Цены на комнаты растут: Челябинск и Ростов-на-Дону обогнали Москву и Петербург

За год средняя стоимость комнат в городах-миллионниках России изменилась значительно, но неоднородно: от –17% до +28%. Рост цен в Ростове-на‑Дону, Челябинске и Казани показывает всплеск спроса на малобюджетное жильё на фоне высокой ипотеки и арендных ставок. Тогда как в двух столицах — Москве и Петербурге — цены стабильны. Рынок комнат, традиционно относящийся к сегменту малобюджетного жилья, в последние 12 месяцев продемонстрировал разнонаправленную динамику. На фоне роста ипотечных и арендных ставок спрос на комнаты в некоторых регионах России значительно вырос, что привело к росту цен на десятки процентов. В то же время ряд городов столкнулся с падением интереса к комнатам, за которым последовало и падение цен. Аналитики классифайда «Витрина недвижимости Restate» связывают поляризацию динамики с демографическими и экономическими различиями между регионами, инвестиционным интересом и спецификой локального предложения.

Всплеск интереса: рост цен до +28% в год

Согласно анализу, основанному на данных по крупнейшим городам России, наиболее впечатляющий рост средней стоимости комнат зафиксирован в Ростове-на-Дону (+28,5%, с ростом средней цены до 2,31 млн руб.), Челябинске (+22,4%, при средней цене 1,05 млн руб.) и Казани (+21,4% при цене 2,73 млн руб.). В этих городах средняя цена выросла на 200–480 тыс. рублей за год, при том что базовая стоимость комнаты остаётся относительно низкой — от 1 до 2,7 млн рублей. Такой рост связан прежде всего с демографической нагрузкой и активным арендным спросом. Казань и Ростов-на-Дону — крупные студенческие центры, где доля иногородних студентов достигает 30–40%. Для них покупка комнаты или аренда такой недвижимости часто становится единственным способом закрепиться в городе. Помимо этого, регионы остаются привлекательными для мигрантов и внутренней мобильности населения. «Формально комната — это наименее престижный формат жилья. Но для студентов, молодых специалистов и мигрантов она становится реальной возможностью завести собственную прописку или минимизировать расходы на аренду», — комментирует Евгения Домрачева, директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate».

Премиум-комнаты — от 6 до 15 млн рублей

Несмотря на бюджетный имидж комнат, комнаты в Москве и Санкт-Петербурге могут достигать стоимости полноценной квартиры в регионах. Средняя цена комнаты в столице составляет 6,17 млн рублей, а максимальные значения — до 15 млн рублей — фиксируются в центральных районах с высоким качеством жилья. Причины — исторический фонд, развитая инфраструктура, престиж расположения и активный спрос со стороны арендаторов. Комнаты в «сталинках» на Арбате, в доходных домах на Патриарших прудах или в доме с лифтом и консьержем вблизи метро — это уже не просто минимальный способ «войти в рынок», а полноценный инвестиционный актив с доходностью выше депозита.

Где комнаты дешевле всего

Среди городов с наименьшими ценами на комнаты лидируют Челябинск (средняя цена — 1,05 млн рублей), Воронеж (1,16 млн) и Волгоград (1,17 млн). Эти регионы становятся потенциальной точкой входа для покупателей с минимальным бюджетом — как инвесторов, так и самих пользователей. Низкий порог входа делает комнату в этих городах конкурентом даже ипотечным студиям в новостройках. При этом покупатель получает долю в уже заселённой квартире, с возможностью немедленного проживания или сдачи в аренду.

Где спрос остыл: Красноярск, Пермь, Уфа

В числе аутсайдеров оказались Красноярск (–17% за год, до 1,60 млн руб.), Пермь (–8,9%, до 1,35 млн руб.) и Уфа (–7,1% до до 1,74 млн руб.). Умеренный, но ощутимый спад зафиксирован в Самаре (–4,2%). Здесь рынок столкнулся с насыщением: активный выход на рынок комнат в 2022–2023 годах, в том числе через долевую перепланировку квартир под инвестиционные цели, привёл к переизбытку предложения. Покупательская способность населения не поспевала за ростом предложения, в результате чего цены начали корректироваться. Снижение интереса со стороны инвесторов, усилившаяся конкуренция и отсутствие миграционного прироста усилили давление на цены.

Москва, Петербург и другие стабильные рынки

Москва (+5,1%), Екатеринбург (+8,3%), Нижний Новгород (+8,1%) и Волгоград (+10,8%) продемонстрировали устойчивый, но умеренный рост цен. Эти рынки отличаются уже сложившейся структурой спроса, высокой базовой стоимостью и ограниченным объёмом новых предложений. Санкт-Петербург, в котором рынок комнат хорошо развит и сегментирован, почти не показал роста: всего 1,7%. При этом северная столица, наряду с Москвой, держат планку самых дорогих комнат во всей России. На практике подобные рынки менее подвержены скачкам, чем мегаполисы с низкими ценами на комнаты и активной миграцией. Общие закономерности Цена и динамика обратно пропорциональны: в городах с низкой базовой стоимостью комнат (1–2 млн рублей) фиксируется самый высокий рост. Социально-экономические драйверы: студенческие и индустриальные города выигрывают за счёт стабильного спроса со стороны мобильных групп населения. Предложение важнее спроса: в регионах, где искусственно создано большое количество комнат, цены падают даже при стабильной социальной структуре. Инвестиции важны, но не доминируют: значительная доля сделок — покупки для личного проживания, особенно в регионах с ограниченной доступностью квартир.  

Перспективы: чего ждать рынку комнат

Рынок комнат в России по-прежнему воспринимается как нишевый и маргинальный сегмент. Но данные за последний год показывают: в условиях ограниченной доступности ипотечного кредита и роста стоимости жилья он становится «точкой входа» и оптимальной первой покупкой для покупателя с ограниченным бюджетом. Рост цен на комнаты зависит от локальной демографии, структуры спроса и управляемого объёма предложения. По мнению аналитиков Restate, рост цен на комнаты в самых дорогих мегаполисах в ближайшее время не ускорится: в 2024 году цены уже выросли на 20–30%, и дальнейший прирост может быть ограничен уровнем доходов населения. Зато «второй эшелон» — города со стабильным спросом, но умеренным ростом и уровнем цен — может получить новую волну интереса со стороны покупателей. Все данные предоставлены Restate