Материалы курса «Градозащита для начинающих № 2: что делать с проблемной застройкой в городе»
Команда Теплицы публикует конспект с онлайн-курса о том, что делают градозащитники для защиты своего города от застройки. Участники курса обсудили вопросы, связанные с градостроительной документацией и участием в публичных слушаниях.
Ведущим курса выступил Денис Галицкий, городской активист, эксперт в области градостроительства, организатор градозащитных кампаний, бывший член Комиссии по землепользованию и застройке города Перми.
Вебинар № 1: Как читать градостроительную документацию
На первом вебинаре Денис Галицкий рассказал о видах градостроительной документации, которая состоит из трех уровней.
Самый важный градостроительный документ — это схема территориального планирования Российской Федерации. В нем указаны самые важные объекты федерального значения. Уровнем ниже идут региональные документы, которые называются «схемы территориального планирования субъекта». Документ муниципального уровня называется «генеральным планом» города.
Генеральный план — это документ стратегического развития, который используется для составления градостроительной документации нижнего уровня, например, документации по градостроительному зонированию.
К документации по планировке сейчас все больше будет внимания, потому что градостроительные конфликты мельчают в хорошем смысле. Люди уже не просто смотрят на то, что хотят построить вместо сквера, а начинают разбираться в очень маленьких деталях, которые связаны с их домом, со школой их детей.
В правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) описываются наборы условий, которые должны соблюдаться по отношению к конкретному участку.
- Виды разрешенного использования описывают, что можно делать на земельном участке.
- Основные виды разрешенного использования — это те виды, которые можно выбрать и реализовать без разрешения.
- Вспомогательные виды разрешенного использования — те, виды, которые можно делать при основном виде. Например, отдельно парковку нельзя построить, а при магазине можно.
- Условно разрешенные виды использования требуют проведения публичных слушаний.
Если вам необходимо получить информацию, что можно или нельзя делать на конкретном объекте, то лучше получить копию градостроительного плана земельного участка. Данный документ содержит сводную выписку из всей градостроительной документации, которая имеет к нему отношение.
Дополнительные материалы вебинара
- Презентация Дениса Галицкого.
- Азбука землепользования и застройки.
Вебинар № 2: Точка невозврата в градостроительстве
На втором вебинаре мы обсудили, по какой процедуре происходит застройка земельного участка и почему в градостроительстве важно смотреть на 10-15 лет вперед.
Чаще всего активисты проигрывают градостроительные конфликты, потому что поздно начинают понимать, что будет с их районом. Городские активисты начинают что-то делать в момент, когда появился строительный забор и стройплощадки, когда узнали, что выдано разрешение на строительство, увидели, что продаются квартиры рядом с ними, или когда СМИ публикуют сообщение о проекте застройщика.
Градостроительство — это область, в которой временные периоды исчисляются десятилетиями, иногда столетиями. То, что мы сегодня решаем в документации, в лучшем случае как-то отразится на городе через лет 10, а может быть, и через 50. Срок в 30 лет — это вполне такой себе средний срок.
Изменения в документации вызывают конфликты и противодействие со стороны администрации, если одна из заинтересованных сторон уже инвестировала в существующий земельный участок. Если у собственника нет планов на земельный участок, то изменить градостроительную документацию несложно.
Если вы берете ПЗЗ, где написано, что здесь может быть многоэтажная жилая застройка до 24 этажей, то рано или поздно кто-нибудь захочет построить 24 этажа. Это просто вопрос времени. Вы должны посмотреть документацию и представить себе ситуацию, что все это будет сделано в худшем для вас варианте.
Если муниципалитет выдал градостроительный план земельного участка, это сигнал, что появился субъект, который интересуется территорией. Некоторые администрации публикуют сведения, о каких участках была выдана информация в текущем месяце.
Дополнительные материалы вебинара
- Презентация Дениса Галицкого.
Вебинар № 3: Зачем нужны публичные слушания
Публичные слушания регламентируются статьей 5.1 Градостроительного кодекса. Основная их задача — выявить спектр интересов жителей территории. На публичные слушания выносится документ в таком состоянии, в котором его примут. Участниками слушаний становятся граждане, имеющие собственность на обсуждаемой территории.
Что важно на слушаниях? На публичных слушаниях важно не количественное соотношение, кто «за» или «против», а качественные замечания. Оценить мнения участников слушаний — задача администрации.
Денис Галицкий советует создавать ситуацию, при которой будут звучать более весомые аргументы. Публичные слушания — это соревнования качественных аргументов, а не количественных. Нужно находить аргументы и те группы интересов, которым невозможно сказать «нет».
Дополнительные материалы вебинара
- Презентация Дениса Галицкого.
Вебинар № 4: Способы противодействия застройке
Прежде чем начать информационную кампанию для остановки застройки, Денис Галицкий рекомендует уточнить несколько вопросов и найти по ним информацию.
- Сформированы ли земельные участки для застройки? Если сформированы, то начинать кампанию может быть поздно.
- Возможна ли застройка при действующей градостроительной документации? Если речь идет о частном участке, где застройка возможна, то также мало что можно изменить.
- Какую градостроительную документацию нужно изменить для застройки? Если вы видите, что для застройки понадобятся изменения, это значит, что у вас появляется дополнительное время и можно начать информационную кампанию.
- Есть ли факторы, лимитирующие застройку: наличие особо охраняемой природной территории, береговой полосы, наличие социальной и коммунальной инфраструктуры, наличие парковочных мест?
- Кто может быть вашим союзником в противодействии застройке? Попытайтесь создать общественную кампанию и найти союзников.
Эксперт уверен, чем неожиданнее ваши союзники, тем сильнее кампания. Расширяйте максимально круг сторонников и так же, как с публичными слушаниями, стремитесь к качеству, а не количеству. Может, у вас не получится совсем остановить застройку, но получится изменить ее и ограничить объем.
Дополнительные материалы вебинара
- Презентация Дениса Галицкого.
- Публичная кадастровая карта.
- Федеральная государственная информационная система территориального планирования (схемы терпланирования, генплан).
- Информационная система градостроительной деятельности вашего муниципалитета.