Квартира не гостиница: в каких случаях россияне могут сдавать жилые помещения посуточно

Сдача квартир в посуточную аренду сама по себе не является гостиничной деятельностью, которая запрещена в жилом фонде, решил Конституционный суд (КС). Но в ряде случаев суд все же может признать ее гостиничным бизнесом и, как следствие, запретить собственнику жилья использовать ее таким образом. Так может случиться, если владелец предоставляет в краткосрочную аренду сразу несколько квартир в одном доме либо, как в хостеле, размещает сразу большое количество людей.

Почему суды запрещали краткосрочную аренду квартир

Вопрос о допустимости краткосрочной аренды квартир приобрел актуальность после того, как осенью 2019-го был введен запрет на размещение хостелов и гостиниц в жилых помещениях многоквартирных домов. После этого некоторые суды стали запрещать сдавать квартиры посуточно, оценивая такую деятельность как предоставление гостиничных услуг.

Именно с такой трактовкой пункта 3 статьи 17 Жилищного кодекса (ЖК), предусматривающего запрет на гостиничную деятельность в жилом фонде, столкнулся индивидуальный предприниматель из Пскова Павел Бахирев. В течение полутора лет он сдавал свою квартиру в центре города, в том числе посуточно. С получаемых доходов платил налоги.

Однако весной 2020 года соседи обратились в суд с требованием запретить Бахиреву использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг. Они жаловались, что такая эксплуатация квартиры, которая не переведена в нежилое помещение, создает неудобства жителям дома и даже представляет угрозу безопасности. В суде они жаловались на увеселительные мероприятия, в том числе и ночные, на временных жильцов, из-за которых соседи неоднократно вызывали полицию.

В результате суд удовлетворил требования соседей и запретил Бахиреву использовать его квартиру «для предоставления гостиничных услуг». Такой вывод суд сделал на основе того, что квартира сдавалась на сутки, с указанием времени заезда и выезда, и предоставлялась во временное пользование с мебелью, аксессуарами, бытовой техникой, посудой, кухонными принадлежностями, комплектами постельного белья и полотенцами. Это решение устояло в вышестоящих судах.

Бахирев, не сумев убедить суды в том, что не занимался гостиничным бизнесом, обратился в КС. Он попросил проверить на соответствие Конституции непосредственно пункт 3 статьи 17 ЖК РФ, из-за которого и столкнулся с проблемами. По его мнению, эта норма из-за своей неопределенности позволяет приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг. Но в гостиницах клиенты получают комплекс услуг в отличие от арендованной квартиры.

Индивидуальный подход и учет прав соседей

Конституционный суд, изучив жалобу Бахирева, отметил, что краткосрочный наем жилья не запрещен. Напротив, он может существенно дополнять гостиничную деятельность и способствовать развитию туризма.

Однако от такого соседства не должны страдать интересы других жильцов дома: неудобства для них не должны существенно возрастать, как и интенсивность эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме. Поэтому суд обязан оценивать эти моменты, принимая решение, что происходит в квартире – допустимый краткосрочный наем или запрещенное в жилом фонде оказание гостиничных услуг. Нормативных критериев, когда одна деятельность трансформируется в другую, нет.

В связи с этим КС в своем постановлении отметил, что для признания деятельности гостиничным бизнесом недостаточно формальных критериев, таких как: короткий – от одних до нескольких суток – срок найма, присутствие собственника или уполномоченного лица при заселении и выселении, услуги трансфера, питания. Напротив, признаком оказания гостиничных услуг могут служить: оснащение жилья по типу хостелов – для краткосрочного одновременного пребывания большого количества людей;

предоставление помещения менее чем на сутки, а также для проведения праздников, мероприятий;

сдача в краткосрочный наем одним собственником сразу нескольких помещений в одном доме. Этим не исчерпываются все возможные критерии принятия судами сбалансированного решения по данному вопросу, подчеркивает КС. Даже выявив признаки оказания отдельных гостиничных услуг, суд может установить, являются ли они формальными или такая деятельность действительно создает для соседей дополнительные неудобства.

КС признал оспариваемую норму конституционной, но при ее применении впредь суды обязаны будут учитывать его позицию, в том числе и в деле Бахирева, которое должно быть пересмотрено.

Тем не менее КС рекомендовал парламенту нормативно урегулировать особенности краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах. При этом законодатель может определить специальные правила этой деятельности для отдельных местностей, например туристических мест и курортов, указывается в постановлении.

Курортам – особые условия

КС в своем постановлении не обозначил четкие критерии для определения того, создает ли сдача квартиры в краткосрочную аренду существенные неудобства для других жильцов, обращает внимание советник практики разрешения споров и банкротства юрфирмы BGP Litigation Руслан Петручак. Все эти обстоятельства в совокупности, по мнению КС, должен устанавливать и исследовать суд в каждом конкретном случае, разрешая вопрос о существенных неудобствах для соседей.

«Поэтому само постановление никакой определенности для установления критериев не вносит», – считает Петручак. Но КС предписал законодателю установить меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах, напоминает он.

«В тех регионах, для которых туристическая сфера составляет существенную часть доходов, в специальных правилах краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах могут быть прописаны более гибкие условия отнесения соответствующей деятельности к гостиничным услугам, – считает партнер юркомпании a.t.Legal Александр Павловский. – Также возможна вариативность действия критериев гостиничных услуг в зависимости от сезонности».

Кроме того, полагает он, критерий наличия у одного лица нескольких жилых помещений для сдачи в одном доме может не признаваться существенным для квалификации деятельности в качестве гостиничной в курортном городе при отсутствии других определяющих признаков, но в то же время приводить к другим выводам в городах средней полосы России.