Без паники. Почему инвесторам не надо бояться памятников архитектуры

При покупке земельных участков в центре города или в сером поясе застройщики порой получают "в нагрузку" и здания-памятники. Собственники часто стремятся от них избавиться: приспосабливать такие постройки для нового использования сложно и дорого. Но есть исключения, когда владельцы или арендаторы реставрируют эти дома и находят им новое применение. "ДП" узнал, какие памятники в Петербурге в обозримом будущем обретут вторую жизнь. Поскольку свободных территорий под освоение в городе — тем более в его исторической части — практически не осталось, девелоперы всё чаще приобретают под редевелопмент участки бывших заводов и фабрик. А так как промышленная архитектура всегда занимала особое место в культурном пространстве Петербурга, производственные сооружения наряду с парадными постройками формировали облик города. Поэтому старые производственные территории, как правило, имеют обременения в части сохранения объектов культурного наследия. Было бы желание Например, холдингу Setl Group вместе с территорией бывшего сталепрокатного завода на Васильев­ском острове, на которой он построил ЖК "Палацио", достался и памятник регионального значения — Канатный цех с водонапорной башней. Это один из ярких примеров архитектуры ленинградского авангарда. Проект был разработан известным советским архитектором и художником Яковом Черниховым. В январе стало известно, что здание будет приспособлено под бизнес-центр. Как рассказали в Setl Group, когда проектная документация будет одобрена, а КГИОП выдаст своё разрешение, холдинг приступит к работам. Проектирование вёл застройщик совместно с ООО "Кант", владелец которого — архитектор Игорь Пасечник — рассказал, что, вопреки расхожему мнению, реставрация даже зданий эпохи авангарда технически ненамного сложнее, чем других исторических построек. "Поскольку эти здания строились в очень сложный для страны период, то с точки зрения материалов там действительно всё плачевно: железобетон низкого качества, металлические каркасы проржавели. Но это не значит, что приспосабливать их нель­зя, — уверен архитектор. — Если заменить пришедший в негодность каркас на другой, аналогичный, который будет нес­ти нагрузки, то в этом ничего страшного я не виж­у". Главное — функционал В прошлом году Setl Group также приступил к работам по восстановлению, реставрации и приспособлению под современное использование производ­ственного здания с дымовой трубой Киновиевского ультрамаринового завода Георгия Веге на Октябрьской набережной. Здание находится на территории жилого комплекса "Pulse на набережной", первая очередь которого уже по­строена. Поэтому помимо цели вернуть зданию исторический вид в Setl Group решили создать объект, полезный как для жителей комплекса, так и для всех горожан: кроме бизнес-центра там появится общественное пространство с оздоровительными функциями. Внутренний двор, образованный крыльями здания, будет замощён, там по­явятся скамейки, на которых смогут отдыхать горожане. "Продуманный выбор новых функций — одна из ключевых задач приспособления. В процессе реставрационных работ происходит частичное переустройство строения, что необходимо для продления жизни памятника. Само собой, под контролем и с разрешения соответствующих органов, — рассказывает исполнительный директор компании Setl City (входит в Setl Group) Игорь Влащенко. — Наш холдинг бережно относится к свидетельствам старины и при этом понимает необходимость их сохранения, применяя как раз мировые традиции приспособления для современного использования". По словам Игоря Пасечника, сейчас подобных проектов приспособления объектов культурного наследия совсем мало. Проб­лема заключается в том, что большинство собственников таких зданий боятся сложностей в согласовании проектов с КГИОП. Но на самом деле многие постройки ещё довольно крепкие, находятся в хорошем состоянии и пригодны для нового использования. Архитектор считает, что реставрировать и приспосабливать эти сооружения не так уж сложно и страшно, как кажется многим девелоперам. И даром не надо В качестве примера одним из своих кейсов с "ДП" поделился Степан Елисеев, руководитель ООО "Свод", ведущего партнёра НПО "Высота". Компания занималась разработкой проекта приспособления под бизнес-центр особняка Богомолова на проспекте Стачек. По его словам, согласование проекта приспособления прошло без затруднений, так как концепция предполагала полное сохранение с реставрацией всех ценных элементов. "Кирпичные исторические капитальные стены, а также деревянные перекрытия практически полностью сохранились. Я считаю это главной особенностью данного объекта. Без должной скромности, можем обратить внимание на то, что здесь удалось решить сложную задачу: найти баланс между удовлетворением современных строительных норм и основными принципами сохранения и реставрации культурного наследия с уклоном к последним, — рассказал Степан Елисеев. — Планировочное решение здания позволяет приспосабливать его под офисные нужды с созданием просторных кабинетов без капитальных изменений". Несмотря на то что объект обладает определённым потенциалом — он находится на одной из главных транспортных магистралей юга Северной столицы, — привлечь инвестора городу удалось далеко не сразу. Власти по меньшей мере трижды пытались найти того, кто займётся организацией реставрации и приспособления под бизнес-центр. Однако все подобранные городом "хозяева" для особняка — Росаэронавигация, ГУП "Дирекция по инвестиционной деятельности" и Росграница — отказались от объекта, требующего расходов на реставрацию. Наконец, в мае 2018 года арендатором стало ООО "Питер", и компания за свой счёт заказала проект приспособления особняка под бизнес-центр. Курочка по зёрнышку В 2019 году в Петербурге также стартовала программа "Аренда памятника за 1 рубль", нацеленная на привлечение инвесторов к реставрации объектов культурного наследия. По правилам памятник предоставляется победителю торгов в аренду на 49 лет. При этом арендатор в течение 7 лет проводит ремонтно-реставрационные работы, а пока этот срок не истёк, платит по установленной в ходе торгов ставке. На восьмой год он получает право обратиться в КИО с заявлением об установлении минимальной ставки аренд­ной платы в размере 1 рубль за 1 м2 в год. Как рассказали в КГИОП, в настоящее время по программе передано пять объектов культурного наследия. По одному из них — библиотеке лесопильного производ­ства Колобовых на Песочной набережной — работы уже полностью завершены и приняты комитетом. Их провело ООО "Пётръ", которое на 100% принадлежит АО "Октябрьский электровагоноремонтный завод". Это первый объект, реализованный по льготной программе. Впрочем, не всегда всё идёт гладко даже с учётом льгот. К примеру, в ноябре 2019 года прошли торги по продаже оранжереи Собственной дачи в Петергофе. Но выигравший их индивидуальный предприниматель отказался платить установленную в ходе аукциона аренд­ную плату, и результаты отменили. Пришлось проводить повторные торги. По информации КГИОП, их выиграло АО "Москов­ская инвестиционно-строительная компания".