О рынке жилья, росте цен и спроса на аренду и предпочтениях покупателей – в интервью со специалистом по недвижимости
Когда упадут ставки на ипотеку, какое жильё востребовано, что такое настоящий коттеджный посёлок и куда простому человеку лучше «припарковать» крупную сумму, разъяснил генеральный директор федеральной риелторской компании «Этажи-Псков» Роман Максименко в программе «Среда обитания» на радиостанции «Серебряный дождь» (88.3 FM) в Пскове.
Рынок жив. Но не для всех
– Рынок недвижимости, скорее, жив или мёртв?
– Если существует рынок, на нём есть транзакция и нет прямых законодательных запретов, то он жив, но вопрос: для кого? Для крупной федеральной компании – да, а для ипотечного потребителя ситуация в 2024 году ухудшилась. Рост ключевой ставки повлёк за собой изменение ставки по ипотечным кредитам, практически она стала заградительной.
– Хоть кто-то сейчас берёт ипотеку?
– Конечно. Ипотеку следует разделить на две составляющие – кредит на новостройки и по льготным программам, например семейная, военная, сельская или IT, и ипотека стандартная, без преференций, на вторичку. Всё, что относится к первой части, с программами поддержки Правительства России, безусловно, живо, хотя не в прежних объёмах. Статистика отмечает среднее падение продаж новостроек в РФ на 25 %. В Пскове мы оцениваем падение по новостройкам примерно в 25–28 %.
Что касается вторичной недвижимости, тут, скорее, Центробанк выполнил свою задачу и убрал с рынка экономически необразованных заёмщиков, которые вписывались в авантюры – набирали деньги на минимальный первоначальный взнос и потом просто не понимали, как гасить ипотеку. Сейчас при высокой ставке решения более взвешенные. Глобального падения на вторичном рынке нет, потому что у людей предостаточно собственных средств. Есть публичная информация, какие колоссальные суммы размещены на депозитах. Вот ключевая ставка немножко снизится, люди снимут деньги с депозитов и вложат в бетон.
Почему дорожает метр
– Цены за квадратный метр тоже выросли.
– Надо рассматривать ситуацию до 1 июля 2024 года, когда действовали льготные программы и что произошло после, когда большинство из них отменили. Застройщики прекрасно знали, что будет отмена, и не терялись. Всё первое полугодие динамично поднимали цены за квадратный метр, порой несколько раз за месяц, неуклонно идя за очень высоким спросом. Владельцы вторичной недвижимости видели, что первичка растёт, и тоже постепенно поднимали цены. Рост цены квадратного метра был примерно 1,5–2 % в месяц. Глобально мы, конечно, не «подросли» на 20 % за год, но думаю, что на 15 % цена квадратного метра вырастет и будет расти дальше.
– Есть ли потолок у этого роста?
– Корреляция цен связана с инфляционными процессами. И пока инфляция будет в тех масштабах, в которых мы её фиксируем, рост цен не может не продолжаться. Не следует думать, что при высоких ценах платёжеспособность населения упадёт и поэтому люди перестанут покупать, застройщики – строить, а продавцы – продавать. У каждого застройщика своя маржинальность. Сначала он будет строить и плакать из-за её сокращения, а в какой-то момент станет строить столько, сколько покупают. Цена – экономически обоснованная цифра, а не взятая с потолка. Это себестоимость плюс маржинальность.
– Сейчас есть запас площадок, которые введены в строй, где стройка началась или вот-вот должна начаться, и эти обязательства будут выполнены. А дальше застройщики задумаются, нужны ли новые метры.
– У каждого застройщика в Пскове своя стратегия. Одни строят за счёт заёмных денежных средств, привлекая проектное финансирование, непосредственно привязанное к ставке ЦБ. Другие строят за счёт собственных средств, и у них запас прочности и поле для манёвра больше: могут что-то заморозить, приостановить, придержать. А когда запас меньше, надо замораживать проект либо предпринимать дополнительные маркетинговые усилия. К сожалению, далеко не все псковские застройщики работают цивилизованно с риелторским сообществом. В крупных городах-миллионниках федеральные застройщики давно поняли, что 40 % покупателей приходит к ним от риелторов. Мы работаем с несколькими застройщиками по договорам, и у них ситуация значительно лучше, чем у многих других. Когда хороший спрос, справляется отдел продаж самого застройщика, но скоро застройщики вынуждены будут искать новые механизмы реализации.
Площадь и среда
– Какое жильё у нас сейчас строят? Популярны 100-метровые квартиры или микростудии?
– В Москве уже принят закон о лимите минимальной площади квартир. Там порой доходило до абсурда: есть студии по 18 квадратных метров, это меньше стандартного гостиничного номера. В целом, если застройщик давно на рынке, у него хороший отдел продаж и хорошее взаимодействие с проектировщиком, он непременно сотрудничает с риелтором и спрашивает, что продаётся, чего люди хотят, и строит квартиры исходя из рекомендаций. Да, риелтор за эту рекомендацию попросит договор о продаже квартир, но это того стоит, потому что будет построено то, что реально пользуется спросом.
Когда рынок активный, можно строить квартиры побольше, люди готовы это покупать. Когда рынок сжимается, целесообразно подумать о меньших площадях. Но дело в том, что мы покупаем не только площадь, но и среду обитания, о чём, к сожалению, очень редко застройщики задумываются. Сколько парковочных мест, какие детские площадки, платный или бесплатный интернет, есть ли подземные паркинги, помещения соцкультбыта рядом. Можно купить двухкомнатную квартиру в новом ЖК с прекрасным чистым подъездом, стеклопакетами и парковочными местами, а можно трёхкомнатную квартиру в старом доме с тараканами и получить на 20 квадратных метров больше, но совершенно ужасную среду.
– Что продаётся сейчас?
– Сейчас продаётся всё, к моменту ввода дома практически все квартиры распроданы. И то, что было запланировано два-три года назад, когда дом начинал строиться, застройщик запланировал верно. Но теперь ситуация изменится, потому что меняется спрос. Новому поколению будет нужно совершенно другое жильё.
К тому же у застройщиков многоквартирных жилых домов есть огромный конкурент – растёт семимильными шагами загородная застройка.
– Что скажете о версии, что гораздо тяжелее было бы застройщикам и риелторам без притока денег участников СВО?
– Существенные выплаты участникам специальной военной операции и их семьям, безусловно, влияют на рынок. Люди очень целесообразно и правильно вкладывают средства в недвижимость.
Ближе к природе
– В последние годы львиная доля сданных квадратных метров как раз индивидуальное жильё.
– Однозначно «загородка» в топе. В 2019 году тенденция только начиналась, а после ковида люди захотели уединяться, и год от года загородный сегмент будет расти.
– Покупая загородный дом, люди выбирают близость к городу. Но однажды близлежащие территории закончатся.
– Изменится подход к тому, что будет считаться близким либо далёким. И придут новые игроки, которые начнут строить настоящие коттеджные посёлки, которых у нас в городе нет. Застройщики поймут, что этот рынок здесь не окучен, никто его не забрал и его пока вообще нет. А настоящий коттеджный посёлок – это не просто группа домов, схожих по проекту. Прежде всего это внутриквартальные дороги, соцкультбыт, сети, компания, которая этим управляет, чёткая транспортная логистика с автобусным сообщением и так далее. Серьёзные застройщики заботятся о своей репутации и думают о комфорте среды, в которой будет жить их целевая аудитория.
Безопасные сделки
– Жители других регионов инвестируют деньги в жильё у нас?
– Иногородних очень много. Офисы федеральной риелтерской компании «Этажи», чьим партнёром мы являемся, есть во всей России и в странах СНГ, поэтому очень сильно развито межрегиональное направление. Псковичи, желающие купить жильё в любом другом регионе, просто к нам обращаются, и мы «передаём» их на места, а нам «передают» из других регионов клиентов, которые хотят купить или продать свою недвижимость в нашей области. Примерно 5–7 % в общем числе сделок в нашей компании – межрегиональные, это много.
– Первая в России сделка, когда продавец и покупатель находились в разных регионах, была заключена как раз в Псковской области.
– Наша компания предоставляет услугу экстерриториальных сделки, Сбербанк – также. И когда клиент находится в отделении Сбербанка в другом регионе, а мы – здесь, то там и там банковские специалисты удостоверяют личности, и происходит сделка, электронная регистрация. Это сопровождается сервисом безопасных расчётов, когда деньги попадают на блокированный счёт, который разблокируется при переходе права собственности. Это очень удобно для клиентов. Консервативные люди, чаще всего пожилые, конечно же, могут сомневаться. Мы пытаемся разъяснять им или их детям, родственникам, что это безопасно. Опять же, никто не мешает им обратиться в банк или к нотариусу, который также оформляет экстерриториальные сделки. И к Сбербанку, и к нотариусам у населения есть огромный кредит доверия.
Куда вложиться
– Сейчас вложение в недвижимость – хорошая инвестиция? И если да, то в какую именно?
– Недвижимость всё равно растёт в цене. Это один из лучших, наиболее безопасных, наиболее консервативных способов инвестирования. Инвест-стратегии предлагаем исходя из потребности клиента. Вот человек говорит: «Хочу деньги «припарковать», но не понимаю куда. Банку не доверяю». Это будет одна стратегия. Или есть какая-то сумма, есть жильё, но человек не хочет, чтобы деньги скушала инфляция: «Куплю недвижимость, потом достанется детям, а пока буду сдавать». Это другая стратегия. Есть и третья: «Хочу купить коммерческое помещение и ничего не делать, сдать в аренду и получать пассивный доход». Таких стратегий десятки. Мы встречаемся с потенциальными инвесторами, выявляем потребность, предлагаем разные стратегии, и люди принимают или не принимают решение об инвестировании.
– Какие квартиры выгоднее покупать для сдачи?
– Сейчас арендой интересуются одиночки, пары без детей и пары с детьми, поэтому наилучшая история – однушка либо двухкомнатная квартира. Мы занимаемся флиппингом – это упаковка квартир под ключ – и покупаем только одно- и двухкомнатные, редко трёхкомнатные небольшой площади.
– Будет ли предел роста стоимости аренды?
– Как только платёж по аренде перекроет платёж по ипотеке, аренда станет нецелесообразной. Ведь лучше платить за своё, чем отдавать условному дяде. И сразу выгоднее будет взять ипотеку, а не снимать.
Жизнь лучше – цены выше
– Говорят, что любые инфраструктурные проекты приводят к росту цен на жильё.
– Да, это так. Например, скоростная железная дорога Москва – Петербург будет проходить через Новгород, и от Новгорода до Санкт-Петербурга путь займёт полчаса. Это однозначно станет стимулом для повышения спроса на недвижимость и, соответственно, роста цен. С развитием воздушной и железнодорожной инфраструктуры в Пскове цены тоже реагировали – опосредованно, через туризм. У нас примерно полтора года работает офис в Печорах, и за это время цены выросли почти на 40 %. Причина – огромные инфраструктурные инвестиции и популяризация этого направления. Люди приезжают и покупают двухкомнатную квартиру в Печорах за три миллиона рублей. Такая же история, но чуть более медленная, в Острове, где наш офис работает два года. Это связано с ремонтом мостов, с новыми инфраструктурными инвестициями, с тем, что центр преобразился и приезжает много людей. Пушкинские Горы всегда в тренде у иногородних покупателей. Люди с удовольствием покупают дачи в этих прекрасных местах – жемчужине Псковской области. В Порхове идёт масштабная реконструкция крепости, надеемся, что здесь также появится туристическая локация, и открыли там офис.
Без прогнозов
– Что скажете о коммерческой недвижимости?
– Сфера торговой недвижимости сдувается, так как наступают маркетплейсы. По той же причине складская недвижимость резко растёт. Есть определённая положительная динамика у промышленной недвижимости. Думаю, в регион могло бы прийти гораздо больше промышленников и интересующихся складами, просто это плохо популяризировано на региональном уровне, а могло бы дать и дополнительные рабочие места, и приток капитала, и много других позитивных моментов. Что касается мелких и средних предпринимателей, то в целом из-за низкой бизнес-активности в стране и нынешней экономической ситуации сложно прогнозировать будущее.