Всё о перепланировках квартир – интервью с гендиректором «Псковжилстроя»
В эфире очередного выпуска ПАИ-live ведущий проекта Александр Машкарин разговаривал с генеральным директором компании «Псковжилстрой» Владиславом Абрамовым о перепланировках: почему так строго отслеживаются планировочные вмешательства, как можно и как нельзя изменять свою квартиру и зачем нужен контроль специалистов.
Неправильная математика
– Надо ли спрашивать разрешения, чтоб что-то поменять в своей квартире? И у кого?
– Конечно, разрешение надо получать. Перепланировка квартиры – это серьёзное дело. Многие люди думают, что перепроектировать можно по-разному, как угодно, ставят перегородки где хотят – и ничего не меняется. На самом деле надо понимать, что каждый проект вымучен проектировщиками. Там сделаны определённые расчеты, например воздухообмена. Поэтому если кто-то считает себя очень умным и из двухкомнатной квартиры сделал трёхкомнатную, надо понимать, что в каждом помещении предусмотрена приточная, вытяжная вентиляция, и поэтому одна комната получается без этой вентиляции.
– Чуланчик без воздуха?
– Да, совершенно верно. Воздухообмен нарушен, потому что в других комнатах он считается по объёму воздуха: если уменьшаем комнаты, то объём воздуха уменьшается.
– Ладно, комната уменьшается, если окна позволяют, а если наоборот? Например, люди приобрели двухкомнатную квартиру, стены гипсокартонные, и жильцы решают: «Мы сделаем одну большую замечательную комнату», – и сносят напрочь все стены в квартире. Это тоже перепланировка?
– Это тоже перепланировка. Но она менее болезненна по отношению к воздухообмену и всем остальным коммуникациям, которые были рассчитаны. Но всё равно это должен делать профессионал. Любая перепланировка по закону и Градостроительному кодексу должна быть сделана соответствующей организацией, которая имеет СРО, право на это. Это должно быть зарегистрировано, согласовано всеми службами.
В Москве есть такая организация, она называется АТИ (административно-техническая инспекция). В каждом округе – ОАТИ, там есть квалифицированные специалисты, инженеры, они согласовывают и разрешают изменения, это согласовывается с управляющей компанией, и человек приступает к перепланировке. Должен быть сделан проект.
Надо понимать, что, если перепланируются перегородки, отсюда вытекает перепланировка электрической части и соответствующей основной части, если где-то есть гидроизоляция, то и гидроизоляционной части. Эта работа серьёзная, поэтому её должен делать профессионал.
Ещё раз повторюсь, всё должно быть обязательно согласовано с управляющей компанией. В нашем случае нет административно-технической инспекции, но это должна быть какая-то служба. Если контрольно-ревизионного управления по строительству или подобного отдела в районах нет, то его надо создавать. Всё это должен смотреть, согласовывать и определять параметры профессиональный инженер.
– Допустим, приходит человек, который будет покупать квартиру в строящемся доме, и говорит: «Ребят, у вас классный метраж квартиры, я хочу перепланировать её!» Идёте ли вы навстречу таким покупателям и сколько денег ему предложат заплатить за перепланировку?
– Скажу честно, мы хотели – мы же компания клиентоориентированная – к людям поворачиваться лицом, но это выходит боком: была пара таких случаев. После этого мы решили, что этим заниматься не надо. Это неправильная математика. Часть квартир будет уже с отделкой. Не нравится – не покупайте, никто не заставляет. Будут квартиры и без отделки, со свободной планировкой, где у людей есть возможность, не нарушая технические параметры, ставить перегородки так, как им нравится. Поэтому у людей есть выбор. Также мы сейчас проектируем дома, которые будем вводить в строй в следующем году, где будут те же (вопрос не затронули) балконы и лоджии: я видел, что покупатели квартир там просто убирали стену.
Потом не жалуйтесь
– Самая популярная переделка – вынести балконный блок и объединить кухню и лоджию.
– Мало того что объединить – они ещё выводят туда тепловые коммуникации. И потом говорят: «У нас не хватает тепла». В частности, сейчас такая ситуация у меня в доме: в одной комнате тоже не хватает тепла. Я понимаю, что там кто-то вынес радиатор на балкон и не хватает мощности.
– Не в вашей квартире, а вообще в доме?
– В доме, да.
– И соседи начинают это чувствовать?
– Совершенно верно. Каждый день я хожу и вытравливаю воздух, смотрю и понимаю, что не хватает мощности насоса для того, чтобы продавить эту ситуацию. Кто-то «умный» наверняка поставил себе краник. Потом, когда ему становится слишком жарко, он этим краником регулирует у себя подачу тепла, не понимая, что это магистральные сети, они всё равно должны проходить дальше и обогревать остальные квартиры.
– Выше будет холоднее?
– Если тепло идёт снизу – да, а если сверху – такая ситуация будет ниже. Поэтому ничего не надо перепланировать своими руками, надо всё-таки опираться на профессионалов.
– В Пскове есть компании, которые этим занимаются профессионально?
– Конечно! Есть проектные бюро, проектные организации, у которых есть СРО. Это не так дорого стоит. Сейчас есть несколько квартир, с владельцами которых мы будем очень жёстко бороться и даже доводить до суда эти случаи. Им просто это дороже обойдётся. Заплатите 30-40 тысяч рублей за проект – и ребята всё сделают грамотно и чётко. Вы должны обсудить, что вам нравится. Ваши «хотелки» и их знания приведут к тому, чего вы хотите, то есть к нормальным проектам.
– Какие ещё есть популярные нарушения при перепланировке квартир?
– Популярные, в принципе, я назвал – это то, что люди объединяют балкон с комнатой. Этого вообще категорически нельзя делать! Многим мешают выпуски к батареям от стояков, и они прячут стояки и выпуски в стены. Этого тоже нельзя делать, потому что при расчёте тепла на квартиру труба, где проходит магистраль, тоже работает на обогрев и тоже идёт в расчёт с каким-то определённым коэффициентом. Некоторые их зашивают. Да, понятно, что эстетичнее их зашить, но если вы зашиваете …
– Не жалуйтесь потом, что стало холодно.
– Можно снизу и сверху поставить решётки, чтобы был поддув и выходил тёплый воздух. Всё это можно сделать, только нужно к этому грамотно подходить. В основном вот такие проблемы.
– Если длинный коридор в квартире заканчивается тупичком и жилец, например, хочет сделать кладовку, ставит гипсокартонную стену, дверку – это перепланировка или нет?
– Нет, это не перепланировка. Но если он поставит там кладовку с постоянно закрытой дверью и у неё, естественно, не будет подачи воздуха, воздухообмена, а ещё может быть, что эта стена сопряжена с наружной стеной, то есть с улицей, то в ней однозначно появится плесень. Здесь даже не надо никаких расчётов. Плесень может и не появиться, но в любом случае это не будет хорошо, например, для одежды, которую там станут хранить. Лучше всего делать мебельный шкаф: он постоянно открывается и закрывается, поэтому там воздухообмен будет постоянно присутствовать.
– В общем, это надо делать с осторожностью.
– Всё надо делать с осторожностью.
Стройконтроль
– Часто, когда покупают квартиру и заказывают там ремонт бригаде со стороны, говорят: «Ребят, мы хотим сделать так, так и вот так». Те говорят: «Окей, хорошо, сделаем». Что заказчик должен на это «окей» им ответить? Как он должен понять, что это качественные строители, ремонтники?
– Часто человек, который поклеил у себя обои в комнате, считает себя заслуженным строителем России. На самом деле отделку, перепланировку можно делать, когда есть проект, но лучше всего, конечно, привлечь к этому опытного специалиста как технического заказчика, как стройконтроль. Не думаю, что это очень дорого стоит, зато вы будете на сто процентов уверены в том, что эта работа будет сделана качественно, правильно. Естественно, есть очень много нюансов.
Скажу по секрету, что самая сложная работа в строительстве жилых домов – это работа отделочников. В Москве (я про Псков даже не говорю) все управления просто рады отдать эту работу специалистам-отделочникам, лишь бы самим не мучиться. Это на самом деле очень сложно. Это не монолитные работы, где практически ничего мудрёного не надо знать. Каменщики – то же самое: там ничего сложного нет. А вот отделка на самом деле очень сложная работа. Поэтому за этим должен смотреть специалист. Сантехнические работы: как сделать разводку, как правильно поставить водоотведение, какие там должны быть углы, уклоны, повороты, как всё это правильно паять, чтобы не сузить каналы. Есть очень много тонкостей, которые надо знать. Все они в сумме дают определённый эффект – или хороший, или плохой.
– Как не нарваться на несведущих людей? Предложений масса. Есть или, может быть, нужна в России какая-то система сертификации?
– По поводу сертификации я не знаю, но народное радио работает, и больше доверять можно тем, кому эти люди делали ремонт. Но всё равно нужен технический заказчик, нужно привлекать специалиста, профессионала, который за небольшие деньги будет ходить и смотреть. Скажем так, если специалист хочет получать 60-70 тысяч в месяц, он будет вести 3-4 объекта. В принципе, если каждый ему будет платить по 15-20 тысяч, то ему этого будет достаточно для того, чтобы он вовремя всё отследил.
Многие могут сказать, что у них есть дизайн-проект и дизайнер ведёт свой авторский надзор. Да, дизайнер ведёт авторский надзор, но он ведёт свою часть: что по цветовым гаммам, что по каким-то моментам, красивым элементам, обоям и так далее – вот он что ведёт. А для правильного выполнения технической части всё-таки должен быть технический заказчик – человек с образованием и опытом работы. Может быть, для таких людей и нужен сертификат вплоть до того, чтобы вводить их в НРС (национальный реестр специалистов): у нас есть определённый НРС по строительно-монтажным работам, по проектированию. Может быть, можно туда ввести специалистов по отделке, которые работают с частниками, и уже на них возлагать ответственность.
Есть случаи, когда нам говорят: «У нас вентиляция не работает». Смотрим и видим, что они вентиляционную трубу из кухни впритык сунули в вентканал, до конца туда засунули трубу. Ну как у вас будет вентиляция работать? Она должна доходить до вентканала, а дальше там должно быть пространство, чтобы был выход. А вы насквозь пробили!
– Начались технические тонкости. Резюмируя наш разговор, делаю следующие выводы. Во-первых, лучше всегда обратиться к специалистам. Как бы вам ни казалось минимальным вмешательство в планировку квартиры, лучше подстрахуйтесь и спросите у специалистов, можно так делать или нельзя. А если нельзя, то обязательно закажите согласованный специалистами проект.
– Да.
– Это определённый рынок, он в Псковской области и в Пскове уже есть. Во-вторых, когда покупаете квартиру, не мудрите самостоятельно с её перепланировкой. Доверяйте специалистам, которые планировали квартиру, которую вы покупаете: там всё выверено до миллиметра. У моих многих знакомых, когда они перепланировали квартиру, появлялась плесень под потолком.
– Это возможно. Есть, конечно, человеческий фактор, есть и ошибки подрядчиков – этого никто не отрицает, и мы на это реагируем. Но вполне возможно, что при несогласованной перепланировке появится плесень, которая потом будет трепать нервы и мешать жить.
– Застройщик за свою работу отвечает, но только за свою работу.