Малоэтажку спасет развитая локация или оригинальная концепция
0
11
Главная проблема малоэтажных жилых комплексов – низкая рентабельность – успешно решается созданием интересной концепции или нахождением места, где уже отметились другие застройщики.
Основная сложность реализации проектов малоэтажных жилых комплексов заключается в их невысокой, по сравнению с многоэтажными домами рентабельности. Протяженность наружных инженерных сетей возрастает, поскольку площадь застройки, как правило, больше чем при высотном строительстве. Магистральные дороги и выезды нужно строить независимо от количества квартир. И еще, как при строительстве любого жилья придется тратиться на детские сады и школы. А продаваемых квадратных метров меньше, чем в многоэтажках. Поэтому, разделив затраты на меньшее количество квартир, девелоперу приходится поднимать стоимость квадрата, а с ним и класс комплекса.
«Проекты малой и средней этажности в развитых районах города зачастую относятся к бизнес-классу, - говорит генеральный директор АН «КВС» Анжелика Альшаева. – У нас это, например, 5-и этажный жилой комплекс «Наутилус», строящийся на Матисовом канале. В классе масс-маркет малоэтажные проекты реализуются в основном в пригородных районах с более низкой стоимостью земли. Благодаря этому мы можем снизить стоимость квадратного метра».
Но за городом другие проблемы. «Малоэтажный проект сегодня реализовать крайне сложно, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Территорию так же, как и в многоэтажной застройке, нужно обеспечить инфраструктурой и инженерной, и социальной, и транспортной. При этом надо понимать, что малоэтажная застройка возможна не на приграничных с городом территориях, а дальше. Например, в Колтушах, где спрос значительно ниже, и ожидаемая стоимость недвижимости тоже».
Иногда девелоперам небольших малоэтажных проектов в пригороде Петербурга все же удается найти локацию с уже развитой социальной инфраструктурой. «Комплекс «Горки Парк» на 320 квартир мы построили рядом с «Охта Парком», в популярной локации Кузьмолово – Энколово – Мистолово, - рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – Это в 5 км от МЕГА Парнас. Здесь уже есть и школы, и садики, и всякие возможности для семейного отдыха, включая конный клуб и круглогодичный курорт для активного отдыха, и рестораны. Так что жители не будут чувствовать себя отшельниками, несмотря на то, что живут за городом, на природе, в окружении соснового леса».
Другим обязательным условием успешности малоэтажного проекта в пригороде является доступность общественным транспортом. Автомобиль есть не у каждого. Поэтому близость остановки автобуса, идущего до метро, – это необходимость. Дополнительное преимущество локации – железнодорожная станция. Это особенно актуально для крупных жилых проектов. «Рядом с «Горки Парк, всего в 1 км, есть станция, откуда за полчаса можно доехать до Финляндского вокзала, - говорит Марина Агеева. - Практически, в центр города».
Продажам может помочь и оригинальная концепция. «В точечных проектах, состоящих из нескольких корпусов с небольшим количеством квартир, создание общественного пространства или интересного архитектурного или ландшафтного решения может ударить по доходности проекта, - говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. – Зато выигрышная концепция позволяет девелоперу устанавливать стоимость квадратного метра на 10-15% выше, чем у конкурентов».
Наличие дорог и социальной инфраструктуры, особенно школ и детских садов, действительно очень влияют на спрос. Наряду с ними важным для застройщика оказывается подготовленность земельного участка. «Если есть инфраструктура, проложены дороги и инженерные сети, то малоэтажный проект может оказаться действительно успешным, - говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Если девелопер вынужден строить проект greenfield, то есть «в поле» – то прибыльность будет близка к нулю. Но есть зоны, где цена продажи позволяет получать маржу даже с таких объектов. Например, город Пушкин».
Хотя, не только Пушки. Это также и Всеволожск. Например, в малоэтажных поселках EcoCity и Mistola Hills во Всеволожском районе девелопер построил два детских сада – частный на 30 мест и государственный на 95. На территории поселков есть магазин и пекарня, детские и спортивные площадки, футбольное поле. Рядом есть остановка муниципального общественного транспорта.
«Современный жилой комплекс должен быть городом в городе, где вся необходимая инфраструктура расположена в шаговой доступности, - соглашается с коллегами директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов. – Это важный аспект и для покупателя, и для девелопера. Клиенту это позволяет приобрести комфортные условия для жизни, а строительной компании повышать привлекательность проекта и, соответственно, увеличивать его доходность».
Для успеха малоэтажного проекта важно предоставить и разнообразие квартирографии. Это также увеличит количество тех, кто сможет найти для себя в проекте подходящую квартиру. Так, в комплексе «Новый Петергоф» представлены как студии площадью до 26,8 кв. м, так и трехкомнатные квартиры площадью 77,46 кв. м.
Основная сложность реализации проектов малоэтажных жилых комплексов заключается в их невысокой, по сравнению с многоэтажными домами рентабельности. Протяженность наружных инженерных сетей возрастает, поскольку площадь застройки, как правило, больше чем при высотном строительстве. Магистральные дороги и выезды нужно строить независимо от количества квартир. И еще, как при строительстве любого жилья придется тратиться на детские сады и школы. А продаваемых квадратных метров меньше, чем в многоэтажках. Поэтому, разделив затраты на меньшее количество квартир, девелоперу приходится поднимать стоимость квадрата, а с ним и класс комплекса.
«Проекты малой и средней этажности в развитых районах города зачастую относятся к бизнес-классу, - говорит генеральный директор АН «КВС» Анжелика Альшаева. – У нас это, например, 5-и этажный жилой комплекс «Наутилус», строящийся на Матисовом канале. В классе масс-маркет малоэтажные проекты реализуются в основном в пригородных районах с более низкой стоимостью земли. Благодаря этому мы можем снизить стоимость квадратного метра».
Но за городом другие проблемы. «Малоэтажный проект сегодня реализовать крайне сложно, - говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. – Территорию так же, как и в многоэтажной застройке, нужно обеспечить инфраструктурой и инженерной, и социальной, и транспортной. При этом надо понимать, что малоэтажная застройка возможна не на приграничных с городом территориях, а дальше. Например, в Колтушах, где спрос значительно ниже, и ожидаемая стоимость недвижимости тоже».
Иногда девелоперам небольших малоэтажных проектов в пригороде Петербурга все же удается найти локацию с уже развитой социальной инфраструктурой. «Комплекс «Горки Парк» на 320 квартир мы построили рядом с «Охта Парком», в популярной локации Кузьмолово – Энколово – Мистолово, - рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – Это в 5 км от МЕГА Парнас. Здесь уже есть и школы, и садики, и всякие возможности для семейного отдыха, включая конный клуб и круглогодичный курорт для активного отдыха, и рестораны. Так что жители не будут чувствовать себя отшельниками, несмотря на то, что живут за городом, на природе, в окружении соснового леса».
Другим обязательным условием успешности малоэтажного проекта в пригороде является доступность общественным транспортом. Автомобиль есть не у каждого. Поэтому близость остановки автобуса, идущего до метро, – это необходимость. Дополнительное преимущество локации – железнодорожная станция. Это особенно актуально для крупных жилых проектов. «Рядом с «Горки Парк, всего в 1 км, есть станция, откуда за полчаса можно доехать до Финляндского вокзала, - говорит Марина Агеева. - Практически, в центр города».
Продажам может помочь и оригинальная концепция. «В точечных проектах, состоящих из нескольких корпусов с небольшим количеством квартир, создание общественного пространства или интересного архитектурного или ландшафтного решения может ударить по доходности проекта, - говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. – Зато выигрышная концепция позволяет девелоперу устанавливать стоимость квадратного метра на 10-15% выше, чем у конкурентов».
Наличие дорог и социальной инфраструктуры, особенно школ и детских садов, действительно очень влияют на спрос. Наряду с ними важным для застройщика оказывается подготовленность земельного участка. «Если есть инфраструктура, проложены дороги и инженерные сети, то малоэтажный проект может оказаться действительно успешным, - говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. – Если девелопер вынужден строить проект greenfield, то есть «в поле» – то прибыльность будет близка к нулю. Но есть зоны, где цена продажи позволяет получать маржу даже с таких объектов. Например, город Пушкин».
Хотя, не только Пушки. Это также и Всеволожск. Например, в малоэтажных поселках EcoCity и Mistola Hills во Всеволожском районе девелопер построил два детских сада – частный на 30 мест и государственный на 95. На территории поселков есть магазин и пекарня, детские и спортивные площадки, футбольное поле. Рядом есть остановка муниципального общественного транспорта.
«Современный жилой комплекс должен быть городом в городе, где вся необходимая инфраструктура расположена в шаговой доступности, - соглашается с коллегами директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов. – Это важный аспект и для покупателя, и для девелопера. Клиенту это позволяет приобрести комфортные условия для жизни, а строительной компании повышать привлекательность проекта и, соответственно, увеличивать его доходность».
Для успеха малоэтажного проекта важно предоставить и разнообразие квартирографии. Это также увеличит количество тех, кто сможет найти для себя в проекте подходящую квартиру. Так, в комплексе «Новый Петергоф» представлены как студии площадью до 26,8 кв. м, так и трехкомнатные квартиры площадью 77,46 кв. м.