтобы каждый метр радовал глаз, работал на благо города, приносил прибыль или привлекал к себе. С этой точки зрения важно и жилье, и скверы, и детские площадки.


Зеленым зонам дадут зеленый свет. Под запрет попадут «черные дыры». Фото Дмитрия Куткина

— У нас есть приятные примеры, уплотнительная застройка в центре, которая не раздражает. Я говорю о гостинице на пересечении улиц Карла Маркса и Цвиллинга, рядом с камерным театром, — привела пример Ольга Никитина. — Объект вписан в общих габаритах со сложившейся застройкой, не выделяется. Там сейчас активно кипит жизнь, появилась точка, куда житель или гость города может зайти.

Именно такими и должны быть объекты плотного города: они не отнимают у людей пространство для жизни, а предоставляют его.

Челябинск Челябинску рознь

Мы привыкли говорить о Челябинске как о цельном, едином мегаполисе. Но любой житель города понимает, что это не так: на проспекте Ленина одни условия жизни, в микрорайоне Чурилово — совсем другие. В обоих случаях есть свои плюсы и свои проблемы. Естественный шаг — учитывать эти особенности при застройке. Об этом говорится в стратегии развития города. А новые правила землепользования и застройки позволяют воплотить идею в жизнь. Они делят Челябинск на три зоны: развития, стабилизации и сжатия. Для каждой территории — свои правила и свои требования.

В зону развития попали те точки, где уже есть все необходимое для комфортной жизни: от водопровода и подведенного электричества до парков и бассейнов. Такие условия сейчас есть в центре Челябинска и в центрах отдельных районов. При этом найти место для застройки в зоне развития по-прежнему просто — вспомним пустыри, которые нарушают плотность мегаполиса. Первые шаги в этом направлении уже сделаны: появились первые проекты комплексного развития территории. Они позволяют возводить дома на пустырях — например, на месте бывшего кафе «Ной» или Каширинского рынка.

Такая застройка делает жизнь в окрестных домах безопаснее и богаче. Под боком оказывается не заброшенная площадка с маргиналами, через которую лучше не ходить в сумерках, а сияющий от современной иллюминации молодой микрорайон с детскими зонами, магазинами, скверами и кафе. Также комплексное развитие территорий позволяет обновить кварталы аварийного и предаварийного жилья. В этом случае у жителей появляется еще и шанс на расселение раньше срока.

Кроме зоны развития в Челябинске планируют выделить зону стабилизации. В нее попадут окраины города, удаленные районы. Прежде чем строить на этих участках, необходимо подумать: а куда жители будут отправлять детей на учебу, где отдыхать, на чем ездить? В зоне стабилизации тоже можно запускать новые проекты, но при их создании придется продумывать всю инфраструктуру. Если идея застройки не предусмотрит детские сады, скверы, школы, ее просто не примут.

Третий вид — зона сжатия — объединит участки, о застройке которых говорить вообще не приходится: аэропорт, особо охраняемые природные территории, кладбища.

Обмеры точнее, зелени больше

Правила землепользования не только по-новому организуют территории Челябинска. Они позволят более точно оценивать объекты, которые предлагает застройщик городу. Для этого разработан новый метод — коэффициент строительного использования. Он придет на смену коэффициенту плотности застройки, который действовал еще в советские времена.


Требования к озеленению станут более жесткими. Фото Людмилы Ковалевой («Южноуральская панорама»)

Проблема старого коэффициента даже не в возрасте. Он предлагал не очень удобный метод обмера здания, которое застройщик желает возвести: по внешним параметрам, то есть с учетом толщины стен. Она в свою очередь различается в зависимости от материала.

— Постоянный люфт не позволял быстро и четко оценить верность таких расчетов. А коэффициент строительного использования — это четкие правила игры, — объяснила Ольга Никитина. — Это, условно, сколько можно построить зданий на этом участке: максимальная цифра с учетом парковок, пожарных проездов, озеленения и так далее.

Такая цифра определяет сбалансированную застройку: максимально плотную, но комфортную, с хорошими дорогами, площадками и обязательно — озеленением. Ему посвящена отдельная графа.

— Мы наращиваем во всех зонах коэффициент озеленения в рамках нашей цели формирования природного каркаса и увеличения требований к этому процессу. В первый раз в рамках правил землепользования появляются требования по качеству и видам озеленения, которые предъявляются в этом проценте, — отметила Ольга Никитина.

В новом документе для каждой зоны выделен минимальный процент озеленения. Например, в зоне скверов, бульваров и аллей насаждения должны занимать не меньше 50%, а в зоне высотной застройки независимо от того, в центре она или на окраине — 27%.

Новый коэффициент будет разным для зоны развития и зоны стабилизации. Это еще один механизм, который позволит качественнее регулировать застройку в разных частях Челябинска. Также требования будут различаться в зависимости от того, какие объекты запланированы на участке: жилая недвижимость, деловая или инфраструктурная.

Некоторые ограничения пропишут напрямую. Они коснутся исторического центра города, обозначенного в генплане. Сейчас на этой территории можно строить дома выше девяти этажей. Новые правила должны наложить вето на любые здания выше шести этажей.

— Наши цели от стратегии через генплан к правилам застройки не меняются: создание эффективного компактного города. Повышение плотности — это один из механизмов. Наши правила, увеличивая плотность застройки, движутся в общем тренде развития городов-миллионников, — подчеркнула Ольга Никитина. — Мы всегда будем теми, кто чаще всего говорит, что Челябинску нужно продолжать формировать свой архитектурный облик. И в рамках правил землепользования мы определяем территории, где это будет также регулироваться.

Новый документ по правилам землепользования разработала компания «Джи Динамика» из Санкт-Петербурга. С мая их обсуждали на профильной комиссии гордумы. А публичные слушания по новым правилам землепользования и застройки пройдут 27 июля в 13:30 в кинотеатре имени Пушкина (улица Пушкина, 64). Пересматривать их приходится еще и в связи с требованием прокурора.