Города разные – проблемы одни: реконструировать исторические объекты мешает деструктивная градозащита и бюрократия
Со сложностями во время реконструкции объектов культурного наследия сталкиваются застройщики и в Москве, и в Санкт-Петербурге. Тормозится работа по восстановлению памятников архитектуры по ряду причин, среди них жесткие ограничения, зачастую непредусмотренный дополнительный объем затрат, активность градозащитников, перманентное изменение законодательства и многое другое.
Сразу после объявления конкурса на разработку концепции общественного культурного центра на территории палат дьяка Украинцева в Москве потенциальные инвесторы высказали мнение, что и эта идея, и всевозможные представленные проекты вызовут массу критики. Не первый раз арт-квартал Хохловка обвиняют в нездоровом вмешательстве, в заигрывании с историей и небрежном отношении к документации, несмотря на то, что предварительно изучаются архивные материалы, проводятся научно-изыскательские работы, определяются предметы охраны, все работы согласовываются с Департаментом культурного наследия, используется научный подход к реставрации, а застройщик всячески информирует о планах, сроках и функционале.
«Чаще всего инвесторов, которые за это [восстановление объектов культурного наследия] берутся, общественность довольно сильно ругает. То есть инвестор делает тяжелую работу, тратит кучу денег, и довольно сильно этими деньгами рискует, и при этом еще постоянно живет с таким неприятным фоном. Потом, когда он это доделал, все кричат: «Молодец!», но в процессе он слышит в лучшем случае, что у него ничего не получится», – говорит директор проектной компании Genpro Даниил Катриченко.
Учитывая всевозможные сложности, в процессе работы трудозатраты вырастают в два-три раза. Застройщикам гораздо проще с нуля построить объект, чем сохранить. При этом необходимо помнить о ряде нюансов. Во-первых, учитывать предмет охраны, потому что иногда нельзя выбросить даже маломальский гвоздь. Во-вторых, сотрудничать только с проверенными подрядчиками, которые имеют лицензию на проведение определенных реставрационных работ, а это в свою очередь влияет на ценообразование. В-третьих, закладывать в проект дополнительные сроки, потому что только на согласование проекта и изыскательские работы может уйти до двух лет.
Девелоперы соглашаются, что уничтожать оригинальное нельзя, но при этом считают, что властям следует задумываться над тем, чтобы сделать работу на территории исторического объекта интересной для застройщика и рентабельной. Несмотря на огромные затраты, а нередко и убытки, застройщики не ожидают от властей льготных кредитов, лучшее денежное участие со стороны государства – освобождение от налогов, которые сегодня несоразмерно высоки.
«Например, федеральные памятники как объекты недвижимости от налогов освобождены, а вот если вы станете владельцем регионального памятника, будете платить налог на недвижимость. Какую недвижимость! Вы посмотрите, в каком они состоянии! Это совершенно несправедливый подход, – считает президент национального фонда «Возрождение русской усадьбы», исполнительный директор Ассоциации владельцев исторических усадеб Виссарион Алявдин.
Говоря о восстановлении объектов культурного наследия и сложностях, с которыми сталкиваются девелоперы, следует упомянуть и Петербург. Там помимо прочего ни полный пакет разрешительной документации, ни одобрение профильных комитетов не гарантирует застройщику, что он, потратив значительную сумму, останется у дел. В любой момент после иска градозащитников суд может приостановить разрешение.
В 2010 году Смольный отдал компании «Оранж девелопмент» Конюшенное ведомство, на территории которого планировалось построить апарт-отель. Однако общественность выступила против подобного проекта, так как комплекс представляет историко-культурную ценность. В результате проект отменили, и в 2016 году здание вернулось на баланс города. Впрочем, многие считают, что это лучшее решение, чем сделать из объекта культурного наследия гостиницу: иначе петербуржцы и гости города потеряли бы доступ к тому, что является достоянием Северной столицы. Однако инвестор потратил на работы 1,2 млрд рублей, а градозащитная общественность сразу после изгнания компании потеряла к комплексу всякий интерес.
«Градозащитники заявляют с гордостью: «Мы защитили Конюшенное ведомство». У меня вопрос: от чего или от кого защитили? От инвестора? Хорошо! А теперь, уважаемые градозащитники, расскажите, кто и когда восстановит этот памятник архитектуры и что нужно сделать, чтобы здание в ближайшие лет пять не рухнуло?» – комментировал на одной из дискуссий руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Несмотря на возможные риски, петербургские девелоперы готовы браться за подобные проекты. Два года назад администрация культурной столицы вернулась к идее привлечения инвестора. Тогда сразу три частных компании представили свои проекты. Но до сих пор местные власти не дали ответ, что хотят видеть на месте Конюшенного.
Некоторые специалисты в сфере недвижимости считают, что пока не появится правовая база, которая существует в Москве, о реновации в центре Петербурга можно даже не думать. При этом многие собственники имеют разработанные проекты по реконструкции объектов культурного наследия, но опасаются начинать реализацию из-за нечетко обозначенных правил игры.
Сами представители власти не проявляют никакой инициативы и не инициируют обсуждения, забота о разрушающихся объектах в «золотом треугольнике» Петербурга – не в их актуальной повестке. Петербургские инвесторы считают, что местные чиновники опасаются обвинений в потакании алчным девелоперам, которые хотят нажиться. Хотя, конечно, коммерческая составляющая проекта важна: реконструкция здания потребует крупных затрат. Поэтому концепции инвесторов и предусматривали, наряду с открытием на территории Конюшенного музейных пространств, обустройство там магазинов и ресторанов.
«Срок жизни заброшенных зданий исчисляется вовсе не десятилетиями, а годами, порой – даже месяцами. Когда город остановил реконструкцию Конюшенного ведомства, все были в шоке. Это великая промашка, и я не знаю, удастся ли вообще здание сохранить хоть в каком-то историческом виде», – убежден вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.